【正文】 區(qū)的織造企業(yè)、紡織貿(mào)易企業(yè)、大型外貿(mào)公司、外地新入市的小中企業(yè)以及房地產(chǎn)純投資者，都是本項(xiàng)目的“潛在市場(chǎng)”。本項(xiàng)目周邊成熟的物流可減少大量人力、物力投入。㈤ 開(kāi)發(fā)商在業(yè)內(nèi)具有影響力，誠(chéng)信度較高。 價(jià)格是影響商鋪銷售的重要因素之一，相對(duì)較低的購(gòu)地投入給成本控制、營(yíng)銷定價(jià)提供了空間，項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。㈡ 項(xiàng)目周邊的紡織品市場(chǎng)已經(jīng)成熟。）織里鎮(zhèn)織造企業(yè)及商鋪擁有情況：織造企業(yè)個(gè)體商戶自主經(jīng)營(yíng)率商鋪擁有率5700家5500家99%90%六、國(guó)貿(mào)項(xiàng)目營(yíng)銷初始調(diào)查： ㈠ 對(duì)國(guó)貿(mào)中心的了解程度：了解項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容基本了解項(xiàng)目業(yè)態(tài)只知道項(xiàng)目名稱8%17%75%㈡ 國(guó)貿(mào)中心商戶調(diào)查統(tǒng)計(jì): （調(diào)查時(shí)間： 2005年8月 被查人數(shù)：200人）客戶屬地盛澤溫州廣東江蘇浙江其它158人20人15人2人3人2人客戶性質(zhì)紡織企業(yè)貿(mào)易企業(yè)個(gè)人172人20人8人購(gòu)租意向購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)租賃196人4人使用意向展示銷售投資其它22人146人19人13人面積需求32㎡64㎡96㎡128㎡200㎡以上其它/40人92人33人21人14人物業(yè)形態(tài)商場(chǎng)鋪位式傳統(tǒng)聯(lián)排獨(dú)立店鋪商場(chǎng)業(yè)態(tài)獨(dú)立店鋪1242146期待價(jià)格6000元/㎡7000元/㎡8000元/㎡8000元/㎡以上說(shuō)不清說(shuō)不清說(shuō)不清說(shuō)不清咨詢方式電話訪問(wèn)一對(duì)一面談其它49人132人19人信息獲取現(xiàn)場(chǎng)廣告牌朋友介紹其它111人22人67人第二章 營(yíng)銷策劃部分第一節(jié) 市場(chǎng)分析與策劃一、國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目的自然特征分析：“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目在“無(wú)營(yíng)銷的條件下”具備以下主要特征：㈠ 地處國(guó)內(nèi)最大的紡織布料原產(chǎn)地。五、市場(chǎng)擴(kuò)大調(diào)查： ㈠ 浙江紹興概況：絲絹紡織機(jī)精加工2303家、紡織制成品制造368家、針織品、編織品及其制品制造2270家、棉、化纖紡織及印染精加工397家、毛紡織及染整精加工226家、麻紡織33家共計(jì)：5597家。⑶ 打包服務(wù)費(fèi)為35元/只、大圈按3分/米收費(fèi)，另收包裝費(fèi)2元/圈。物流線路：現(xiàn)有固定運(yùn)輸線路3536條，300公里左右為一條線路，超過(guò)300公里可由各托運(yùn)站申請(qǐng)另設(shè)線路。消費(fèi)企業(yè)性質(zhì)： 私營(yíng)企業(yè)占90%、民營(yíng)股份企業(yè)7%、國(guó)營(yíng)外貿(mào)企業(yè)占23%。⑵ 物業(yè)相對(duì)獨(dú)立，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，形象好，運(yùn)作空間大，成本相對(duì)較低的物業(yè)。㈡ 紡織企業(yè)對(duì)商鋪的消費(fèi)：商鋪消費(fèi)動(dòng)機(jī)：作為產(chǎn)品銷售、市場(chǎng)信息采集、企業(yè)形象傳播的窗口。 調(diào)查時(shí)間：2006年12月三、商鋪消費(fèi)調(diào)查：㈠ 總體消費(fèi)態(tài)勢(shì)：社會(huì)化生產(chǎn)、國(guó)際化貿(mào)易使傳統(tǒng)商鋪式經(jīng)營(yíng)的模式趨于淡化，商鋪消費(fèi)的純經(jīng)營(yíng)目的和房地產(chǎn)增值目的正在強(qiáng)化。② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以產(chǎn)權(quán)銷售為主要訴求。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四：盛澤商務(wù)寫(xiě)字樓⑴ 消費(fèi)群體：本地織造企業(yè)、紡織貿(mào)易企業(yè)、外地新入市的小中企業(yè)。⑷ 消費(fèi)者認(rèn)識(shí)： 紡織業(yè)認(rèn)知程度很高，商鋪增值幅度大，有固定的炒作群體。② 產(chǎn)量：年產(chǎn)化纖布20億米，印染能力30億米，化纖產(chǎn)品生產(chǎn)能力占到國(guó)內(nèi)總生產(chǎn)能力的20%以上。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三：中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)⑴ 中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)概況：分東、西、北三個(gè)交易區(qū)，總建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米。⑺ 市場(chǎng)認(rèn)識(shí)：“東方絲綢市場(chǎng)”的企業(yè)品牌已經(jīng)建立，并得到在國(guó)外內(nèi)商家的認(rèn)可。(80家)、周邊商戶（2032家）共計(jì)：5051家企業(yè)⑶ 東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）商鋪營(yíng)銷情況商鋪總數(shù)銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）租賃面（㎡）空置面（㎡）新增面積（㎡）5051套7000830030萬(wàn)10萬(wàn)81萬(wàn)⑷ 東方絲綢市場(chǎng)出口情況：產(chǎn)品主要輸入國(guó)家美國(guó)、歐洲、日本、東南亞地區(qū)等150多個(gè)國(guó)家產(chǎn)品主要輸出口岸上海、青島、寧波、張家港、深圳、太倉(cāng)等港口⑸ 市場(chǎng)地位：“中國(guó)第一布市”，全國(guó)四大綢都之一，其產(chǎn)品價(jià)格對(duì)全國(guó)紡織品市場(chǎng)具有指導(dǎo)地位。(831家)、絲綢商城(6家)、整理商區(qū) (46家)、舜漁商區(qū)(93家)、外貿(mào)商區(qū) ⑵ 東方絲綢市場(chǎng)商區(qū)分布：閩南商區(qū)③ 樓書(shū)廣告，以項(xiàng)目區(qū)位和住宅為主要訴求。⑸ 營(yíng)銷策略：商品住宅先銷售，以集聚人氣。以紡織產(chǎn)業(yè)和紡織產(chǎn)業(yè)鏈延伸為中心，構(gòu)筑現(xiàn)代高端專業(yè)市場(chǎng)模式。銷售平均利潤(rùn)為3%，%。企業(yè)登記備案將要進(jìn)口的設(shè)備超過(guò)1萬(wàn)臺(tái)。㈣ 盛澤紡織業(yè)發(fā)展形勢(shì)：盛澤正處于絲綢紡織的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，從原先生產(chǎn)薄型織物向生產(chǎn)附加值更高的棉類織物轉(zhuǎn)型。從單一的紡織品交易平臺(tái)向信息交流、貿(mào)易洽談、流行趨勢(shì)發(fā)布、品牌匯集、人才培訓(xùn)的綜合平臺(tái)方向發(fā)展。2005年下半年起，紡織產(chǎn)業(yè)開(kāi)始由“設(shè)備擴(kuò)充型”向“技術(shù)效益型”發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品升級(jí)力度加大，一批高新技術(shù)的大項(xiàng)目正在上馬。㈡ 盛澤人文觀念：湖水文化賦予吳江人謙和、柔順、內(nèi)斂、求實(shí)、求穩(wěn)、靈秀的秉性，吳江文化有著極強(qiáng)的包容性和親和力。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃》㈡ 吳江服務(wù)業(yè)宏觀政策：進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源集聚優(yōu)勢(shì)，提升“東方絲綢市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和交易功能。道路退界：道路名稱建筑退界要求機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口要求市場(chǎng)西路15M無(wú)目瀾路5M有龍橋路10M有東面蒸汽管道≥10M有四、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：大型成品面料、輔料、服裝專業(yè)市場(chǎng)第一章 整體調(diào)查部分 第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查時(shí)間2004年7月—8月調(diào)查范圍吳江市盛澤鎮(zhèn)調(diào)查方式座談、問(wèn)卷、一對(duì)一談、電話訪問(wèn)調(diào)查對(duì)象政府及相關(guān)部門(mén)盛澤農(nóng)行行長(zhǎng)1人盛澤鎮(zhèn)主管工業(yè)副書(shū)記1人盛澤鎮(zhèn)主管規(guī)劃副鎮(zhèn)長(zhǎng)1人盛澤鎮(zhèn)工業(yè)局局長(zhǎng)1人東方市場(chǎng)管委會(huì)會(huì)長(zhǎng)1人行業(yè)商戶大型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人（商會(huì)會(huì)長(zhǎng)）5人中型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人8人中小型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人200人一、盛澤宏觀市場(chǎng)環(huán)境： ㈠ 盛澤宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1900余家,總資產(chǎn)300余億元。建筑密度：50%。國(guó)貿(mào)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國(guó)貿(mào)中心營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄第一章 整體調(diào)查部分 ………………………………… 第2頁(yè)第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)調(diào)查 ………………………………… 第2頁(yè)第二節(jié) 紡織市場(chǎng)調(diào)查 ………………………………… 第3頁(yè)第二章 營(yíng)銷策劃部分 ………………………………… 第11頁(yè)第一節(jié) 市場(chǎng)分析與策劃 ………………………………… 第11頁(yè)第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)分析與策劃 ………………………………… 第14頁(yè)第三節(jié) 項(xiàng)目分析與策劃 ………………………………… 第19頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目地點(diǎn)：江蘇省蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)二、項(xiàng)目名稱：中國(guó)綢都容 積 率：（）。停 車(chē) 率：機(jī)動(dòng)車(chē)150輛/萬(wàn)㎡ ，非機(jī)動(dòng)車(chē)500輛/萬(wàn)㎡。㈠ 吳江宏觀投資政策：“十一五”期間，吳江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將由主要依靠投資拉動(dòng)，向消費(fèi)與投資雙輪驅(qū)動(dòng)、內(nèi)需與外需共同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。其中主要是來(lái)自浙江、福建、廣東的工商業(yè)者。第二節(jié) 紡織市場(chǎng)調(diào)查 一、紡織市場(chǎng)規(guī)模調(diào)查： ㈠ 紡織市場(chǎng)概況：20012005年全國(guó)紡織業(yè)產(chǎn)值情況：年度產(chǎn)值增長(zhǎng)率%20018988．7220021019513．422003200420052047126全國(guó)主要紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模：區(qū)位主要產(chǎn)品企業(yè)數(shù)量（家）年產(chǎn)值（億元）浙江紹興紡織面料5597437江蘇盛澤薄型面料1200300福建晉江紡織服裝3000509（含三鎮(zhèn)）浙江湖州童裝面料10152202江蘇無(wú)錫紡織服裝1001688浙江海寧家紡裝飾5000219全國(guó)主要紡織專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模：名稱占地面積業(yè)態(tài)物業(yè)形式商戶總數(shù)商鋪均價(jià)中國(guó)輕紡城49萬(wàn)㎡三代批發(fā)底商市場(chǎng)7100戶7500元/㎡東方絲綢市場(chǎng)42萬(wàn)㎡二代批發(fā)底商市場(chǎng)5051戶9700元/㎡石獅面料市場(chǎng)3．3萬(wàn)㎡四代商城綜合商城600戶5800元/㎡中國(guó)織里商城23．6萬(wàn)㎡二代批發(fā)多層底商4000戶4000元/㎡廣東西櫵輕紡城54萬(wàn)㎡四代批發(fā)別墅商鋪4500戶10000元/㎡中國(guó)家紡裝飾城45萬(wàn)㎡四代商城綜合商城4500戶9500元/㎡㈡ 紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)：2005年紡織業(yè)的各項(xiàng)出口限額，使整個(gè)行業(yè)出口速度明顯減緩，加劇了國(guó)內(nèi)紡織企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。㈢ 紡織品專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)：業(yè)態(tài)升級(jí)換代，功能日趨完善。聯(lián)托運(yùn)已成為趨勢(shì)，企業(yè)的業(yè)務(wù)正向物流終端延伸。盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有噴水織機(jī)6萬(wàn)多臺(tái)。 信息來(lái)自：《信息產(chǎn)業(yè)部ICP/IP地址信息備案》盛澤2005年18月各類紡織品總產(chǎn)量為50億米。⑵ 項(xiàng)目定位：盛澤現(xiàn)有紡織市場(chǎng)的“升級(jí)換代”。⑷ 物業(yè)配套：商場(chǎng)化布局、雙旋轉(zhuǎn)式汽車(chē)坡道、超大停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套、全方位的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理體系。② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以住宅為主要訴求。是國(guó)內(nèi)的大型批發(fā)市場(chǎng),產(chǎn)品銷往全國(guó)和世界80多個(gè)國(guó)家及地區(qū)。(93家)、粵浙商區(qū) (56家)、藝龍商區(qū)(10家)、三分場(chǎng)精品商區(qū)(2家)、其他商區(qū)(109家)、絲綢股份 ③ 質(zhì)量：特種紡絲差別化率72％，超