【文章內(nèi)容簡介】 才能創(chuàng)造 “星火燎原 ”的商業(yè)營銷奇跡；文化城、生態(tài) mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯 ……理性與感性；務(wù) “實 ”與務(wù) “虛 ”的完美結(jié)合 ——這便是商業(yè)地產(chǎn)營銷的永久魅力所在；做一個靠兩條“腿 ”走路的人 ——則是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡單又最復(fù)雜的原理之一；而 “人氣 ”，則會令你、我及開發(fā)商、經(jīng)營商永遠(yuǎn)充滿了生機與活力！“人氣 ”是商業(yè)物業(yè)營銷并經(jīng)營成功的 “命門 ”。常住人口與流動人口數(shù)量及其收入水平、 消費結(jié)構(gòu)、消費取向等商業(yè)人氣指數(shù)的研究則是商業(yè)定位策劃的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 操作步驟 3 項目定位策略 商場開發(fā)的第一要素是 “地段 ”，第二要素是定位。商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個商場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定位能否與周邊消費群的層次吻合。有八成半以上的人買商鋪是為了投資，整個商場的定位和經(jīng)營將直接影響到投資者的投資回報。 一、目標(biāo)市場定位 目標(biāo)區(qū)域定位。 主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 目標(biāo)消費群定位 。 在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費群。 單純購物已難滿足需要。 商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休曰和節(jié)假曰進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。通常可供選擇的功能如下： 經(jīng)營特色視經(jīng)營環(huán)境而定。 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位 與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等；二是服務(wù)特色。 二、項目的市場形象定位 江陽商貿(mào)城采用先進(jìn)的 設(shè)計理念，商鋪、寫字樓、倉庫、加工房配套一體。商貿(mào)城內(nèi)分陶瓷潔具區(qū)、五金水暖區(qū)、家具窗簾燈飾區(qū)、石材木材加工區(qū)和倉儲區(qū)，供廠家、商家集國內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品直銷、批發(fā)、零售。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地，所以廣告理念可定為 “領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場 ”。 三、項目的目標(biāo)客戶定位 使用項目的目標(biāo)群分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 品牌形象店 專業(yè)店 傳統(tǒng)商戶 個體工商戶 怎樣在龐大的市場中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場份額，是房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)心的問題。我司通過問卷調(diào)查的形式，經(jīng)過統(tǒng)計分析而得出的項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)的大體的需求特征： 樣本年齡構(gòu)成： 分析：從年齡構(gòu)成上來說，此次調(diào)查的樣本，其年齡主要集中在 21歲至 40 歲之間，這個年齡段也是在社會公眾當(dāng)中購物消費能力相對較強的群體。 樣本家庭構(gòu)成： 分析：對象的家庭構(gòu)成大多為 3~4 人的核心家庭。 樣本文化程度： 分析：從數(shù)據(jù)來看，公眾的文化水平不是很高，結(jié)合調(diào)查人群的主要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年齡段（ 21~40）來考慮，文化水平偏低。 樣本職業(yè)分布： 分析：從職業(yè)分布結(jié)構(gòu)來看私營業(yè)主和其它占據(jù)了大部分的比例，占62%，而從收入水平來看，私營業(yè)主的收入視經(jīng)營好壞決定。 樣本家庭年收入 分析：從家庭年收入的分布結(jié)構(gòu)來看，被調(diào)查人群的家庭收入水平主要集中在 30000 元 /年左右，同時參考家庭成員構(gòu)成的比例，可得知人均收入大約維持在 10000 元 /年左右的水平。 平時購物的頻率 四、項目的目標(biāo)消費群 通過對消費者的市場細(xì)分，最終確定消費群。 商場消費群分析的三個層次 層次 1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職 業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 學(xué)因素 層次 2 行為反映層次，主要調(diào)查顧客商場消費的一般行為狀況 層次 3 動機層次，主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況 目標(biāo)消費群特性： 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享受，消費心理較為成熟； 消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主； 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品。 五、商場業(yè)態(tài)定位 商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。 江陽商貿(mào)城以建筑裝飾材料商品為主，提供完善 的配套及特色服務(wù)，得以全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢。 操作步驟 4 廣告推廣策略 一、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢； 第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。以事件營銷作配合，全面公開招商； 第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。