【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本策劃書經(jīng)公司董事會(huì)修正確認(rèn)后，將作為項(xiàng)目整體營(yíng)銷的藍(lán)本，經(jīng)過分項(xiàng)充實(shí)后在“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目營(yíng)銷中實(shí)施。廣告策略： 前期少投放硬廣告，保持項(xiàng)目的神密性和缺銷性。其次，該廣告詞訴求不夠明確，不符合現(xiàn)代受眾傳播的特點(diǎn)，同時(shí)與專業(yè)市場(chǎng)的推廣模式也不夠吻合。首先，廣告視點(diǎn)不夠高。開業(yè)后發(fā)布產(chǎn)品信息，開展電子商務(wù)。在“中國(guó)絲綢網(wǎng)”及“新浪”或“搜狐”同時(shí)建頁(yè)。⑷ 硬廣告：（項(xiàng)目強(qiáng)推期開始）廣告內(nèi)容再行創(chuàng)作。國(guó)貿(mào)中心受到社會(huì)關(guān)注》等（再列）?；顒?dòng)應(yīng)與吳江、盛澤市、鎮(zhèn)委宣傳部門聯(lián)和開展。軟廣告以網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙和電視為主要媒體。㈣ 媒體應(yīng)用分析：吳江、盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地的電視和平面媒體，都擁有固定的紡織產(chǎn)品推廣平臺(tái)，本項(xiàng)目營(yíng)銷可充分利用。㈡ 競(jìng)爭(zhēng)廣告分析： 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者（本策劃所列）主要是以硬廣告發(fā)布進(jìn)行推廣，在概念炒作、新聞發(fā)布和文化推廣方面涉及較少，屬“資金型”推廣。中期廣告以“七大產(chǎn)業(yè)”可提高商戶經(jīng)營(yíng)效率及項(xiàng)目配套為主要目的。具體價(jià)格策略參照《國(guó)貿(mào)中心價(jià)格定位分析與策劃》再行制定。七、國(guó)貿(mào)中心開發(fā)成本指標(biāo)分析：⑴ 一、二期項(xiàng)目用地各約為5萬(wàn)㎡，㎡以一期項(xiàng)目為單位測(cè)算：＋土地投入：用地5萬(wàn)㎡土地單價(jià)2400元/㎡＝120000000萬(wàn)元（）建安成本：用地5萬(wàn)㎡土地單價(jià)1800元/㎡＝9000萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用：約為總投入的58%（含廣告推廣）。如開發(fā)不利，三期地塊可作為停車用地。一、二期盡量用完容積，以充分收回投資。為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)眼前最大效益，建議分三期開發(fā)。六、國(guó)貿(mào)中心分期開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)策劃：設(shè)策劃條件為：本項(xiàng)目設(shè)四個(gè)商區(qū)，一個(gè)星級(jí)酒店。出臺(tái)政策鼓勵(lì)以租代購(gòu)行為。 位置最好商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元＝每平方米18000元。＝每平方米6000元。具體應(yīng)通過“全面財(cái)務(wù)測(cè)評(píng)”制定出“性價(jià)比最好”的銷售均價(jià)，以達(dá)成開發(fā)效益最大化。用“租金返推法”算出“國(guó)貿(mào)中心”每平方米的市場(chǎng)認(rèn)可均價(jià)為9000元。540元（每平方米年租金）247。每平方米月租金45元12個(gè)月＝540元（每平方米年租金）。年回報(bào)率6%＝每平方米銷售均價(jià)為7142元。我們按商鋪平均投資回報(bào)周期15～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。年回報(bào)率6%＝每平方米銷售均價(jià)為9400元。我們按商鋪平均投資回報(bào)周期14～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。17平方米＝每平方米月租金47元。[例如]：項(xiàng)目對(duì)面的“東方花園” 17平方米底商的一手月租金約為800元。跨行業(yè)整合物流資源鏈接，開發(fā)物流終端市場(chǎng)，在擴(kuò)大商戶經(jīng)營(yíng)渠道，降底商戶經(jīng)營(yíng)成本上下功夫，引領(lǐng)盛澤物流發(fā)展。盛澤“東方絲綢市場(chǎng)”新物流中心的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了“天然”配套。力爭(zhēng)獲得35年減免所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。協(xié)同“東方絲綢市場(chǎng)”作本項(xiàng)目有利于“東方絲綢市場(chǎng)”完善業(yè)態(tài)方面的匯報(bào)和訴求。有市場(chǎng)優(yōu)惠政策。三、國(guó)貿(mào)中心政府定位分析與策劃:㈠ 政府定位分析:進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭(zhēng)取一個(gè)明確的“政府定位”，“中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)”因政府支持獲得了大量?jī)?yōu)惠政策。注：上述方案造價(jià)僅為“純商場(chǎng)式物業(yè)”30%，可省去中央空調(diào)、大部分消防設(shè)施。設(shè)置星級(jí)酒店、必要的產(chǎn)業(yè)拓展、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)。本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)為介于現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)與傳統(tǒng)市場(chǎng)之間的新型模式，可考慮將傳統(tǒng)聯(lián)排物業(yè)變?yōu)閿?shù)個(gè)環(huán)繞形商區(qū)，由地面、空中聯(lián)廊相接，形成露天商場(chǎng)。從更便于實(shí)現(xiàn)售租的角度考慮。物業(yè)形態(tài)既應(yīng)滿足現(xiàn)代市場(chǎng)集約化經(jīng)營(yíng)，也應(yīng)滿足商戶“獨(dú)立店鋪”、“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)習(xí)慣。同時(shí)，應(yīng)適應(yīng)“七個(gè)”產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作需要。專業(yè)市場(chǎng)建筑除符合國(guó)家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場(chǎng)使用功能。二、國(guó)貿(mào)中心建筑形態(tài)定位分析與策劃：㈠ 建筑形態(tài)定位分析：建筑形態(tài)首先應(yīng)為市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)。特別通過是與國(guó)外的紡織文化交流，拓展新的商業(yè)渠道和空間。中國(guó)紡織文化交流中心。與國(guó)內(nèi)大專院校聯(lián)合舉辦紡織業(yè)務(wù)提高班、紡織高級(jí)學(xué)校，利用盛澤企業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)，打造國(guó)內(nèi)最大的紡織業(yè)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)基地。引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)者、權(quán)威專家與行業(yè)機(jī)構(gòu)組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開發(fā)、織造技術(shù)，形成國(guó)內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問等服務(wù)。同時(shí)，提升城市形象和吳江、盛澤的政府業(yè)績(jī)。國(guó)際紡織品展評(píng)中心。營(yíng)造“零距離、無(wú)時(shí)差、低成本、高效率”的銷售平臺(tái)。紡織品全球采購(gòu)中心。在各紡織業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的廣東、浙江、江蘇、福建、上海、山東等地，設(shè)立信息代理機(jī)構(gòu)和信息采集基地，及時(shí)準(zhǔn)確地搜集、發(fā)布生產(chǎn)、研發(fā)和行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，形成國(guó)際信息的互動(dòng)與交流。工商聯(lián)動(dòng)，設(shè)立區(qū)域性的金融、證券、商務(wù)等配套功能。國(guó)內(nèi)紡織品交易中心。本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)著眼于“國(guó)貿(mào)中心”的可持續(xù)發(fā)展，在市場(chǎng)功能、交易方式、市場(chǎng)拓展、經(jīng)營(yíng)主體、市場(chǎng)服務(wù)等方面加以重點(diǎn)訴求，逐步延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)品種的產(chǎn)業(yè)鏈。依托基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是本項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，毋須多言。依托“東方絲綢市場(chǎng)”的規(guī)模效應(yīng)，可使本項(xiàng)目開發(fā)事半功倍。因此，按市場(chǎng)和商戶的需求進(jìn)行項(xiàng)目定位是“國(guó)貿(mào)中心”市場(chǎng)定位的基本宗旨。商戶希望改變老市場(chǎng)舊的物業(yè)形態(tài)在“集約經(jīng)營(yíng)”、“店鋪標(biāo)識(shí)”、“交通物流”等方面的諸多不便。按商戶和市場(chǎng)的需求定位。劣勢(shì)二：不能形成專項(xiàng)產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)五：寫字樓的高容積率特點(diǎn)使地塊利用率相對(duì)較高，利潤(rùn)空間較大。優(yōu)勢(shì)三：物業(yè)管理、市場(chǎng)培育相對(duì)簡(jiǎn)單。㈡ 盛澤商務(wù)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)一：作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小于商鋪。多數(shù)人購(gòu)買寫字樓都是作為房地產(chǎn)投資。目前進(jìn)入盛澤商務(wù)寫字樓的商戶大多為剛進(jìn)入本地市場(chǎng)的新企業(yè)，費(fèi)用底、形象佳、輻射面相對(duì)較廣是企業(yè)選擇寫字樓的主要目的。四、盛澤商務(wù)寫字樓：㈠ 盛澤商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析：盛澤商務(wù)寫字樓開發(fā)目前剛剛起步，特點(diǎn)是規(guī)模小、分布散、商業(yè)配套差。許多商鋪被業(yè)主長(zhǎng)期租賃后，轉(zhuǎn)租給騎三輪車、拉板車從事貨運(yùn)的業(yè)主。 劣勢(shì)二： 當(dāng)?shù)貙?duì)商鋪的需求小于供給，巨大的市場(chǎng)體量消化過程很長(zhǎng)。優(yōu)勢(shì)四：未來(lái)的發(fā)展力度較大。優(yōu)勢(shì)二：綜合業(yè)態(tài)能力較強(qiáng)，配套設(shè)施齊備。 民企集資建造的運(yùn)作方式，值得本項(xiàng)目開發(fā)以及后期“股份優(yōu)化”借鑒，這方面需再作調(diào)查。營(yíng)業(yè)房總間數(shù)達(dá)18790間，新增5076間。 第二期對(duì)東升路市場(chǎng)(含老市場(chǎng))、北聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)(含北京停車場(chǎng))、第八交易區(qū)的改造工程定在2006年初到2008年上半年完成，第三期的改造將于2008年到2010年全面完成。從發(fā)展?fàn)顩r分析，聯(lián)合市場(chǎng)是輕紡城市場(chǎng)的第一期改造工程，由民企集資建造(公司股權(quán)比例26%，為第一大股東)。雖然該項(xiàng)目所有資料中都沒有一個(gè)明確的市場(chǎng)定位，但總體上看，該項(xiàng)目市場(chǎng)定位應(yīng)該是“第五代專業(yè)市場(chǎng)”。“國(guó)際頂級(jí)輕紡市場(chǎng)，亞洲第一布市”。項(xiàng)目股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。功能配套餐廳、銀行、郵政、電信、保險(xiǎn)、醫(yī)療、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)中心、貨物配載。商鋪獨(dú)立廁所。建筑面積建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米12萬(wàn) ㎡商鋪數(shù)量1800間一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積8萬(wàn)平方米412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價(jià)門面價(jià)5萬(wàn)/平方米，炒價(jià)更高根據(jù)總成本核算待定公攤比例5 ：54．5 ：5．5商區(qū)分布一至三樓為傳統(tǒng)交易區(qū),四樓為公司化交易區(qū),五樓為辦公配套用房。盛澤鎮(zhèn)市場(chǎng)西路，東至東方絲綢市場(chǎng)二分場(chǎng)，西至龍橋路，南至目瀾路，北至市場(chǎng)路。其規(guī)劃范圍東至湖東路，西至笛揚(yáng)路，南至輕紡城大道（１０４國(guó)道），北至港越路，涵蓋了現(xiàn)有的輕紡城老市場(chǎng)。劣勢(shì)四：目前的信息平臺(tái)覆蓋率較底，許多價(jià)廉物美的商品不能發(fā)布。劣勢(shì)二：目前的交通、物流狀況欠佳。優(yōu)勢(shì)四：目前的發(fā)展力度較大。優(yōu)勢(shì)二：國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)影響力已經(jīng)形成。 “小業(yè)主各自為陣”仍將是該市場(chǎng)的主流經(jīng)營(yíng)模式。大型物流中心正在建設(shè)。只有做到“買天下貨，賣天下貨”實(shí)現(xiàn)進(jìn)出貿(mào)易平衡，才能成為真正的紡織物品“集散中心”。規(guī)模大、品種全、價(jià)格低、運(yùn)輸暢、基礎(chǔ)服務(wù)全面是該市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。功能配套銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站、交通局運(yùn)輸處設(shè)的辦公室、工商聯(lián)合辦公、物流中心等待策劃物流條件自行配套待策劃建設(shè)進(jìn)程1994年建設(shè)，96年?duì)I業(yè)，已經(jīng)營(yíng)20年客戶登記已開始售樓處已裝修主廣告詞一個(gè)城市的標(biāo)志 一個(gè)時(shí)代的開始開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目由：東方絲綢股份公司控股。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。區(qū)位訴求可包含“國(guó)際紡織城”，以更顯本項(xiàng)目的區(qū)位中心優(yōu)勢(shì)。應(yīng)在“商場(chǎng)”和“傳統(tǒng)”之間找到全新的物業(yè)形態(tài)定位，其內(nèi)涵應(yīng)清晰、明確，有別于“國(guó)際紡織城”。㈢ 本項(xiàng)目針對(duì)“國(guó)際紡織城”的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)要點(diǎn)：進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭(zhēng)取一個(gè)明確的“政府定位”。營(yíng)銷方面，“商鋪包租37年”；“在優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，住宅付5000元定金，每套返還1萬(wàn)元”。在開發(fā)步驟上實(shí)行“住宅項(xiàng)目先行，聚集人氣，待地段人氣上升后再推出商業(yè)項(xiàng)目”的策略表明開發(fā)商對(duì)用地目的不夠明確，對(duì)營(yíng)銷結(jié)果信心不足。借鑒與分析：“東方絲綢市場(chǎng)”是大體量、歷史長(zhǎng)、有影響的規(guī)模性市場(chǎng)，僅憑“國(guó)際紡織城”小體量市場(chǎng)，不可能對(duì)其“升級(jí)換代”，這是“國(guó)際紡織城”的定位錯(cuò)誤。項(xiàng)目股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。絲綢新航母一個(gè)城市的標(biāo)志 一個(gè)時(shí)代的開始開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目由：蘇州星月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星月（上海）投資有限公司、浙江圣鴻工藝品有限公司、浙江春洲鋁業(yè)有限公司三家公司共同投資。待策劃物流條件與東方市場(chǎng)物流配套待策劃建設(shè)進(jìn)程2005年7月30日奠基計(jì)劃2006年10月開盤客戶登記已開始售樓處已裝修主廣告詞財(cái)富新領(lǐng)地地面、地下停車、觀光電梯、自動(dòng)扶梯、星級(jí)酒店、會(huì)展中心。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。⑵ 招商中后期，可建立起“國(guó)貿(mào)中心”商戶（業(yè)主）協(xié)會(huì)，以經(jīng)濟(jì)或其它利益為動(dòng)力擴(kuò)大“滲透市場(chǎng)”。滲透市場(chǎng)策劃：⑴ 聘請(qǐng)市場(chǎng)管理、物業(yè)管理專業(yè)公司，并于現(xiàn)階段介入。⑵ “國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)輻射、產(chǎn)品集散能力的優(yōu)劣，直接關(guān)系到“滲透市場(chǎng)”的開發(fā)。其一，本項(xiàng)目各大股東可以視為已經(jīng)購(gòu)買“國(guó)貿(mào)中心”商鋪的商戶。㈣ 滲透市場(chǎng)分析與策劃:我們把已經(jīng)購(gòu)買“國(guó)貿(mào)中心”商鋪，有影響力，可能帶來(lái)新