【正文】 運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為 3200元 /平方米 。 3. 客戶導(dǎo)向法 客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價(jià)格的方法。 樓盤名稱 房型 舒適度 便利性 環(huán)境 因素 規(guī)模 附加值 風(fēng)格 物管 可比度 售價(jià) 可比價(jià)格 未來性 本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶 4 4 1 4 4 3 3 3 24% 2300 2852 +12% 3194 高墊路項(xiàng)目 2 1 1 1 1 1 0 1 6% 2800 2968 6% 3138 平均值 3166 注： 其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢(shì)值。 配套設(shè)施建議 1) 小區(qū)會(huì)所 設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。 5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。 1) 立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。 在景觀布置上 ：建議以 “一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均屬差異化創(chuàng)新。即 ——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新 第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品 中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。 二、定位基本思路 本案概念提出的原則 由于車坊鎮(zhèn)樓盤少，同時(shí)車坊鎮(zhèn)住宅在建筑外立面、房型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)十分雷同。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。 b) 區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn) —— 目前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 一、項(xiàng)目概括 案名 怡園公寓 物業(yè)類別 商住樓 開發(fā)商 蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類別 多層（ 6F） 占地面積 20200 平方米 建筑面積 28000 平方米 容積率 綠化率 31% 面積范圍 ㎡（商鋪） ㎡ 主力面積 、 ㎡（商鋪） 、 13 ㎡ 價(jià)格范圍 26003000 元 /㎡ 平均價(jià)格 2800 元 /㎡ 付款方式 一次性、按揭 銷售電話 62745881 銷售動(dòng)態(tài) 銷售告磬 調(diào)查日期 20201228 公開日期 今年上半年 交房日期 明年年初 物業(yè)名稱 ：澄湖御墅 發(fā)展商： 蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)性質(zhì)： 私家花園別墅 地理位置： 蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路 15 號(hào) 占地面積 ： 200 畝 綠化率： 50% 總戶數(shù) ： 118 幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅 附：車坊鎮(zhèn) 20202020 城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 價(jià)格 ： 55006100 元 /m2 物業(yè)管理費(fèi) ： 元 /月 ˙ m2 樓盤綜述 ：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。車坊鎮(zhèn)購(gòu)房客戶對(duì)環(huán)境、科技等產(chǎn)品附加值的認(rèn)知度還不是很高 ；另外本案的土地成本開發(fā)較高，樓面價(jià)達(dá)到了 1375 元 /平方米，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，高出了很大一節(jié)，高價(jià)位勢(shì)必影響去化速度。 綜上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之處，也有小處之不足。 ? 未來需求大 —— 隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。 ? 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度 — — 車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實(shí)現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。 劣勢(shì)分析 (weaknesses) ? 綜合環(huán)境不佳 —— 目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn) 遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。至車坊中心小學(xué)步行 5 分鐘即可，商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對(duì)完善。 資源分析 本案北面鄰水， 但水資源不豐富，有用資源少。 【 車坊鎮(zhèn)拍賣地塊一覽表 】 地塊座落： 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長(zhǎng)江路南側(cè)、永慶路東側(cè) 編號(hào)： 2020G7 2020G15 2020B33 面積（平方米）： 13320 2550（ 1830） 可建面積 14652 3825（ 3660） 用途： 居住 商業(yè)居住 (商業(yè)居住 ) 商業(yè) 出讓年限： 70 年 50 年 (50 年 ) 40 年 溶積率： ≤ ≤() ≤ 建筑密度： ≤30% ≤50%(50%) ≤50% 綠化率： ≥30% ≥30%(25%) ≥20% 起報(bào)價(jià)： 357/平方米 400 元 /平方米 555 元 /平方米 中標(biāo)價(jià)：（萬(wàn)元） 477 480 1620 樓面價(jià)（￥ /㎡） 326 642（平均） 2236 中標(biāo)單位： 園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司 蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成交時(shí)間： 2020 年 6 月 14 日 2020 年 12 月 17 日 2020 年 10月 26 日 五、本案立地分析 1. 本案概況 位置 本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下： 東至： 退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于 3 米，距現(xiàn)有住宅不低于 6 米； 南至 ：退用用地界線不低于 1/2 日照間距，且不低于 5 米； 西至 ：退用道路紅線不低于 5 米； 北至 ：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于 20 米。 ? 到工薪階層無(wú)法承受市區(qū)高房?jī)r(jià)時(shí)候，只能到遠(yuǎn)郊購(gòu)房，這時(shí)本案與市區(qū)存在的距離才會(huì)被接受。 ? 在價(jià)格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房?jī)r(jià)記錄，這種勢(shì)態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的上升。 同時(shí)，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢(shì)將對(duì)園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進(jìn)作用。 當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型： ? 小戶型 （面積在 3559 平方米之間） ? 中戶型 （面積在 6084 平方米之間） ? 大戶型 （面積在 85110 平方米之間） ? 超大戶型 （面積在 110—140 平方米之間） 價(jià)格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)中，對(duì)地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價(jià)的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差 100 元左右。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，得追本朔源，從動(dòng)遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進(jìn)行市場(chǎng)分析。 勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長(zhǎng)江相連。 總結(jié)： 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點(diǎn)、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢(shì)下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì)： ? 在建筑形態(tài)上，多層為絕對(duì)主力； ? 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談 不上 品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低； ? 市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求； ? 在價(jià)格上，車坊人不再吝嗇于用 2200 元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測(cè)高于 3000 元 /M2的具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅存在較大的需求市場(chǎng)； ? 在購(gòu)房的客戶群上，年輕人是生力軍。 三） .品質(zhì)提高，土地成本增加，價(jià)格將大幅上揚(yáng) 新開樓盤資料顯示，普通住宅價(jià)格在 2300 元 /平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認(rèn)可和推崇。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將全面接受周邊城市的輻射。 二） .短期紅火，長(zhǎng)遠(yuǎn)依舊看好 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場(chǎng)供給量小于需求量。伴隨著 2020 年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展。 五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對(duì)空間的需求是他們最關(guān)注的地方