【正文】 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同市場(chǎng)區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）50519．5盛澤商務(wù)寫字樓不詳9．56經(jīng)營(yíng)紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相同市場(chǎng)區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場(chǎng)（國(guó)際紡織城）[在建]約100010注：凡競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)在9以上（含9）可視為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。(983家)、和服商區(qū)(200家)、輕紡市場(chǎng)③ 設(shè)備：擁有無(wú)梭織機(jī)3萬(wàn)臺(tái)，無(wú)梭化率達(dá)50％。同時(shí)，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)部“形象”和“窗口”的功能格外看重。配套設(shè)施：目前有門市部200間、打包用房若干、招待所60間、停車場(chǎng)可停100輛以上的大型貨車（10噸以上），配套機(jī)構(gòu)：銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站（3人）、交通局運(yùn)輸處設(shè)的辦公室（6人）。 “東方絲綢市場(chǎng)”是相對(duì)成熟的紡織品市場(chǎng)，其整體運(yùn)作模式的優(yōu)劣可為本項(xiàng)目提供最直接的借鑒。市調(diào)結(jié)果明：盛澤地區(qū)有工業(yè)企業(yè)1900余家，其中90%為織造企業(yè)（1200余家）。在加大 “恒力”、“福華”、“金倫”企業(yè)理念和本項(xiàng)目開發(fā)理念宣傳力度的同時(shí)，在兩者間建立起必然、明確的因果關(guān)系?！案L(fēng)”是他們的主要特點(diǎn)，需開展合理、有針對(duì)性地引導(dǎo)。滲透市場(chǎng)分析：⑴ 前述《國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目的自然特征分析》表明：與其它項(xiàng)目類比，本項(xiàng)目具備兩大“滲透市場(chǎng)”。 二、 盛澤東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）：㈠ 東方絲綢市場(chǎng)其它老商區(qū)與國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目模擬類比：類比項(xiàng)目東方絲綢市場(chǎng)其它老商區(qū)國(guó)貿(mào)中心區(qū)位條件盛澤鎮(zhèn)東南面的姚家壩橋西盛澤鎮(zhèn)市場(chǎng)西路，東至東方絲綢市場(chǎng)二分場(chǎng)，西至龍橋路，南至目瀾路，北至市場(chǎng)路。優(yōu)勢(shì)三：綜合業(yè)態(tài)能力較強(qiáng)，市場(chǎng)各類配套基本齊備。工商、稅務(wù)、技監(jiān)等管理部門進(jìn)駐市場(chǎng)。㈢ 中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)一：產(chǎn)業(yè)成型，市場(chǎng)成熟，國(guó)際影響力強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)二：有一定的投資商戶群，特別適應(yīng)剛?cè)胧械闹行∑髽I(yè)。引領(lǐng)盛澤基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是項(xiàng)目的開發(fā)方向，也是今后市場(chǎng)培育和發(fā)展的必由之路。國(guó)際紡織品研發(fā)中心。店鋪位置的“均好性”應(yīng)重點(diǎn)考慮。四、國(guó)貿(mào)中心物流配套分析與策劃：　 交通是流通的基礎(chǔ)，物流是專業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)脈。銷售定價(jià)：參照項(xiàng)目周邊店面和“東方絲綢市場(chǎng)”商鋪的租金均價(jià)，暫定本項(xiàng)目店鋪每平方米月租金為45元。由于受“容積率”“停車量”和“建筑密度”的控規(guī)，本項(xiàng)目建筑占地和層高都受到很大制約。本項(xiàng)目硬廣告以高速公路高炮、公交車、出租車、電視、報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)為主要媒體。主廣告詞再行創(chuàng)作。⑹ 主廣告詞：由于本項(xiàng)目主廣告詞“一個(gè)城市的標(biāo)志，一個(gè)時(shí)代的開始”， 是在全案策劃尚未定稿的情況下創(chuàng)作的，所以，其內(nèi)容還應(yīng)認(rèn)真斟酌。后期廣告以市場(chǎng)培育為主要目的。㈡ 租賃策略分析策劃：如租賃并自營(yíng)者較多，則可出臺(tái)限期購(gòu)買政策，以保證項(xiàng)目資金回籠。[例如]：“東方絲綢市場(chǎng)” 140平方米一拖二商鋪的一手年租金為：429元/平米。㈡ 政府定位策劃:向政府作本項(xiàng)目市場(chǎng)高端定位、產(chǎn)業(yè)鏈接定位、建筑形態(tài)定位等方面的匯報(bào)和訴求。根據(jù)本項(xiàng)目的“市場(chǎng)定位策劃”，建筑風(fēng)格應(yīng)線條簡(jiǎn)潔、造型大氣，具有國(guó)際大商貿(mào)中心風(fēng)范。同時(shí)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)大型外貿(mào)集團(tuán)和外貿(mào)代理企業(yè)，共享下游客商資源。依托并引領(lǐng)東方絲綢市場(chǎng)。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，盛澤商務(wù)寫字目前的售租情況普遍不理想，入駐率也不高。中國(guó)輕紡城老市場(chǎng)改造升級(jí)后，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房總面積將達(dá)114萬(wàn)平方米。根據(jù)總設(shè)計(jì)圖待定物業(yè)配套中央空調(diào)，停車場(chǎng)16個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)停車泊位11800個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)打卷４萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)用房３萬(wàn)平方米，公共綠地３．６８公頃。 目前該市場(chǎng)主要物業(yè)仍屬“聯(lián)排迎街店面模式”，與現(xiàn)代商業(yè)的商城物業(yè)形式相距甚遠(yuǎn)，所以，很難做到統(tǒng)一“集中交易”。與“東方絲綢市場(chǎng)”掛鉤，作為該市場(chǎng)的一個(gè)新業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)。建筑面積10萬(wàn) ㎡12萬(wàn) ㎡商鋪數(shù)量商鋪分隔方案未定一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積自由分隔412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價(jià)一層9000元/㎡、二層8000元/㎡、三層7000元/㎡根據(jù)總成本核算待定公攤比例5．0 ：5．04．5 ：5．5商區(qū)分布一層白坯布、二層棉紡布三層家紡織品根據(jù)總設(shè)計(jì)圖待定物業(yè)配套雙旋轉(zhuǎn)式汽車坡道、超大停車場(chǎng)、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套。對(duì)外設(shè)置營(yíng)銷“門檻”，調(diào)整“目標(biāo)市場(chǎng)”的供求關(guān)系。㈡ 有效市場(chǎng)分析與策劃:我們把對(duì)“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目有興趣，并有購(gòu)買需求的商戶群體視為項(xiàng)目營(yíng)銷的“有效市場(chǎng)”。盡量將本項(xiàng)目開發(fā)直接列入“東方絲綢市場(chǎng)”的整體開發(fā)和營(yíng)銷范疇，借助其市場(chǎng)影響力以及成熟的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，謀求最合理的市場(chǎng)定位?？梢灶A(yù)測(cè)，“國(guó)貿(mào)中心” 巨大的物流業(yè)務(wù)將成為各運(yùn)輸站競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。 地處國(guó)內(nèi)最大的紡織布料原產(chǎn)地，給“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目打造紡織品一級(jí)市場(chǎng)提供了天然條件。四、盛澤紡織品物流調(diào)查：㈠ 盛澤紡織品物流概況： （調(diào)查時(shí)間：2005年11月）盛澤紡織品物流主要由“東方絲綢市場(chǎng)”牽頭運(yùn)作，1994年起轉(zhuǎn)由政府統(tǒng)一管理，95年絲綢股份公司上市，因企業(yè)增股需要，歸入絲綢股份公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，更名為“東方絲綢市場(chǎng)物流中心”。⑸ 盛澤商務(wù)寫字樓調(diào)查表： 項(xiàng)目名稱國(guó)際購(gòu)物中心東方花園東盛步行街國(guó)際紡織城名稱未定所在區(qū)位舜湖西路西二環(huán)路林場(chǎng)路市場(chǎng)路新汽車站主力面積自由分割170㎡/套38㎡、68㎡、90㎡、125㎡27層商務(wù)樓未動(dòng)工。主體建筑為主體四層、局部五層、地下二層的大型建筑物，市場(chǎng)融商鋪、金融、電子商務(wù)、停車為一體，每個(gè)商鋪都設(shè)有衛(wèi)生配套設(shè)施、中央空調(diào)，在底下和屋頂均建有停車場(chǎng)，汽車能開抵市場(chǎng)的每一樓層。(6家)、廢絲商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二：東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）： ⑴ 東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）成立于1986年10月11日，占地面積30萬(wàn)平方米，固定經(jīng)營(yíng)戶近5000戶。盛澤紡織產(chǎn)品的品種越來(lái)越多，已形成裝飾、家紡、棉布、服裝、紡機(jī)配件等10余類3000多個(gè)品種。外來(lái)人口對(duì)新市場(chǎng)、新業(yè)態(tài)更易接受，他們帶來(lái)了價(jià)值觀念、消費(fèi)觀念的改變。三、控規(guī)要求：用地性質(zhì)：40年商業(yè)用地用地面積：116938 ㎡（約170畝）。建筑限高：≤80米。外貿(mào)順差加大使紡織業(yè)利潤(rùn)降低。㈡“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：東方絲綢市場(chǎng)（國(guó)際紡織城）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二：東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三：中國(guó)輕紡城（聯(lián)合市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四：盛澤商務(wù)寫字樓㈢ 主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：東方絲綢市場(chǎng)國(guó)際紡織城：⑴ 東方絲綢市場(chǎng)國(guó)際紡織城概況：項(xiàng)目占地面積170畝，擬規(guī)劃建造21萬(wàn)平方米盛澤新城區(qū)綜合商業(yè)（商業(yè)部分建筑面積10萬(wàn)平米）、住宅項(xiàng)目，建筑形態(tài)包括紡織專業(yè)市場(chǎng)、可分割商鋪、多層、小高層、高層住宅、寫字樓和酒店式單身公寓。(111家)、溫州商區(qū) (177家)、紡機(jī)市場(chǎng) ④ 銷售：2005年產(chǎn)值已接近900億元，輕紡產(chǎn)品銷售額占全國(guó)的三分之一，出口額可達(dá)40億美元。如：祥盛染整有限公司、吳江德伊?xí)r裝面料有限公司等知名企業(yè)，雖已擁有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，但仍在星級(jí)寫字樓設(shè)點(diǎn)。具體運(yùn)作：⑴ 目前每天進(jìn)出“物流中心”的大型貨車約在100輛左右，加上其它車輛約有300400輛，各類貨物日總運(yùn)量為600700噸。其多年形成的市場(chǎng)影響力，可大大縮短本項(xiàng)目的入市過程。浙江紹興有各類織造企業(yè)5597家，從事紡織品進(jìn)出口貿(mào)易的企業(yè)726家。⑸ 推廣新型業(yè)態(tài)模式。㈢ 目標(biāo)市場(chǎng)分析與策劃:我們把對(duì)“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目有興趣，有購(gòu)買能力，同時(shí)又符合本項(xiàng)目業(yè)態(tài)和招商要求的商戶群設(shè)定為“目標(biāo)市場(chǎng)”。其一，本項(xiàng)目各大股東可以視為已經(jīng)購(gòu)買“國(guó)貿(mào)中心”商鋪的商戶。絲綢新航母一個(gè)城市的標(biāo)志 一個(gè)時(shí)代的開始開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目由：蘇州星月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星月（上海）投資有限公司、浙江圣鴻工藝品有限公司、浙江春洲鋁業(yè)有限公司三家公司共同投資。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。優(yōu)勢(shì)四：目前的發(fā)展力度較大。優(yōu)勢(shì)二：綜合業(yè)態(tài)能力較強(qiáng)，配套設(shè)施齊備。優(yōu)勢(shì)三：物業(yè)管理、市場(chǎng)培育相對(duì)簡(jiǎn)單。本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)著眼于“國(guó)貿(mào)中心”的可持續(xù)發(fā)展，在市場(chǎng)功能、交易方式、市場(chǎng)拓展、經(jīng)營(yíng)主體、市場(chǎng)服務(wù)等方面加以重點(diǎn)訴求，逐步延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)品種的產(chǎn)業(yè)鏈。引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)者、權(quán)威專家與行業(yè)機(jī)構(gòu)組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開發(fā)、織造技術(shù)，形成國(guó)內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問等服務(wù)。從更便于實(shí)現(xiàn)售租的角度考慮。盛澤“東方絲綢市場(chǎng)”新物流中心的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了“天然”配套。每平方米月租金45元12個(gè)月＝540元（每平方米年租金）。為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)眼前最大效益，建議分三期開發(fā)。軟廣告以網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙和電視為主要媒體。廣告策略： 前期少投放硬廣告，保持項(xiàng)目的神密性和缺銷性。開業(yè)后發(fā)布產(chǎn)品信息，開展電子商務(wù)。中期廣告以“七大產(chǎn)業(yè)”可提高商戶經(jīng)營(yíng)效率及項(xiàng)目配套為主要目的。 位置最好商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元＝每平方米18000元。年回報(bào)率6%＝每平方米銷售均價(jià)為9400元。有市場(chǎng)優(yōu)惠政策。專業(yè)市場(chǎng)建筑除符合國(guó)家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場(chǎng)使用功能。營(yíng)造“零距離、無(wú)時(shí)差、低成本、高效率”的銷售平臺(tái)。因此，按市場(chǎng)和商戶的需求進(jìn)行項(xiàng)目定位是“國(guó)貿(mào)中心”市場(chǎng)定位的基本宗旨。目前進(jìn)入盛澤商務(wù)寫字樓的商戶大多為剛進(jìn)入本地市場(chǎng)的新企業(yè)，費(fèi)用底、形象佳、輻射面相對(duì)較廣是企業(yè)選擇寫字樓的主要目的。 第二期對(duì)東升路市場(chǎng)(含老市場(chǎng))、北聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)(含北京停車場(chǎng))、第八交易區(qū)的改造工程定在2006年初到2008年上半年完成，第三期的改造將于2008年到2010年全面完成。建筑面積建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米12萬(wàn) ㎡商鋪數(shù)量1800間一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積8萬(wàn)平方米412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價(jià)門面價(jià)5萬(wàn)/平方米，炒價(jià)更高根據(jù)總成本核算待定公攤比例5 ：54．5 ：5．5商區(qū)分布一至三樓為傳統(tǒng)交易區(qū),四樓為公司化交易區(qū),五樓為辦公配套用房。大型物流中心正在建設(shè)。㈢ 本項(xiàng)目針對(duì)“國(guó)際紡織城”的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)要點(diǎn)：進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)