某商貿(mào)城招商策劃報告書(編輯修改稿)
2025-08-28 22:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本項目約300米?！?餐飲娛樂：小小得月樓、西園素齋館、阿潘骨頭湯、浴室……□ 酒店：對面有如家快捷、西兵營大酒店、天一賓館等酒店，不遠處有園外樓大酒店項目優(yōu)勢分析□ 地段優(yōu)勢。位于蘇州未來主城區(qū)（古城區(qū)和新區(qū)合并為新中心城區(qū)）的黃金分割線，金門路和桐涇路口，地理上屬于金閶區(qū)正中心，周邊以居民區(qū)為主?！?規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)按專業(yè)市場模式劃分鋪位，擁有大量精致小商鋪，單層商業(yè)建筑面積約10000 M2以上，規(guī)模較大，在周邊首屈一指，容易形成商業(yè)規(guī)模效應?！?規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在基地先天方面存在一定不足，但我們打造“商業(yè)步行街”和“休閑廣場”的規(guī)劃理念（見規(guī)劃設計建議方案）在蘇州市還是十分創(chuàng)新的，對小商品零售商業(yè)的進場經(jīng)營具有相當?shù)奈?。?交通優(yōu)勢。項目臨近蘇州市交通主干道：桐涇路、金門路、留園路等，來去312國道、內(nèi)環(huán)高架非常便捷。未來干將路與桐涇路口設地鐵一號線站點，交通通達性好，商業(yè)輻射金閶區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、新區(qū)。項目劣勢分析□ 項目跟石路比較接近，競爭性項目較多，將受到成熟商圈的挑戰(zhàn)，從金門路往東商業(yè)氛圍逐漸減弱，商業(yè)價值逐步降低，商業(yè)配套較弱?！?市場展示面不足。市場開口小，進深長，僅有一個70米寬主入口與桐涇路連通；市場西側沿桐涇路方向被河道和綠樹阻擋，僅有兩座5米拱橋與基地相通，市場入口處也缺乏開揚的廣場，市場展示面不足，且交通通達性不佳，市場東面、北側均為與兵營相鄰的通道，無法規(guī)劃商業(yè)街，難以營造人氣。□ 項目為租賃用地，沒有產(chǎn)權，開發(fā)商花費巨資承擔建設費用，而獲得投資回報必須采用不出售產(chǎn)權的非常規(guī)的手法——承租權（或續(xù)期優(yōu)先租賃權）銷售來實現(xiàn)，且土地有效使用年限較短，項目銷售和招商上有較大的難度；同時每平方米銷售單價較低，項目的投資回報壓力較大。□ 除非走三方簽約之路，不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；□ 倉儲物流用地缺乏，配套不齊備；□ 項目基地環(huán)境和商業(yè)氛圍對項目的銷售與招商未形成明顯支撐，要依賴項目本身孤軍奮戰(zhàn)來創(chuàng)造項目周邊的商業(yè)氛圍與價值。項目機會點分析□ 時機好。石路經(jīng)過改造后也升級為都市時尚休閑類中高消費為主。目前蘇州市內(nèi)小商品專業(yè)市場有錢萬里橋、中新城、南環(huán)路、德合商城等，大都面臨拆遷或經(jīng)營層次太低，而且基本上都是分散經(jīng)營，不能真正成行成市。而城市西部桐涇路商圈目前尚未有一個大型的、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，周邊存在大量社區(qū)消費人口，本項目的“中檔消費，價格不貴，合理設置生活配套消費”使項目與石路商圈合理錯位，而“升級版小商品市場、精品型的小商品市場”的定位，規(guī)避了項目風險，也填補了區(qū)域市場空白?！?政府支持。遠景規(guī)劃，借助石路西擴，本項目可以爭取成為蘇州市重點招商引資項目，爭取得到市區(qū)委、市區(qū)政府的高度重視，大力支持，并積極運用一定的行政手段將：食品（大超市沒有的保健品、滋補品、平價藥房、休閑食品、茶葉、煙酒、土特產(chǎn)）、小百貨（小家電、器皿、飯店及酒店用品）、潮流百貨（鐘表、眼鏡、手表、手機、照相機）、服裝紡織（男女服飾、鞋、箱包）、時尚女性（品牌折扣化妝品、日化用品、護理品）、時尚家居（裝飾品、工藝品、宗教禮佛用品）、兒童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類旅游餐飲配套等9大業(yè)態(tài)進行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營?！?旅游市場和周邊社區(qū)消費市場。旅游名勝環(huán)秀山莊、寒山寺、西園、留園、虎丘等環(huán)視左右，超過500萬機會旅游消費，并輻射周邊50多萬常住人口，三元、彩香等大社區(qū)，完全貼合項目定位的消費力。項目威脅點分析□ 業(yè)態(tài)定位過于分散，不能形成集約效應□ 產(chǎn)品基地有很多硬傷，如層數(shù)、道路、人流、車庫等問題，對于招商業(yè)態(tài)定位有很多限制；□ 競爭威脅。區(qū)域板塊金閶新城及相城區(qū)內(nèi)有各主要產(chǎn)業(yè)都有較大的專業(yè)市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；□ 沒有較為有力的政策保證和相關措施建立經(jīng)營戶的信心；□ 項目屬于兵營建設用地，存在政治上的投資風險；□ 城市商業(yè)容量。通過市場調(diào)查，蘇州市未來兩年內(nèi)有龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地?！?周邊無可借鑒成功案例。 對策（如何放大優(yōu)勢抓住機遇，減弱劣勢規(guī)避威脅）：★ 向軍方索取其與地方政府簽署的地塊合法用途法律文書；★ 積極申請成為市旅游局“旅游購物推薦單位” ；★ 積極申請成為“金閶區(qū)政府采購定點招標單位” ；★ 積極申請成為“國家經(jīng)貿(mào)委全球采購中心蘇南分中心”；★ 積極倡導成立相關行業(yè)協(xié)會、行業(yè)聯(lián)盟，掛一個頭銜，如中國工商聯(lián)/城市商業(yè)聯(lián)合會小商品行業(yè)蘇州分會；★ 突出市場的地理位置，以“古城區(qū)最后的唯一稀缺性的保留市場”來提升市場的商業(yè)價值； ★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位小商品市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“城市黃金分割通道”來定義市場的交通環(huán)境；★ 在工商、稅務等方面盡可能多的爭取市、區(qū)政府更多的支持。爭取讓市、區(qū)政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；★ 樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強客戶對市場的信心；★ 與全國小商品的源頭市場結成戰(zhàn)略合作伙伴或聘請商業(yè)管理顧問單位★ 主動完善相關餐飲、休閑、生活配套，引入人氣；★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；（詳見后面樓層業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)方案建議）；★ 在產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境藝術設計上花大心思構思和完善，引導人氣向縱深發(fā)展。（詳見后面規(guī)劃設計方案建議）；★ 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略?！?通過合同公證途徑，消除客戶疑
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