蘇州某鎮(zhèn)地塊營銷策劃報(bào)告(參考版)
2024-08-15 04:57本頁面
【正文】 運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為3200元/平方米。目前客戶對產(chǎn)品價(jià)格接受能力為2800~3000元/平方米，雖以前車坊新地帶的價(jià)格為2300元/平方米，但那不是客戶承認(rèn)的產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格對應(yīng)的價(jià)格。3. 客戶導(dǎo)向法客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對產(chǎn)品的感受價(jià)值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價(jià)格的方法。可實(shí)現(xiàn)價(jià)格=可比價(jià)格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個(gè)參照樓盤的同類價(jià)格（即：最高價(jià)、最低價(jià)）綜合平均數(shù)，亦是本案競爭導(dǎo)向基價(jià)。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風(fēng)格物管可比度售價(jià)可比價(jià)格未來性本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項(xiàng)目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢值。運(yùn)用成本導(dǎo)向法求出本案的市場價(jià)格應(yīng)售3250元/平方米。 配套設(shè)施建議1) 小區(qū)會(huì)所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。 房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議1) 錯(cuò)層與平面層比例及建議：（1） 錯(cuò)層及平面層比例分配：小錯(cuò)層30%2層錯(cuò)大錯(cuò)層20%3層錯(cuò)平面層50%（2） 大錯(cuò)層構(gòu)思（3層錯(cuò)）：A. 客廳與餐廳錯(cuò)B. 次臥室與客廳錯(cuò)C. 主臥室與次臥室錯(cuò)（3） 小錯(cuò)層構(gòu)思（2層錯(cuò)）：A. 臥室與客廳錯(cuò)B. 客廳與餐廳錯(cuò)（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進(jìn)深B. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺(tái)、雙陽臺(tái)（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設(shè)計(jì)建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。3) 大面積玻璃采光。1) 立面簡潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。 立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。在景觀布置上：建議以“一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場均屬差異化創(chuàng)新。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨(dú)特形象；2） 現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會(huì)人們對住宅的追求趨勢，迎合了市場需求；3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢是策劃的靈魂。即——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。第一、 形成樓盤獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。二、定位基本思路 本案概念提出的原則由于車坊鎮(zhèn)樓盤少，同時(shí)車坊鎮(zhèn)住宅在建筑外立面、房型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)十分雷同。C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高較弱弱不宜商場上建住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對休閑空間要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高從上表來看，本項(xiàng)目地塊具備絕大部分普通住宅所必須的地產(chǎn)因子。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。c) 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)小，很難滿足這些需求。b) 區(qū)域市場存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。附：車坊鎮(zhèn)20012020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 第二部分 定 位 篇一、定位前的市場考量地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：n 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；n 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；n 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。一、項(xiàng)目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層（6F）占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率綠化率 31%面積范圍㎡（商鋪）㎡主力面積、㎡（商鋪）、13㎡價(jià)格范圍26003000元/㎡平均價(jià)格2800元/㎡付款方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動(dòng)態(tài)銷售告磬調(diào)查日期20031228公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質(zhì)：私家花園別墅地理位置：蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路15號占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù)：118幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅價(jià)格：55006100元/m2物業(yè)管理費(fèi)：˙m2樓盤綜述：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。 附：本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案介紹一、項(xiàng)目概括案名車坊新地帶物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州市長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層總建面積8000㎡建筑單位蘇州建設(shè)占地面積4300㎡綠化率 30%容積率在售戶數(shù)0總戶數(shù)59戶面積范圍400450㎡銷售率100%主力戶型2房2廳1衛(wèi)主力面積商鋪160200㎡住宅100㎡平均價(jià)格住宅2200元/㎡、商鋪3800元/㎡（共二層）物業(yè)管理未定物管費(fèi)用付款方式一次性、按揭銷售電話6200951662001849開工日期20038竣工日期明年年初售樓中心車坊鎮(zhèn)吳淞路24號調(diào)查日期2003925二、項(xiàng)目環(huán)境、配套、裝修環(huán)境車坊商業(yè)中心，超市、商場、銀行、交通方便配套小區(qū)配套簡單。車坊鎮(zhèn)購房客戶對環(huán)境、科技等產(chǎn)品附加值的認(rèn)知度還不是很高；另外本案的土地成本開發(fā)較高，樓面價(jià)達(dá)到了1375元/平方米，與競爭對手相比，高出了很大一節(jié)，高價(jià)位勢必影響去化速度。 六、本案銷售前景展望通過對車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的調(diào)查可以看出，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在起步發(fā)展階段。綜上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之處，也有小處
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