【正文】 之不足。潛在客群仍在培養(yǎng)之中。B 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊房地產(chǎn)市場供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。B 市場存在空白點——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。 地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大——本案地形凌亂，嚴(yán)重的不規(guī)則，在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。 購房觀念有待提高——當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌錾形磫?，?dāng)?shù)鼐用袢粤?xí)慣于動遷或單位統(tǒng)一分房，對未來產(chǎn)品的去化有一定的抗性。人文環(huán)境近期難以提高。 劣勢分析(weaknesses)198。B 車坊鎮(zhèn)中心地段——本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘即可，商場、農(nóng)貿(mào)市場、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對完善。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。 檐口高度：《12米2. 本案地塊價值研判地塊結(jié)論：u 從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū)域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢。216。 機(jī)動車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機(jī)動車停放及適量臨時機(jī)動車停車泊位216。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 建筑密度： 《30%216。 綠地率： 》30%216。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：216。短期內(nèi)，住宅的市場競爭主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬方的動遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場競爭不激烈，本案的開發(fā)前景市場十分看好；但前次的土地拍賣樓面價低，價格上勢必對本案的價格形成一定的沖擊。 四、市場競爭分析地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號：2002G7 2002G152003B33面積（平方米）：13320 2550（1830）可建面積146523825（3660）用途：居住 商業(yè)居住(商業(yè)居住)商業(yè)出讓年限：70年 50年(50年)40年溶積率：≤ ≤() ≤建筑密度：≤30% ≤50%(50%)≤50%綠化率：≥30% ≥30%(25%) ≥20%起報價：357/平方米 400元/平方米555元/平方米中標(biāo)價：（萬元）477 4801620樓面價（￥/㎡）326642（平均）2236中標(biāo)單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長城房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時間：2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日 車坊從2002年6月起實行土地拍賣制度以來，共拍賣土地4塊，總量46000平方米，可建面積6萬余方。n 郊鎮(zhèn)的低價產(chǎn)品與園區(qū)的高房價有明顯的距離，這給不同層次的購房者提供了較好的選擇機(jī)會。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢相差不大，都呈強(qiáng)勁的上升的事態(tài)。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場銷售勢態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個案在較短的時間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢助長了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。l 動遷房均價1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）價格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場，總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺階的勢頭。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)：l 早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫；l 少量三層建筑（如嘉興苑）；l 在建的項目逐步以6層的多層建筑為主。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動遷房和政府單位修建的新房。對真正的商品住宅房市場而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個樓盤為動遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對較差。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點，價格也相對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個區(qū)域。三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場。車坊鎮(zhèn)購房消費(fèi)者研究一. 消費(fèi)人群根據(jù)對車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動遷居民u 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購房動機(jī)u 動遷戶需求u 二次置業(yè)u 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價的12倍，難以承受市區(qū)房價購房，會考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費(fèi)特征：n 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費(fèi)群年齡層次相對較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當(dāng)?shù)囟忌仙揭粋€新臺階。因而長遠(yuǎn)趨勢依舊看好。而房地產(chǎn)市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟。從而造成了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢將持續(xù)一段時間。再從目前房產(chǎn)銷售形勢看，整個市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Α?