【正文】 月至6月，%。四、投資結(jié)構(gòu)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%%；，%，%%；，%，%%；，%，%%。據(jù)安陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1月到6月，安陽房地產(chǎn)投資走勢呈現(xiàn)高開低走，%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14809元，%；農(nóng)民人均純收入5595元，%，人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進一步提高；整個國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。增長19%。、%%。二、經(jīng)濟狀況近幾年來，安陽充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，不斷加快經(jīng)濟發(fā)展步伐，國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力逐年增強。目 錄第一章 市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、宏觀市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、微觀市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章 營銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié) 環(huán)境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥ 5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié) 市場定位‥‥‥‥‥9第三節(jié) 營銷計劃‥‥‥‥‥‥‥‥12一、購買對象分析‥‥‥‥‥‥12二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、樓盤概念導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13五、價格定位與價格策略‥‥‥‥‥‥13六、賣點策劃及賣點儲備‥‥‥‥‥19七、營銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥十二、場地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、營銷費用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章 建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章 財務(wù)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、銷售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、現(xiàn)金流量計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、財務(wù)評價指標計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、經(jīng)濟效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、風(fēng)險分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章 國民經(jīng)濟評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一、直接費用與直接效益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、間接費用與間接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、國民經(jīng)濟效益/費用計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34第六章 社會評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章 綜合評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章 其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36項目可行性研究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 安陽本文通過對安陽21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。安陽義烏國際商貿(mào)城住宅項目可行性研究報告二〇一二年十月前言房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。義烏國際商貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財務(wù)評價，不確定分析，國民經(jīng)濟評價，社會評價，綜合評價等，論證了該項目技術(shù)、經(jīng)濟、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。義烏國際商貿(mào)城住宅項目可行性研究（北地塊一期）第一章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析一、區(qū)位優(yōu)勢安陽，地處晉、冀、豫三省交匯處，面積7413平方千米，人口542萬，轄1市5縣4區(qū)，中國八大古都之一、中國歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級園林城市，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，中國文字博物館、紅旗渠、袁世凱墓、曹操高陵所在地。 生產(chǎn)總值完成1106億元，%，人均生產(chǎn)總值突破3000美元。全社會固定資產(chǎn)投資完成741億元，%；，%。人民生活持續(xù)改善。三、地產(chǎn)走勢在整個國民經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。五、存量結(jié)構(gòu)房屋施工面積、新開工面積快速增長，竣工面積下降。其中，%。%。六、資金結(jié)構(gòu)1月到6月，%。%。第二節(jié) 微觀市場分析安陽東區(qū)是安陽市政治、文化、金融、經(jīng)濟商貿(mào)中心，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點：在建或待建樓盤個數(shù)并不多，但單個樓盤規(guī)模偏大。多為品牌高品質(zhì)樓盤。高層建筑占有比重大。商品房空置率并不高。緊接著“國四條”、二套房貸受限等調(diào)控政策接連不斷，目的是要增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機型購房。第二章 營銷分析第一節(jié) 環(huán)境分析一、環(huán)境條件區(qū)位條件安陽項目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約600畝，其中住宅凈占地約317畝，總建筑面積近70萬平米，商業(yè)總占地約130畝，總建筑面積近40萬平米，總體建筑面積110萬平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模商品房項目。規(guī)劃風(fēng)格整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。政策環(huán)境安陽投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給企業(yè)在安陽的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。同時，該項目列為市重點項目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。交通環(huán)境項目東臨中華路，向南接長江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有多路公交車?？空?；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達，出租車隨手可招。商業(yè)環(huán)境按照安陽市城市總體規(guī)劃（2007至2020）的要求，未來城市發(fā)展方向在市區(qū)東部，安東新區(qū)被定位為行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、居住、文化、體育、物流為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。本項目環(huán)境優(yōu)美宜人，消費群體以公務(wù)員、事業(yè)單位和實力企業(yè)為主，消費財力雄厚，消費需求旺盛，周邊聚集了大量的人氣，商業(yè)氛圍濃厚。項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成后人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。西部曙光路附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達3家以上；本項目近鄰即有特色學(xué)校、幼兒園，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全；安陽第六人民醫(yī)院距項目北1000米；項目附有在建開放式的綜合體育場和市民綜合活動中心；小區(qū)內(nèi)銀行、郵局、酒店、娛樂場所設(shè)施齊全。以下是項目的SWOT分析。便捷。完善齊全。項目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對接、聯(lián)姻，對于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長教育的家長來說，無疑是最佳選擇。優(yōu)良。充分體現(xiàn)人體化設(shè)計，功能合理，戶型科學(xué)，建筑立面新穎高檔，附件眾多。可靠、優(yōu)良。優(yōu)秀。開發(fā)企業(yè)品牌、信譽良好。相對偏低。熱情周到。靈活多樣的付款方式。偏大。分期配套開發(fā)有政策限制。競爭激烈。新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)不供應(yīng)居住用地。政府宏觀調(diào)控措施得力有效，全市土地供應(yīng)閘門收緊。（四）威脅整個行業(yè)競爭激烈。外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實力。 O SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低O（機會）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低T（