【正文】 經(jīng)營業(yè)態(tài)不同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（其它老商區(qū)）50519．5盛澤商務(wù)寫字樓不詳9．56經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)相同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（國際紡織城）[在建]約100010注：凡競爭指數(shù)在9以上（含9）可視為直接競爭對手。(983家)、和服商區(qū)(200家)、輕紡市場③ 設(shè)備：擁有無梭織機3萬臺，無梭化率達50％。同時，企業(yè)對經(jīng)營部“形象”和“窗口”的功能格外看重。配套設(shè)施：目前有門市部200間、打包用房若干、招待所60間、停車場可停100輛以上的大型貨車（10噸以上），配套機構(gòu)：銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站（3人）、交通局運輸處設(shè)的辦公室（6人）。 “東方絲綢市場”是相對成熟的紡織品市場，其整體運作模式的優(yōu)劣可為本項目提供最直接的借鑒。市調(diào)結(jié)果明：盛澤地區(qū)有工業(yè)企業(yè)1900余家，其中90%為織造企業(yè)（1200余家）。在加大 “恒力”、“福華”、“金倫”企業(yè)理念和本項目開發(fā)理念宣傳力度的同時，在兩者間建立起必然、明確的因果關(guān)系?！案L”是他們的主要特點，需開展合理、有針對性地引導(dǎo)。滲透市場分析：⑴ 前述《國貿(mào)中心項目的自然特征分析》表明：與其它項目類比，本項目具備兩大“滲透市場”。 二、 盛澤東方絲綢市場（其它老商區(qū)）：㈠ 東方絲綢市場其它老商區(qū)與國貿(mào)中心項目模擬類比：類比項目東方絲綢市場其它老商區(qū)國貿(mào)中心區(qū)位條件盛澤鎮(zhèn)東南面的姚家壩橋西盛澤鎮(zhèn)市場西路，東至東方絲綢市場二分場，西至龍橋路，南至目瀾路，北至市場路。優(yōu)勢三：綜合業(yè)態(tài)能力較強，市場各類配套基本齊備。工商、稅務(wù)、技監(jiān)等管理部門進駐市場。㈢ 中國輕紡城聯(lián)合市場競爭分析：競爭優(yōu)勢分析： 優(yōu)勢一：產(chǎn)業(yè)成型，市場成熟，國際影響力強。優(yōu)勢二：有一定的投資商戶群，特別適應(yīng)剛?cè)胧械闹行∑髽I(yè)。引領(lǐng)盛澤基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是項目的開發(fā)方向，也是今后市場培育和發(fā)展的必由之路。國際紡織品研發(fā)中心。店鋪位置的“均好性”應(yīng)重點考慮。四、國貿(mào)中心物流配套分析與策劃：　 交通是流通的基礎(chǔ)，物流是專業(yè)市場的動脈。銷售定價：參照項目周邊店面和“東方絲綢市場”商鋪的租金均價，暫定本項目店鋪每平方米月租金為45元。由于受“容積率”“停車量”和“建筑密度”的控規(guī)，本項目建筑占地和層高都受到很大制約。本項目硬廣告以高速公路高炮、公交車、出租車、電視、報紙和網(wǎng)絡(luò)為主要媒體。主廣告詞再行創(chuàng)作。⑹ 主廣告詞：由于本項目主廣告詞“一個城市的標志，一個時代的開始”， 是在全案策劃尚未定稿的情況下創(chuàng)作的，所以，其內(nèi)容還應(yīng)認真斟酌。后期廣告以市場培育為主要目的。㈡ 租賃策略分析策劃：如租賃并自營者較多，則可出臺限期購買政策，以保證項目資金回籠。[例如]：“東方絲綢市場” 140平方米一拖二商鋪的一手年租金為：429元/平米。㈡ 政府定位策劃:向政府作本項目市場高端定位、產(chǎn)業(yè)鏈接定位、建筑形態(tài)定位等方面的匯報和訴求。根據(jù)本項目的“市場定位策劃”，建筑風格應(yīng)線條簡潔、造型大氣，具有國際大商貿(mào)中心風范。同時，引進國內(nèi)大型外貿(mào)集團和外貿(mào)代理企業(yè)，共享下游客商資源。依托并引領(lǐng)東方絲綢市場。市場調(diào)查結(jié)果表明，盛澤商務(wù)寫字目前的售租情況普遍不理想，入駐率也不高。中國輕紡城老市場改造升級后，市場營業(yè)房總面積將達114萬平方米。根據(jù)總設(shè)計圖待定物業(yè)配套中央空調(diào)，停車場16個，標準停車泊位11800個，倉儲打卷４萬平方米；營業(yè)用房３萬平方米，公共綠地３．６８公頃。 目前該市場主要物業(yè)仍屬“聯(lián)排迎街店面模式”，與現(xiàn)代商業(yè)的商城物業(yè)形式相距甚遠，所以，很難做到統(tǒng)一“集中交易”。與“東方絲綢市場”掛鉤，作為該市場的一個新業(yè)態(tài)項目開發(fā)。建筑面積10萬 ㎡12萬 ㎡商鋪數(shù)量商鋪分隔方案未定一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積自由分隔412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價一層9000元/㎡、二層8000元/㎡、三層7000元/㎡根據(jù)總成本核算待定公攤比例5．0 ：5．04．5 ：5．5商區(qū)分布一層白坯布、二層棉紡布三層家紡織品根據(jù)總設(shè)計圖待定物業(yè)配套雙旋轉(zhuǎn)式汽車坡道、超大停車場、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套。對外設(shè)置營銷“門檻”，調(diào)整“目標市場”的供求關(guān)系。㈡ 有效市場分析與策劃:我們把對“國貿(mào)中心”項目有興趣，并有購買需求的商戶群體視為項目營銷的“有效市場”。盡量將本項目開發(fā)直接列入“東方絲綢市場”的整體開發(fā)和營銷范疇，借助其市場影響力以及成熟的規(guī)模優(yōu)勢，謀求最合理的市場定位。可以預(yù)測，“國貿(mào)中心” 巨大的物流業(yè)務(wù)將成為各運輸站競爭的目標。 地處國內(nèi)最大的紡織布料原產(chǎn)地，給“國貿(mào)中心”項目打造紡織品一級市場提供了天然條件。四、盛澤紡織品物流調(diào)查：㈠ 盛澤紡織品物流概況： （調(diào)查時間：2005年11月）盛澤紡織品物流主要由“東方絲綢市場”牽頭運作，1994年起轉(zhuǎn)由政府統(tǒng)一管理，95年絲綢股份公司上市，因企業(yè)增股需要，歸入絲綢股份公司統(tǒng)一經(jīng)營，更名為“東方絲綢市場物流中心”。⑸ 盛澤商務(wù)寫字樓調(diào)查表： 項目名稱國際購物中心東方花園東盛步行街國際紡織城名稱未定所在區(qū)位舜湖西路西二環(huán)路林場路市場路新汽車站主力面積自由分割170㎡/套38㎡、68㎡、90㎡、125㎡27層商務(wù)樓未動工。主體建筑為主體四層、局部五層、地下二層的大型建筑物，市場融商鋪、金融、電子商務(wù)、停車為一體，每個商鋪都設(shè)有衛(wèi)生配套設(shè)施、中央空調(diào)，在底下和屋頂均建有停車場，汽車能開抵市場的每一樓層。(6家)、廢絲商區(qū)競爭對手二：東方絲綢市場（其它老商區(qū)）： ⑴ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）成立于1986年10月11日，占地面積30萬平方米，固定經(jīng)營戶近5000戶。盛澤紡織產(chǎn)品的品種越來越多，已形成裝飾、家紡、棉布、服裝、紡機配件等10余類3000多個品種。外來人口對新市場、新業(yè)態(tài)更易接受，他們帶來了價值觀念、消費觀念的改變。三、控規(guī)要求：用地性質(zhì)：40年商業(yè)用地用地面積：116938 ㎡（約170畝）。建筑限高：≤80米。外貿(mào)順差加大使紡織業(yè)利潤降低。㈡“國貿(mào)中心”項目直接競爭對手定位：競爭對手一：東方絲綢市場（國際紡織城）競爭對手二：東方絲綢市場（其它老商區(qū)）競爭對手三：中國輕紡城（聯(lián)合市場）競爭對手四：盛澤商務(wù)寫字樓㈢ 主要競爭企業(yè)調(diào)查：競爭對手一：東方絲綢市場國際紡織城：⑴ 東方絲綢市場國際紡織城概況：項目占地面積170畝，擬規(guī)劃建造21萬平方米盛澤新城區(qū)綜合商業(yè)（商業(yè)部分建筑面積10萬平米）、住宅項目，建筑形態(tài)包括紡織專業(yè)市場、可分割商鋪、多層、小高層、高層住宅、寫字樓和酒店式單身公寓。(111家)、溫州商區(qū) (177家)、紡機市場 ④ 銷售：2005年產(chǎn)值已接近900億元，輕紡產(chǎn)品銷售額占全國的三分之一，出口額可達40億美元。如：祥盛染整有限公司、吳江德伊時裝面料有限公司等知名企業(yè)，雖已擁有固定的經(jīng)營場地，但仍在星級寫字樓設(shè)點。具體運作：⑴ 目前每天進出“物流中心”的大型貨車約在100輛左右，加上其它車輛約有300400輛，各類貨物日總運量為600700噸。其多年形成的市場影響力，可大大縮短本項目的入市過程。浙江紹興有各類織造企業(yè)5597家，從事紡織品進出口貿(mào)易的企業(yè)726家。⑸ 推廣新型業(yè)態(tài)模式。㈢ 目標市場分析與策劃:我們把對“國貿(mào)中心”項目有興趣，有購買能力，同時又符合本項目業(yè)態(tài)和招商要求的商戶群設(shè)定為“目標市場”。其一，本項目各大股東可以視為已經(jīng)購買“國貿(mào)中心”商鋪的商戶。絲綢新航母一個城市的標志 一個時代的開始開發(fā)企業(yè)項目由：蘇州星月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星月（上海）投資有限公司、浙江圣鴻工藝品有限公司、浙江春洲鋁業(yè)有限公司三家公司共同投資。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。優(yōu)勢四：目前的發(fā)展力度較大。優(yōu)勢二：綜合業(yè)態(tài)能力較強，配套設(shè)施齊備。優(yōu)勢三：物業(yè)管理、市場培育相對簡單。本項目開發(fā)應(yīng)著眼于“國貿(mào)中心”的可持續(xù)發(fā)展，在市場功能、交易方式、市場拓展、經(jīng)營主體、市場服務(wù)等方面加以重點訴求，逐步延長經(jīng)營品種的產(chǎn)業(yè)鏈。引進國內(nèi)外知名學者、權(quán)威專家與行業(yè)機構(gòu)組成專業(yè)團隊，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開發(fā)、織造技術(shù)，形成國內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問等服務(wù)。從更便于實現(xiàn)售租的角度考慮。盛澤“東方絲綢市場”新物流中心的建設(shè)為本項目提供了“天然”配套。每平方米月租金45元12個月＝540元（每平方米年租金）。為降低開發(fā)風險，實現(xiàn)眼前最大效益，建議分三期開發(fā)。軟廣告以網(wǎng)絡(luò)報紙和電視為主要媒體。廣告策略： 前期少投放硬廣告，保持項目的神密性和缺銷性。開業(yè)后發(fā)布產(chǎn)品信息，開展電子商務(wù)。中期廣告以“七大產(chǎn)業(yè)”可提高商戶經(jīng)營效率及項目配套為主要目的。 位置最好商鋪的均價＝每平方米銷售均價9000元＝每平方米18000元。年回報率6%＝每平方米銷售均價為9400元。有市場優(yōu)惠政策。專業(yè)市場建筑除符合國家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場使用功能。營造“零距離、無時差、低成本、高效率”的銷售平臺。因此，按市場和商戶的需求進行項目定位是“國貿(mào)中心”市場定位的基本宗旨。目前進入盛澤商務(wù)寫字樓的商戶大多為剛進入本地市場的新企業(yè)，費用底、形象佳、輻射面相對較廣是企業(yè)選擇寫字樓的主要目的。 第二期對東升路市場(含老市場)、北聯(lián)托運市場(含北京停車場)、第八交易區(qū)的改造工程定在2006年初到2008年上半年完成，第三期的改造將于2008年到2010年全面完成。建筑面積建筑面積達16萬平方米12萬 ㎡商鋪數(shù)量1800間一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積8萬平方米412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價門面價5萬/平方米，炒價更高根據(jù)總成本核算待定公攤比例5 ：54．5 ：5．5商區(qū)分布一至三樓為傳統(tǒng)交易區(qū),四樓為公司化交易區(qū),五樓為辦公配套用房。大型物流中心正在建設(shè)。㈢ 本項目針對“國際紡織城”的競爭應(yīng)對要點：進一步擴大本項