某商貿(mào)城招商策劃報(bào)告書(shū)(編輯修改稿)
2024-08-28 22:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目約300米?！?餐飲娛樂(lè)：小小得月樓、西園素齋館、阿潘骨頭湯、浴室……□ 酒店：對(duì)面有如家快捷、西兵營(yíng)大酒店、天一賓館等酒店，不遠(yuǎn)處有園外樓大酒店項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析□ 地段優(yōu)勢(shì)。位于蘇州未來(lái)主城區(qū)（古城區(qū)和新區(qū)合并為新中心城區(qū)）的黃金分割線，金門路和桐涇路口，地理上屬于金閶區(qū)正中心，周邊以居民區(qū)為主。□ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)內(nèi)按專業(yè)市場(chǎng)模式劃分鋪位，擁有大量精致小商鋪，單層商業(yè)建筑面積約10000 M2以上，規(guī)模較大，在周邊首屈一指，容易形成商業(yè)規(guī)模效應(yīng)?！?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。雖然本市場(chǎng)在基地先天方面存在一定不足，但我們打造“商業(yè)步行街”和“休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念（見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案）在蘇州市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)小商品零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)奈?。?交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目臨近蘇州市交通主干道：桐涇路、金門路、留園路等，來(lái)去312國(guó)道、內(nèi)環(huán)高架非常便捷。未來(lái)干將路與桐涇路口設(shè)地鐵一號(hào)線站點(diǎn)，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射金閶區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、新區(qū)。項(xiàng)目劣勢(shì)分析□ 項(xiàng)目跟石路比較接近，競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，將受到成熟商圈的挑戰(zhàn)，從金門路往東商業(yè)氛圍逐漸減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低，商業(yè)配套較弱?！?市場(chǎng)展示面不足。市場(chǎng)開(kāi)口小，進(jìn)深長(zhǎng)，僅有一個(gè)70米寬主入口與桐涇路連通；市場(chǎng)西側(cè)沿桐涇路方向被河道和綠樹(shù)阻擋，僅有兩座5米拱橋與基地相通，市場(chǎng)入口處也缺乏開(kāi)揚(yáng)的廣場(chǎng)，市場(chǎng)展示面不足，且交通通達(dá)性不佳，市場(chǎng)東面、北側(cè)均為與兵營(yíng)相鄰的通道，無(wú)法規(guī)劃商業(yè)街，難以營(yíng)造人氣?！?項(xiàng)目為租賃用地，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商花費(fèi)巨資承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用，而獲得投資回報(bào)必須采用不出售產(chǎn)權(quán)的非常規(guī)的手法——承租權(quán)（或續(xù)期優(yōu)先租賃權(quán)）銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，且土地有效使用年限較短，項(xiàng)目銷售和招商上有較大的難度；同時(shí)每平方米銷售單價(jià)較低，項(xiàng)目的投資回報(bào)壓力較大?！?除非走三方簽約之路，不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；□ 倉(cāng)儲(chǔ)物流用地缺乏，配套不齊備；□ 項(xiàng)目基地環(huán)境和商業(yè)氛圍對(duì)項(xiàng)目的銷售與招商未形成明顯支撐，要依賴項(xiàng)目本身孤軍奮戰(zhàn)來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍與價(jià)值。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析□ 時(shí)機(jī)好。石路經(jīng)過(guò)改造后也升級(jí)為都市時(shí)尚休閑類中高消費(fèi)為主。目前蘇州市內(nèi)小商品專業(yè)市場(chǎng)有錢萬(wàn)里橋、中新城、南環(huán)路、德合商城等，大都面臨拆遷或經(jīng)營(yíng)層次太低，而且基本上都是分散經(jīng)營(yíng)，不能真正成行成市。而城市西部桐涇路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，周邊存在大量社區(qū)消費(fèi)人口，本項(xiàng)目的“中檔消費(fèi)，價(jià)格不貴，合理設(shè)置生活配套消費(fèi)”使項(xiàng)目與石路商圈合理錯(cuò)位，而“升級(jí)版小商品市場(chǎng)、精品型的小商品市場(chǎng)”的定位，規(guī)避了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，也填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)空白。□ 政府支持。遠(yuǎn)景規(guī)劃，借助石路西擴(kuò)，本項(xiàng)目可以爭(zhēng)取成為蘇州市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，爭(zhēng)取得到市區(qū)委、市區(qū)政府的高度重視，大力支持，并積極運(yùn)用一定的行政手段將：食品（大超市沒(méi)有的保健品、滋補(bǔ)品、平價(jià)藥房、休閑食品、茶葉、煙酒、土特產(chǎn)）、小百貨（小家電、器皿、飯店及酒店用品）、潮流百貨（鐘表、眼鏡、手表、手機(jī)、照相機(jī)）、服裝紡織（男女服飾、鞋、箱包）、時(shí)尚女性（品牌折扣化妝品、日化用品、護(hù)理品）、時(shí)尚家居（裝飾品、工藝品、宗教禮佛用品）、兒童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類旅游餐飲配套等9大業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。□ 旅游市場(chǎng)和周邊社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)。旅游名勝環(huán)秀山莊、寒山寺、西園、留園、虎丘等環(huán)視左右，超過(guò)500萬(wàn)機(jī)會(huì)旅游消費(fèi)，并輻射周邊50多萬(wàn)常住人口，三元、彩香等大社區(qū)，完全貼合項(xiàng)目定位的消費(fèi)力。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析□ 業(yè)態(tài)定位過(guò)于分散，不能形成集約效應(yīng)□ 產(chǎn)品基地有很多硬傷，如層數(shù)、道路、人流、車庫(kù)等問(wèn)題，對(duì)于招商業(yè)態(tài)定位有很多限制；□ 競(jìng)爭(zhēng)威脅。區(qū)域板塊金閶新城及相城區(qū)內(nèi)有各主要產(chǎn)業(yè)都有較大的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)本案形成了相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；□ 沒(méi)有較為有力的政策保證和相關(guān)措施建立經(jīng)營(yíng)戶的信心；□ 項(xiàng)目屬于兵營(yíng)建設(shè)用地，存在政治上的投資風(fēng)險(xiǎn)；□ 城市商業(yè)容量。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，蘇州市未來(lái)兩年內(nèi)有龐大的商鋪供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度勢(shì)必達(dá)到“你死我活”的境地。□ 周邊無(wú)可借鑒成功案例。 對(duì)策（如何放大優(yōu)勢(shì)抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)規(guī)避威脅）：★ 向軍方索取其與地方政府簽署的地塊合法用途法律文書(shū)；★ 積極申請(qǐng)成為市旅游局“旅游購(gòu)物推薦單位” ；★ 積極申請(qǐng)成為“金閶區(qū)政府采購(gòu)定點(diǎn)招標(biāo)單位” ；★ 積極申請(qǐng)成為“國(guó)家經(jīng)貿(mào)委全球采購(gòu)中心蘇南分中心”；★ 積極倡導(dǎo)成立相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)聯(lián)盟，掛一個(gè)頭銜，如中國(guó)工商聯(lián)/城市商業(yè)聯(lián)合會(huì)小商品行業(yè)蘇州分會(huì)；★ 突出市場(chǎng)的地理位置，以“古城區(qū)最后的唯一稀缺性的保留市場(chǎng)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值； ★ 突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購(gòu)物公園”來(lái)定位小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；★ 突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“城市黃金分割通道”來(lái)定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；★ 在工商、稅務(wù)等方面盡可能多的爭(zhēng)取市、區(qū)政府更多的支持。爭(zhēng)取讓市、區(qū)政府以公告形式書(shū)面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；★ 樹(shù)立市場(chǎng)開(kāi)業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心；★ 與全國(guó)小商品的源頭市場(chǎng)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴或聘請(qǐng)商業(yè)管理顧問(wèn)單位★ 主動(dòng)完善相關(guān)餐飲、休閑、生活配套，引入人氣；★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)；（詳見(jiàn)后面樓層業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)方案建議）；★ 在產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)上花大心思構(gòu)思和完善，引導(dǎo)人氣向縱深發(fā)展。（詳見(jiàn)后面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議）；★ 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略?！?通過(guò)合同公證途徑，消除客戶疑
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