【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城定位在一個(gè)大型綜合性、專業(yè)化細(xì)分程度高的市場(chǎng)群，大規(guī)模、高品味、國(guó)際理念、世紀(jì)財(cái)富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實(shí)現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：（1）信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時(shí)代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺(tái)，打造“信息化市場(chǎng)”的品牌。（2）生態(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項(xiàng)生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運(yùn)都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場(chǎng)管理行為主張生態(tài)，同時(shí)要引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者感受和遵從生態(tài)意識(shí)。（3）財(cái)富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，通過規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)創(chuàng)造財(cái)富的意識(shí)和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文導(dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場(chǎng)，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本”的服務(wù)理念從意識(shí)形態(tài)轉(zhuǎn)化落實(shí)到社會(huì)實(shí)踐。同時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)上，更要體現(xiàn)“以人為本”。 商貿(mào)城市場(chǎng)定位 商貿(mào)城市場(chǎng)定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲(chǔ)運(yùn)信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對(duì)封閉獨(dú)立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。 資本運(yùn)作模式定位總的資本運(yùn)作模式：短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建設(shè)。充分利用資源和現(xiàn)代化項(xiàng)目運(yùn)作手段，以最小的投資、最快的時(shí)間，為開發(fā)商獲得最高的收益。 市場(chǎng)管理模式定位商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、大營(yíng)銷服務(wù)。商場(chǎng)化管理：運(yùn)用現(xiàn)代大商場(chǎng)集約化管理，實(shí)行六個(gè)統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價(jià)、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場(chǎng)的、集約化程度高的管理模式，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)：體現(xiàn)現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，充分讓市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，利用商貿(mào)城大市場(chǎng)輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，增加經(jīng)營(yíng)活力。大營(yíng)銷服務(wù)：體現(xiàn)商貿(mào)城大市場(chǎng)群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢(shì)宣傳，運(yùn)用專業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動(dòng)，打造商貿(mào)城大品牌地位。 商貿(mào)城市場(chǎng)細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個(gè)可以發(fā)展的專業(yè)化大市場(chǎng)群，從經(jīng)營(yíng)者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)有方的市場(chǎng)。從消費(fèi)者角度希望有一個(gè)滿足“一次購(gòu)齊”。質(zhì)量有保障、服務(wù)有保障的市場(chǎng)群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿足經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的需求。（1）商品展銷交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)（4）區(qū)域貨場(chǎng)（5）無污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務(wù)休閑區(qū)（8）辦公園區(qū) 從開發(fā)進(jìn)度上細(xì)分分三期開發(fā)完成總體目標(biāo)第一期分為二階段 每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場(chǎng)為主第二階段開發(fā)主力市場(chǎng)及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能 從商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)主體上細(xì)分（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主(購(gòu)房自營(yíng))占70%（2）投資業(yè)主(購(gòu)房投資)占30%（3）本地塊經(jīng)營(yíng)業(yè)主占60%（4）對(duì)外引入經(jīng)營(yíng)業(yè)主占40% 商貿(mào)城目標(biāo)市場(chǎng)商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟(jì)行為，需要廣大經(jīng)營(yíng)業(yè)主共同營(yíng)造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。（1）第一期第一階段的目標(biāo)市場(chǎng)，以周口荷花市場(chǎng)，周口精細(xì)建材市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的40%左右。（2）商貿(mào)城總體各市場(chǎng)的目標(biāo)，以周口其他市場(chǎng)與商業(yè)街面經(jīng)營(yíng)戶為主。（3）根據(jù)對(duì)市場(chǎng)各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標(biāo)主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。第二部分 中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目方案策劃第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)商貿(mào)城占地2000畝（1 334 000平方米），總建筑面積1 056 000平方米（其中二層半框架復(fù)式商鋪600 000平方米，多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米）。項(xiàng)目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)行商貿(mào)城規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其它類比專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。① 規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國(guó)家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識(shí)。② 商鋪、住宅戶型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分考慮目標(biāo)市場(chǎng)的接受能力與接受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要又能滿足總價(jià)控制和能力。住宅部分要結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的特點(diǎn)，以中型戶型為主力戶型為宜。③ 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標(biāo)是中產(chǎn)階層的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達(dá)到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。④ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。⑤ 建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。⑥ 配套完善化。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計(jì)時(shí)要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會(huì)所等，方便園區(qū)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者。⑦ 服務(wù)星級(jí)化。對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其商業(yè)地房，服務(wù)營(yíng)銷從理論到實(shí)踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務(wù)星級(jí)化，把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到商貿(mào)城營(yíng)銷服務(wù)上。⑧ 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是商貿(mào)城推廣銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。⑨ 流通信息化。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。⑩ 營(yíng)銷人文化。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營(yíng)銷著手，從宣傳出發(fā)，營(yíng)造人文營(yíng)銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商、管理者與消費(fèi)者之間的文化橋梁。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)容積率：總?cè)莘e率：（以占地2000畝計(jì)算） 其中：大型展銷交易區(qū)： 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)： 物流配送中心： 區(qū)域貨場(chǎng)： 無污染加工區(qū)： 辦公園區(qū)： 配套住宅： 商務(wù)休閑區(qū)：建筑密度：45%綠化率：20%建筑紅線退讓道路邊線60米建筑物間距1438米規(guī)劃道路：主干道路30米加兩側(cè)各3米人行道， 內(nèi)街道路12米加兩側(cè)各2米分流道。商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。商貿(mào)城主入口方向：東面（大慶路上）區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每分市場(chǎng)中心，面積在10畝左右。商貿(mào)城中心主題廣場(chǎng)要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場(chǎng)。1商貿(mào)城主入口廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)不銹鋼旗桿，桿高20米，分兩側(cè)，每側(cè)18根，共36根。 規(guī)劃構(gòu)思 功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成：① 大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場(chǎng)組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復(fù)式，主要功能為相對(duì)可分割（根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶需求）商業(yè)單元。② 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。③ 物流配送中心：作為市場(chǎng)第三方物流配送配套場(chǎng)地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。④ 區(qū)域貨場(chǎng)：為專業(yè)市場(chǎng)臨時(shí)停車，裝卸物資服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑤ 無污染加工區(qū)：按標(biāo)準(zhǔn)加工廠房設(shè)計(jì)，主要為市場(chǎng)配套加工服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑥ 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營(yíng)辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。⑦ 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)業(yè)主配套生活住宅，為多層（六七層）半框架結(jié)構(gòu)。⑧ 商務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計(jì)超市、會(huì)所、酒店等，為小高層框架結(jié)構(gòu)。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點(diǎn)應(yīng)在配套住宅部分，形成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地——園區(qū)組團(tuán)綠地——道路綠化。 公建設(shè)施規(guī)劃為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場(chǎng)所流動(dòng)要求和住宅小區(qū)的人居要求：休閑文化設(shè)施: 露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品味酒店，悠閑康樂文化等。大型商業(yè)購(gòu)物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等。 商鋪設(shè)計(jì)與分期開發(fā) 分期開發(fā)計(jì)劃（用地平衡表）項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積結(jié)構(gòu)層數(shù)開發(fā)時(shí)段大型展銷交易區(qū)1000畝半框架二層復(fù)式1．2．3期大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝鋼架單層2．3期物流配送中心50畝鋼架單層2．3期區(qū)域貨場(chǎng)80畝鋼架單層2．3期無污染加工區(qū)150畝鋼架單層2．3期辦公園區(qū)10畝框架多層1．2．3期配套住宅200畝半框架多層2．3期商務(wù)休閑區(qū)40畝框架小高層2．3期道路及公建270畝1．2．3期合計(jì)2000畝 項(xiàng)目總體建筑規(guī)模（建筑面積規(guī)模平衡表）項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積建筑面積容積率結(jié)構(gòu)層數(shù)大型展銷交易區(qū)1000畝60萬㎡半框架二層復(fù)式大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝9．3萬㎡鋼架單層物流配送中心50畝2．3萬㎡鋼架單層區(qū)域貨場(chǎng)80畝3．7萬㎡鋼架單層無污染加工區(qū)150畝7萬㎡鋼架單層辦公園區(qū)10畝1．1萬㎡框架多層配套住宅200畝17．4萬㎡半框架多層商務(wù)休閑區(qū)40畝4．8萬㎡框架小高層道路及公建270畝合計(jì)2000畝105．6萬㎡ 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃① 風(fēng)格構(gòu)思： 體現(xiàn)時(shí)代特征，采用大線條結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)力強(qiáng)，大手筆，大氣勢(shì)。② 色彩計(jì)劃：主色以單色為主，配相間、對(duì)比色等。 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示① 交易展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計(jì)飛檐或者坡檐。② 多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。③ 小高層外立面設(shè)計(jì)半弧外飄窗臺(tái)，斜塔式屋頂。 主力戶型 大型展銷交易區(qū)主力戶型設(shè)計(jì)① 柱網(wǎng)：9m② 標(biāo)高：一層4m，③ 單體二層復(fù)式面積：㎡（㎡,二層39㎡）④ ⑤水、電分戶入室，獨(dú)立水衛(wèi) 住宅主力戶型設(shè)計(jì)① 面積：8090㎡占30% 100120㎡占50% 120㎡以上占20%② 標(biāo)高：③ 一梯二戶、一梯三戶④ 獨(dú)立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理 商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì) 室內(nèi)空間布局提示 室內(nèi)空間布局裝修提示① 大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門② 塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③ 墻面：白色內(nèi)墻涂料④ 地面：水泥毛平 水泥空間主題選擇① 主入口入廣場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)計(jì)18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座② 中心主題廣場(chǎng)，中心配有旱噴廣場(chǎng)③按順序設(shè)計(jì)，按功能分區(qū)，樓標(biāo)，樓序 燈光設(shè)計(jì)① 中心主干道兩側(cè)大型節(jié)能路燈② 中心主題廣場(chǎng)設(shè)計(jì)地?zé)簪?綠化帶設(shè)計(jì)草坪燈④ 各功能分區(qū)設(shè)計(jì)指示燈箱第五章 商貿(mào)城投資經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目投資方案 投資組合方式商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)投資的資金有四個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程（材料）墊資，四是預(yù)售收入用于投資部分。（詳見投資計(jì)劃與資金籌措表）。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。，自有資金6000萬元，%,占用社會(huì)資源資金8 000萬元，使得自有可利用資金加大，可變?yōu)?4000萬元，%，銷售收入投資合計(jì)9 ，另需貸款8 000萬元（詳見可行性分析研究）。 資金運(yùn)作方式在商貿(mào)城項(xiàng)目的前期，將匯集的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)，在獲得土地使用權(quán)后，可一方面向銀行申請(qǐng)授售貸款，一方面議標(biāo)工程隊(duì)墊資進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入總工程（第一期第一階段）量的25%時(shí)，此時(shí)實(shí)際發(fā)生資金用量大約在6 853萬元，除自有資金6000萬元資金使用外，可動(dòng)用銀行授售2000萬元即可完成。到此階段可進(jìn)入預(yù)售房時(shí)期，資金運(yùn)作進(jìn)入良性無風(fēng)險(xiǎn)，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤(rùn)和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 銷售、租賃比例商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中采用部分銷售、部分租賃策略，即，對(duì)大型展銷交易區(qū)的商鋪，配套住宅區(qū)的住宅采用全部銷售策略；對(duì)大型倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送中心、無污染加工區(qū)采用全部租賃策略；對(duì)辦公園區(qū)和商務(wù)休閑中心采用部分銷售、部分租賃、部分自營(yíng)策略。采取這樣經(jīng)營(yíng)模式的主要原因是：第一，商貿(mào)城作為專業(yè)市場(chǎng)群開發(fā)，不同與一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，商貿(mào)城項(xiàng)目必須作為一個(gè)長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，作為天華置業(yè)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略來做；第二，商貿(mào)城開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主旨是短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建設(shè)，所以要將可銷售的產(chǎn)權(quán)在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后形成開發(fā)利潤(rùn)，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。 銷售、租賃比例靜態(tài)