【正文】 區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運(yùn)用，可以提高的小區(qū)的品質(zhì)。 3. 本案 分析 優(yōu) 勢(shì)分析（ strength） ? 大體區(qū)位好 —— 本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對(duì)便利，到達(dá)上海 30 分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在 20 分鐘左右不到，大體區(qū)位好。 生活機(jī)能 本案周邊商鋪林立，市場(chǎng)臨近左右。 交通 公交 18 路、 59 路可達(dá)。 ? 但若僅從本案的地塊來看， 形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢(shì)點(diǎn) ，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計(jì)規(guī)劃中進(jìn)行最大程度上的彌補(bǔ)轉(zhuǎn)化。 地塊面積 平方米 用地性質(zhì) 居住用地 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 容積率： 《 ? 綠地率： 》 30% ? 人均公共綠地： 》 平方米 /人 ? 建筑密度 ： 《 30% ? 日照間距： 1： 以上 ? 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求 ? 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求 ? 機(jī)動(dòng)車停車位： 個(gè) /戶，摩托車 1 輛 /戶，自行車 2 輛 /戶以上，并考慮非機(jī)動(dòng)車停放及適量臨時(shí)機(jī)動(dòng)車停車泊位 ? 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。短期內(nèi)，住宅的市場(chǎng)競爭主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有 5 萬方的動(dòng)遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競爭不激烈，本案的開發(fā)前景市場(chǎng)十分看好；但前次的土地拍賣樓面價(jià)低，價(jià)格上勢(shì)必對(duì)本案的價(jià)格形成一定的沖 擊。 四、市場(chǎng)競爭分析 車坊從 2020 年 6 月起實(shí)行土地拍賣制度以來， 共拍賣土地 4塊，總量 46000 平方米，可建面積 6 萬余方，其中純住宅面積 萬余方，商業(yè)面積 余萬。 ? 郊鎮(zhèn)的低價(jià)產(chǎn)品與園區(qū)的高房價(jià)有明顯的距離，這給不同層次的購房者提供了較好的選擇機(jī) 會(huì)。 ? 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢(shì)，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。 ? 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢(shì)相差不大，都呈強(qiáng)勁的上升的事態(tài)。而坐落 于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。 2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個(gè)案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢(shì)助長了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。 ? 動(dòng)遷房均價(jià) 1850 元 /平方米； ? 商品住宅房（嘉興苑除商鋪） 2650 元 /平方米； 沿街商鋪： 7300 元 /平方米； 園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1）價(jià)格分析 園 區(qū) 中 心 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 價(jià) 格 將 繼 續(xù) 引 領(lǐng) 蘇 州 市場(chǎng) ， 總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺(tái)階的勢(shì)頭。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。 建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)： ? 早期以 4 層的多層建筑為主，底層為車庫； ? 少量三層建筑（如嘉興苑）； ? 在建的項(xiàng)目逐步以 6 層的多層建筑為主。 目前，勝浦鎮(zhèn)在售 的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動(dòng)遷房和政府單位修建的新房。 對(duì)真正的商品住宅房市場(chǎng)而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個(gè)樓盤為動(dòng)遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對(duì)較差。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點(diǎn)，價(jià)格也相對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。 整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積 50 平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等 4 個(gè)區(qū)域。 三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 48 公里，距蘇州火車站 25 公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為 8 公里和12 公 里。 隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對(duì)自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場(chǎng)。 車坊鎮(zhèn)購房消費(fèi)者研究 一 . 消費(fèi)人群 根據(jù)對(duì)車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況： （ 1）區(qū)域分析： ? 本地為主 ? 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作） （ 2）職業(yè)分析 ? 車坊鎮(zhèn)的動(dòng)遷居民 ? 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員 ? 私企老板及管理層 ? 醫(yī)生、教師 ? 其它 （ 3）購房動(dòng)機(jī) ? 動(dòng)遷戶需求 ? 二次置業(yè) ? 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用 ? 工廠做宿舍 ? 其它 歸納 ? 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場(chǎng)中占有較大的比例； ? 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價(jià)的 12 倍，難以承受 市區(qū)房價(jià)購房，會(huì)考慮按揭貸款； ? 他們的年齡一般在 2550 歲之間，年齡層次日趨年輕化； ? 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn) 二、消費(fèi)特征： ? 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型； ? 這部分消費(fèi)群年齡層次相對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作； ? 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施 由此我們不難看出： 年齡 25— 50歲之間，月薪 2020 元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。就明年 3 月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套 等在當(dāng)?shù)囟忌仙揭粋€(gè)新臺(tái)階。因而長遠(yuǎn)趨勢(shì)依舊看好。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在逐步發(fā)展中日趨成熟。從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階段，將來會(huì)有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中 10 多萬方的盤量也會(huì)投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。 再從目前房產(chǎn)銷售形勢(shì)看，整個(gè)市場(chǎng)銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了 100%，說明車坊鎮(zhèn)場(chǎng)還是具有購買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有 1 萬左右的流動(dòng)人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會(huì)增多。 車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望 一） .新興市場(chǎng)，具有潛力 由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。 六）、物管、配套十分缺乏 目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當(dāng)缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián)。建筑多以 4 層半（ 4 層送 5 層）為主，綠化一般在 30%以上，農(nóng)民自蓋的 3 層住宅居多。而正是市場(chǎng)需求旺盛、購買力強(qiáng)等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢(shì)，由此不難判斷，樓盤間的競爭形勢(shì)還是十分激烈；但市場(chǎng)因上市量小，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)逐步培育發(fā)展的過程中，同時(shí)呈現(xiàn)出以下特征： 一）、市場(chǎng)起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號(hào)召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機(jī)，一批新生代樓盤應(yīng)運(yùn)而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展打響了第一炮。 二 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此 房 地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、分布較為集中。 合作項(xiàng)目 中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項(xiàng)目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機(jī)構(gòu)已相繼簽約并準(zhǔn)備入駐。 功能定位