【正文】 追求趨勢，迎合了市場需求；3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢是策劃的靈魂。 本案定位的創(chuàng)造性：本案以“現(xiàn)代式建筑與中國式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)”為主題概念。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場均屬差異化創(chuàng)新。無論是從理念上還是實(shí)際操作過程中都是有很強(qiáng)的市場沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動(dòng)造勢，一定可以為這一概念成為本案的一個(gè)鮮明的機(jī)具個(gè)性的特點(diǎn)。三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。 在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯(cuò)落布置”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。在景觀布置上：建議以“一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。“一個(gè)中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個(gè)景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時(shí)必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。 立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風(fēng)格或根本就沒有什么風(fēng)格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格，與周邊建筑相協(xié)調(diào)。1) 立面簡潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。3) 大面積玻璃采光。4) 大窗、凸窗，3060CM高度低窗臺(tái)。5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽臺(tái)。 房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議1) 錯(cuò)層與平面層比例及建議：（1） 錯(cuò)層及平面層比例分配：小錯(cuò)層30%2層錯(cuò)大錯(cuò)層20%3層錯(cuò)平面層50%（2） 大錯(cuò)層構(gòu)思（3層錯(cuò)）：A. 客廳與餐廳錯(cuò)B. 次臥室與客廳錯(cuò)C. 主臥室與次臥室錯(cuò)（3） 小錯(cuò)層構(gòu)思（2層錯(cuò)）：A. 臥室與客廳錯(cuò)B. 客廳與餐廳錯(cuò)（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進(jìn)深B. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺(tái)、雙陽臺(tái)（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設(shè)計(jì)建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調(diào)，因此建議本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)采用江南園林景觀設(shè)計(jì)，弘揚(yáng)江南園林文化。 配套設(shè)施建議1) 小區(qū)會(huì)所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。2) 社區(qū)娛樂項(xiàng)目A. 網(wǎng)球場B. 兒童樂園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動(dòng)中心E. 背景音樂3) 智能化設(shè)施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報(bào)警系統(tǒng)4) 信息服務(wù)系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議1) 結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級(jí)面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質(zhì)防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽臺(tái):不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽臺(tái)5) 空調(diào)架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調(diào)架6) 樓梯：藝術(shù)實(shí)木木扶手7) 走道：走道貼高級(jí)面磚8) 門廳：高級(jí)面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級(jí)防盜防火實(shí)心木門四、客戶群定位本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國家公務(wù)員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標(biāo)客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國家公務(wù)員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質(zhì)量，收入相對(duì)穩(wěn)定（3） 希望或有強(qiáng)烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對(duì)商機(jī)的把握能力強(qiáng)（2） 收入豐厚（3） 學(xué)歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經(jīng)濟(jì)不算很富裕，但小日子過的舒適（3） 習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費(fèi)能力強(qiáng)（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報(bào)率（6） 注重樓盤的品質(zhì)和附加值（7） 有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價(jià)格定位建議1. 成本導(dǎo)向法本案的樓面價(jià)已達(dá)1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤計(jì)算，毛利潤值650元/平方米。運(yùn)用成本導(dǎo)向法求出本案的市場價(jià)格應(yīng)售3250元/平方米。2. 競爭導(dǎo)向法競爭導(dǎo)向法是一種根據(jù)競爭狀況確定價(jià)格的定價(jià)方法，公司以市場主要競爭者的產(chǎn)品價(jià)格為其定價(jià)的基準(zhǔn)，結(jié)合考慮公司與競爭者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競爭力的產(chǎn)品價(jià)格并隨時(shí)根據(jù)競爭者價(jià)格的變動(dòng)而進(jìn)行調(diào)整。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風(fēng)格物管可比度售價(jià)可比價(jià)格未來性本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項(xiàng)目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢值。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值?？蓪?shí)現(xiàn)價(jià)格=可比價(jià)格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個(gè)參照樓盤的同類價(jià)格（即：最高價(jià)、最低價(jià)）綜合平均數(shù)，亦是本案競爭導(dǎo)向基價(jià)。運(yùn)用競爭導(dǎo)向法的現(xiàn)行價(jià)格定價(jià)法，可以定出本案的競爭導(dǎo)向基價(jià)為3166元/平方米，該價(jià)格會(huì)隨著競爭對(duì)手的變化而變化。3. 客戶導(dǎo)向法客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價(jià)格的方法。根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢，客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值非常高；另客戶的承受能力，價(jià)值偏向喜好等綜合分析。目前客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)格接受能力為2800~3000元/平方米，雖以前車坊新地帶的價(jià)格為2300元/平方米，但那不是客戶承認(rèn)的產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格對(duì)應(yīng)的價(jià)格。因而我們大膽的預(yù)測，現(xiàn)在2800~3000元/平方米的是客戶目前愿意接受的價(jià)格；隨著時(shí)間的推移，價(jià)格必然上幅。運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為3200元/平方米。4. 結(jié)論綜合以上三項(xiàng)定價(jià)方法，結(jié)合我司前面的市場分析報(bào)告，建議價(jià)格定位為：本案的全盤均價(jià)為3300元/M243 / 43