【導(dǎo)讀】3、近郊別墅小區(qū)的別墅純度

　　

【正文】 樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價比得到市場認(rèn)可，并通過項目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 二、供需分析 別墅市場供應(yīng)量分析 供應(yīng)總量出 現(xiàn)大幅增長 2020 年上海別墅批準(zhǔn)預(yù)售總量約 110 萬平方米，到 2020 年底，上海別墅保有量約 850 萬平方米。 2020 年別墅供應(yīng)又掀起新的一輪供應(yīng)高潮，全年批準(zhǔn)預(yù)售總量超過 160 萬平米，較 2020 年全年增長50 萬平方米，漲幅為 45％。 2020 年，別墅市場吸納度可觀，市場熱銷。 20202020年別 墅供給類型對比圖68%21%11%73%11%16%0%10%20%30%40%50%60%70%80%獨立別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅2020年 2020年 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 獨立別墅占據(jù)絕對比例 雙拼項目比重有所降低 在經(jīng)濟實力允許的情況下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因為其適中的價格，也受到市場的青睞。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020 年的上海別墅市 場中，各類別墅占市場總份額的比例是：獨立別墅為 73%，雙拼別墅為 11%，聯(lián)排別墅為 16%。 200 3年 上海別墅總價分布圖18%35%27%16%4%150 萬以下 150300萬 300600萬6001000萬 100 0萬 以上 別墅追求高端化的傾向?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)逐步失衡 2020 年統(tǒng)計在內(nèi)的 76 個別墅項目中，其中總價為 150 萬至 300 萬元的中檔別墅供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 35%；其次為總價在 300萬至 600 萬元的別墅，占到 27%， 100 萬元以下的經(jīng)濟類別墅和總價在600 萬元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。其中還出現(xiàn)了 8 個總價千萬元以上的頂級別墅。 然而，高價化似 乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，眾多高價別墅基本拿不出更多的賣點吸引眼球，同價、同質(zhì)競爭局面已十分明顯。結(jié)構(gòu)失衡如同市區(qū)高價公寓的大量供應(yīng)擠壓著中低價房的生存空間一樣，別墅項目追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。 別墅市場供求狀況分析 中高低檔別墅供求不相稱 目前上海別墅市場 150600 萬的中檔別墅占據(jù)較大的比重，而從需求來看，上海別墅市場低檔、高檔別墅需求旺盛。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。即供應(yīng)呈棗核型 ——兩頭小、中間大，需求呈紡錘型——兩 頭大中間小。 這也就是說，目前別墅市場的需求不足主要體現(xiàn)在中檔別墅市場上。這主要與消費群體息息相關(guān)。根據(jù)一項調(diào)查，目前別墅消費群體中，上海籍占 %，國內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺同胞則為 30%，余下則為其他國家人士。本地人士消費以低檔別墅為主，而外來購房者主要看中高端別墅。 三、價格分析 從 2020 年上海別墅單價來看，絕大多數(shù)集中在1000020200 元的中高價格段，占據(jù)了 55％的比重，另外三個價格段比例相當(dāng) 。值得說明的是，單價 2 萬元以上的高價別墅占到 14％的比重，主要集中在松江佘山、閔行華漕和淀山湖周邊區(qū)域。 2020 年，別墅均價繼續(xù)上升，單價集中于 10000－ 20200 元 /平方米，而豪宅別墅總價均在 1000 萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。 200 3年 上海別墅價格段分布18%13%55%14%50008000 8000100001000020200 20 00 0以 上 四、分布格局 上海別墅樓盤分布圖 上海別墅樓盤集中于外環(huán)線外，如松江、青浦、嘉定、南匯等區(qū)域，已形成以下十幾個板塊：松江佘山泗涇板塊、新橋板塊、松江大學(xué)城 板塊、松江九亭板塊、青浦徐涇板塊、青浦趙巷板塊、閔行滬閔路板塊、閔行華漕板塊、南匯周康板塊、南匯野生動物園板塊、浦東張江板塊、浦東龍陽大道板塊等等，離市中心相近的則有虹橋西郊板塊。而本案所處的崇明縣目前別墅市場空白，未來供應(yīng)量將會有所增加，有望形成上海東北角的別墅區(qū)域。 從別墅樓盤區(qū)域分布來看， 2020 年在售別墅樓盤約 160 個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江、青浦和浦東新區(qū)四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的 80%以上。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行 26%，松江 28%，浦東新區(qū) 11%，青浦 15%，南匯 13%，其它區(qū)域（市中心、嘉定、奉賢、南匯等地區(qū)）共 7%。 五、別墅物業(yè)未來展望 別墅市場前景看好 人們居住觀念發(fā)生變化，更為注重周邊環(huán)境和舒適度，別墅規(guī)劃容積率也會從現(xiàn)在 降為更低，這將使得別墅的價格上升。隨著辦公型、旅游型別墅及分時度假型等多種別墅形態(tài)更多地走向市場，將一定程度上刺激別墅消費。 據(jù)分析，良好的宏觀經(jīng)濟及投資環(huán)境，城市居民可支配收入的提高以及大量外來高收入人群涌入刺激了上海別墅的需求。 2020 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過 5000美元；上海吸引了大量外來資金和高收入人群，保證了別墅的消費需求。 2020 年年末，來自世界 126 個國家的約 2 萬名外國人在上海從事各項工作。另外，市區(qū)中高檔公寓房價大幅上漲的壓力，城市交通立體網(wǎng)絡(luò)的完善也刺激了別墅需求放量。 別墅價格在未來幾年時間里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢 別墅居住觀念的變化，居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，同時受別墅需求的強有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，使別墅開發(fā)的容積率不斷下降，進一步拔高別墅單價。另外，雖然銀行通過對加大豪華住宅首付款比例等手段 抑制別墅價格上升，但預(yù)計別墅價格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢。 經(jīng)濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅競爭會更加激烈 上海本地客戶需求的放量將對經(jīng)濟型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來旺盛需求。競爭相對激烈的將是供給量較多的中端別墅市場。 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東、青浦、松江仍將是市場熱點 浦東、青浦、松江區(qū)域經(jīng)過多年的別墅開發(fā)，已形成了成熟的居住氛圍，從別墅土地儲備量分析，未來，這幾個區(qū)域仍將是別墅市場熱點；此外，嘉定、奉賢區(qū)域別墅項目 也將會有所增加，發(fā)展成為新的別墅群落，而崇明作為我國第三大島，目前別墅市場還未啟動，未來將隨著崇明區(qū)域建設(shè)，迎來別墅尤其是旅游別墅的發(fā)展熱潮。 崇明島自然資源豐富，生態(tài)森林、農(nóng)莊、灘涂，雖然目前別墅開發(fā)尚未啟動，但它是一片適合開發(fā)別墅的熱土，未來，渡假型別墅和經(jīng)濟型別墅將會成為崇明房地產(chǎn)的一道風(fēng)景線。 上海 2020 年三季度類別墅樓盤分 布圖 第四章 類別墅市場分析 類別墅市場分析選取上海市 2020 年 3 季度有成交數(shù)據(jù)的樓盤為樣本，數(shù)據(jù)來源于 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”。 一、區(qū)域板塊分布 2020 年三季度，全市有成交的類別墅 分布于全市的 12 個區(qū)，集中分布于松江、南匯、嘉定、閔行等外圍區(qū)域。 2 0 0 4 年3 季度類別墅各區(qū)域成各交量比例%%%%%%%%%%% %寶山 長寧 奉賢 嘉定 金山 閔行 南匯 浦東 普陀青浦 松江 楊浦 從交易量來看，松江、嘉定、閔行、南匯四區(qū)成交量占到全市 %，其中松江成交量最高，成交量占全市的 %，遠遠高于全市其他區(qū)域。 而從板塊分布來看， 2020年三季度，全市有成交的類別樓盤分布于全市的 26 個板塊，其中，松江新城板塊成交最為活躍，成交量占全市的 %，占三季度松江區(qū)域類別墅總成交量的 %。 二、價格分析 單價分析 2020 年三季度，全市類別墅成交均價為 7160 元 /平方米 ；其中，平均單價最高的是長寧區(qū)環(huán)內(nèi)板塊的御華名苑，成交均價為 32615 元 /平方米；平均單價最低的是南匯區(qū)惠南板塊的南城苑，成交均價僅為 3005元 /平方米。 200 4年3季度類別墅總價分布結(jié)構(gòu)%%%% %%1 0 0 以下 100150 150200 200250 250300 3 0 0 以上 2020 年三季度，全市類別墅主力成交單價為50008000 元 /平方米，占總成交量的比重為 %，主要分布在松江新城板塊、嘉定 老城區(qū)板塊和閔行 馬橋江川板塊。 總價分析 2 0 0 4 年3 季度類別墅各價格段成交比例%%%%%%500 0以下 50008000 800010000 1000012020 1202015000 150 00以上單位：元 /平方米 單位：萬元 /套 2020 年三季度，全市類別墅主力成交總價為100150 萬元，所占成交量的比例為 %，主要分布于松江新城 板塊、嘉定老城區(qū)板塊、南匯周康板塊。其中，成交總價 300 萬元以上的比例雖僅占 %，但成交總價最高的御華名苑達到了 1393 萬元，成為全市類別墅單套總價最高的樓盤。 三、產(chǎn)品面積分析 2020 年三季度，全市類別墅成交面積主要集中在160260 平方米，所占比重為 %；單套面積在 160平方米以上和 260 平方米以上的比重分別為 %和%。 2 0 0 4 年3 季度類別墅單套面積分布結(jié)構(gòu)%%%%160 以下 160200 200260 260 以上單位：平方米 /套 三季度全市類別墅成交主力面積段為 160260 平方米，相對于獨棟別墅 300400 平方米在戶型上雖顯得緊湊，但功能上與 其相當(dāng)，基本都帶有花園和露臺，如合生城邦其 174 平方米的聯(lián)排別墅具有了獨棟別墅都有的一切功能，不僅有南北花園和露臺，還帶半地下室的室內(nèi)車庫和室外停車位，最大限度地滿足了客戶的多種需求。 結(jié)論： 現(xiàn)階段，全市類別墅主力成交單價集中于50008000 元 /平方米，市場接度較高； 全市類別墅主力成交總價為 100150 萬，跨越松江、寶山等 7 個區(qū) 14個板塊； 全市類別墅主力成交面積為 160260 平方米，若面積加大，將帶來總價偏大，銷售周期拉長。 對本案的啟示： 本案所設(shè)計的產(chǎn)品空間尺度應(yīng)偏向于類別墅市場接受 度較高產(chǎn)品，以保證本案產(chǎn)品熱銷市場。 第五章 崇明房地產(chǎn)市場分析 一、市政建設(shè) 2020 年 12 月 28日，上海長江隧橋（崇明越江隧道）暨崇明縣陳家鎮(zhèn)試點城鎮(zhèn)建設(shè)正式啟動。長江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，為崇明島房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件，同時，提升了上海的輻射能力，促進長三角地區(qū)經(jīng)濟一體化、均衡化發(fā)展。 二、區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 市場供需平衡 崇明在上世紀(jì) 90 年代以前從未造過商品房，只有在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國營農(nóng)場等地方建設(shè)了 100 多萬平 方米的公房。此后直至 2020 年的十?dāng)?shù)年間，崇明建設(shè)了 150 萬平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性質(zhì)的公房。 2020 年至 2020 年該鎮(zhèn)推出了約 40 萬平方米的住宅，但大多數(shù)為舊城改造和新城建設(shè)的配套安置房，真正推入市場銷售的僅有怡祥居、金月灣和明珠花苑少量房型對外銷售。 來自 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”的數(shù)據(jù)顯示， 111 月崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為 ，預(yù)售登記面積為 萬方，供求關(guān)系比為 1： ，市場供求平衡。 崇明新城，未來商品房的供應(yīng)中心 未來崇明及城橋鎮(zhèn)商