【正文】 國(guó)際紡織業(yè)信息中心。在各紡織業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的廣東、浙江、江蘇、福建、上海、山東等地，設(shè)立信息代理機(jī)構(gòu)和信息采集基地，及時(shí)準(zhǔn)確地搜集、發(fā)布生產(chǎn)、研發(fā)和行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，形成國(guó)際信息的互動(dòng)與交流。有價(jià)值的信息經(jīng)專家整合細(xì)分后，將優(yōu)先提供給入駐“國(guó)貿(mào)中心”的商戶。紡織品全球采購(gòu)中心。與聯(lián)合國(guó)全球采購(gòu)系統(tǒng)合作，進(jìn)入國(guó)際跨國(guó)公司的采購(gòu)程序，使入駐企業(yè)成為聯(lián)合國(guó)采購(gòu)注冊(cè)供應(yīng)商，為企業(yè)提供擴(kuò)大國(guó)際市場(chǎng)業(yè)務(wù)，建立穩(wěn)定銷售渠道的機(jī)遇。營(yíng)造“零距離、無(wú)時(shí)差、低成本、高效率”的銷售平臺(tái)。同時(shí)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)大型外貿(mào)集團(tuán)和外貿(mào)代理企業(yè)，共享下游客商資源。國(guó)際紡織品展評(píng)中心。與政府職能部門、行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)手，定期舉辦大型展會(huì)、發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品測(cè)評(píng)會(huì)等，為入駐企業(yè)或長(zhǎng)線合作的經(jīng)銷企業(yè)提供新產(chǎn)品展示、流行趨勢(shì)發(fā)布流、信息交流。同時(shí)，提升城市形象和吳江、盛澤的政府業(yè)績(jī)。國(guó)際紡織品研發(fā)中心。引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)者、權(quán)威專家與行業(yè)機(jī)構(gòu)組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開(kāi)發(fā)、織造技術(shù)，形成國(guó)內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問(wèn)等服務(wù)。國(guó)際紡織人才培訓(xùn)中心。與國(guó)內(nèi)大專院校聯(lián)合舉辦紡織業(yè)務(wù)提高班、紡織高級(jí)學(xué)校，利用盛澤企業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)，打造國(guó)內(nèi)最大的紡織業(yè)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)基地。（如：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外專家，定期舉辦“聯(lián)合國(guó)全球采購(gòu)契約法規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)）為入駐企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)技術(shù)和業(yè)務(wù)骨干。中國(guó)紡織文化交流中心。 通過(guò)對(duì)盛澤古老的絲綢工藝、織造文化的展示，讓來(lái)訪者在感受歷史的同時(shí)，形成“國(guó)貿(mào)中心”獨(dú)特的市場(chǎng)風(fēng)格。特別通過(guò)是與國(guó)外的紡織文化交流，拓展新的商業(yè)渠道和空間。另外，發(fā)展無(wú)形的產(chǎn)品交易，不僅僅只是單純賣布，還可以賣設(shè)計(jì)、圖樣、研發(fā)專利成果。二、國(guó)貿(mào)中心建筑形態(tài)定位分析與策劃：㈠ 建筑形態(tài)定位分析：建筑形態(tài)首先應(yīng)為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)。所以，本項(xiàng)目的物業(yè)定位應(yīng)以盛澤及周邊市場(chǎng)的實(shí)際需求為主要訴求。專業(yè)市場(chǎng)建筑除符合國(guó)家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場(chǎng)使用功能。根據(jù)本項(xiàng)目的“市場(chǎng)定位策劃”，建筑風(fēng)格應(yīng)線條簡(jiǎn)潔、造型大氣，具有國(guó)際大商貿(mào)中心風(fēng)范。同時(shí)，應(yīng)適應(yīng)“七個(gè)”產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作需要。汲取目前“東方絲綢市場(chǎng)”建筑形態(tài)的不足。物業(yè)形態(tài)既應(yīng)滿足現(xiàn)代市場(chǎng)集約化經(jīng)營(yíng)，也應(yīng)滿足商戶“獨(dú)立店鋪”、“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)習(xí)慣。店鋪位置的“均好性”應(yīng)重點(diǎn)考慮。從更便于實(shí)現(xiàn)售租的角度考慮。㈡ 建筑形態(tài)定位策劃：商場(chǎng)式建筑形態(tài)不符合“目標(biāo)商戶”的實(shí)際需求，現(xiàn)“雅舍公司” 提供的設(shè)計(jì)方案缺乏深入的市場(chǎng)調(diào)研。本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)為介于現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)與傳統(tǒng)市場(chǎng)之間的新型模式，可考慮將傳統(tǒng)聯(lián)排物業(yè)變?yōu)閿?shù)個(gè)環(huán)繞形商區(qū)，由地面、空中聯(lián)廊相接，形成露天商場(chǎng)。主入口設(shè)天棚，形成商場(chǎng)式立面。設(shè)置星級(jí)酒店、必要的產(chǎn)業(yè)拓展、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)。利用本地政策，項(xiàng)目一層和頂層的層高可設(shè)為6米（或以上），商戶可一隔為二，實(shí)現(xiàn)買一增一。注：上述方案造價(jià)僅為“純商場(chǎng)式物業(yè)”30%，可省去中央空調(diào)、大部分消防設(shè)施。我們可參與具體方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)。三、國(guó)貿(mào)中心政府定位分析與策劃:㈠ 政府定位分析:進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭(zhēng)取一個(gè)明確的“政府定位”，“中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)”因政府支持獲得了大量?jī)?yōu)惠政策。據(jù)本地商戶統(tǒng)計(jì)：。有市場(chǎng)優(yōu)惠政策。㈡ 政府定位策劃:向政府作本項(xiàng)目市場(chǎng)高端定位、產(chǎn)業(yè)鏈接定位、建筑形態(tài)定位等方面的匯報(bào)和訴求。協(xié)同“東方絲綢市場(chǎng)”作本項(xiàng)目有利于“東方絲綢市場(chǎng)”完善業(yè)態(tài)方面的匯報(bào)和訴求。利用項(xiàng)目定位和盛澤產(chǎn)業(yè)吸引力，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外商會(huì)團(tuán)體、大型企業(yè)、地方政府等前來(lái)考察，開(kāi)展“投資綢都，提升品牌”活動(dòng)，將本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與政府業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系。力爭(zhēng)獲得35年減免所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。四、國(guó)貿(mào)中心物流配套分析與策劃：　 交通是流通的基礎(chǔ)，物流是專業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)脈。盛澤“東方絲綢市場(chǎng)”新物流中心的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了“天然”配套。本項(xiàng)目應(yīng)整合出一套適合自己的物流模式與“東方絲綢市場(chǎng)”物流中心嫁接，同時(shí)，還應(yīng)挖掘潛力，培養(yǎng)專業(yè)的物流人才，利用物流的交通優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目物流逐步履行供貨方業(yè)務(wù)員的職責(zé)，根據(jù)下游企業(yè)需要提供服務(wù)。跨行業(yè)整合物流資源鏈接，開(kāi)發(fā)物流終端市場(chǎng)，在擴(kuò)大商戶經(jīng)營(yíng)渠道，降底商戶經(jīng)營(yíng)成本上下功夫，引領(lǐng)盛澤物流發(fā)展。五、國(guó)貿(mào)中心價(jià)格定位分析與策劃：㈠ 價(jià)格定位分析：“租金返推法”：根據(jù)市調(diào)，項(xiàng)目周邊商鋪的租金均價(jià)為：4547元/平方米/月。[例如]：項(xiàng)目對(duì)面的“東方花園” 17平方米底商的一手月租金約為800元。月租金800元247。17平方米＝每平方米月租金47元。每平方米月租金47元12個(gè)月＝每平方米年租金為564元。我們按商鋪平均投資回報(bào)周期14～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。564元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率6%＝每平方米銷售均價(jià)為9400元。[例如]：“東方絲綢市場(chǎng)” 140平方米一拖二商鋪的一手年租金為：429元/平米。我們按商鋪平均投資回報(bào)周期15～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。429元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率6%＝每平方米銷售均價(jià)為7142元。銷售定價(jià)：參照項(xiàng)目周邊店面和“東方絲綢市場(chǎng)”商鋪的租金均價(jià)，暫定本項(xiàng)目店鋪每平方米月租金為45元。每平方米月租金45元12個(gè)月＝540元（每平方米年租金）。 按商鋪平均投資回報(bào)周期15～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。540元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率6%＝9000元。用“租金返推法”算出“國(guó)貿(mào)中心”每平方米的市場(chǎng)認(rèn)可均價(jià)為9000元?！俺杀就扑惴ā? 國(guó)貿(mào)項(xiàng)目土地成本約為：2400元/㎡；建安成本約為：1800元/㎡；一般性稅收約為：300元/㎡；三項(xiàng)合計(jì)成本為：4500元/㎡；免繳土地增值稅的銷售均價(jià)下限為：6700元/㎡；（銷售均價(jià)低于6700元/㎡可免繳土地增值稅） 。具體應(yīng)通過(guò)“全面財(cái)務(wù)測(cè)評(píng)”制定出“性價(jià)比最好”的銷售均價(jià)，以達(dá)成開(kāi)發(fā)效益最大化。按“租金返推法”分區(qū)定價(jià)：按現(xiàn)在通用的“商鋪均好差”比率1 ： ～ 1 ：, 本項(xiàng)目店鋪的銷售均價(jià)可設(shè)為: 位置相對(duì)較差商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元247。＝每平方米6000元。位置相對(duì)較好商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元＝每平方米13500元。 位置最好商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元＝每平方米18000元。㈡ 租賃策略分析策劃：如租賃并自營(yíng)者較多，則可出臺(tái)限期購(gòu)買政策，以保證項(xiàng)目資金回籠。出臺(tái)政策鼓勵(lì)以租代購(gòu)行為。注：“國(guó)貿(mào)中心”銷售和租賃政策再行制定。六、國(guó)貿(mào)中心分期開(kāi)發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)策劃：設(shè)策劃條件為：本項(xiàng)目設(shè)四個(gè)商區(qū)，一個(gè)星級(jí)酒店。由于受“容積率”“停車量”和“建筑密度”的控規(guī)，本項(xiàng)目建筑占地和層高都受到很大制約。為降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)眼前最大效益，建議分三期開(kāi)發(fā)。㈠ 一期為項(xiàng)目南北中線以北的商區(qū)；㈡ 二期為項(xiàng)目南北中線以南的商區(qū)；㈢ 三期為星級(jí)酒店。一、二期盡量用完容積，以充分收回投資。如開(kāi)發(fā)順利，酒店部分可向政府申請(qǐng)容積率，或視前兩區(qū)銷售狀況增加土地投入。如開(kāi)發(fā)不利，三期地塊可作為停車用地。這樣可最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)。七、國(guó)貿(mào)中心開(kāi)發(fā)成本指標(biāo)分析：⑴ 一、二期項(xiàng)目用地各約為5萬(wàn)㎡，㎡以一期項(xiàng)目為單位測(cè)算：＋土地投入：用地5萬(wàn)㎡土地單價(jià)2400元/㎡＝120000000萬(wàn)元（）建安成本：用地5萬(wàn)㎡土地單價(jià)1800元/㎡＝9000萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用：約為總投入的58%（含廣告推廣）。稅 費(fèi)：（利潤(rùn)不超出土地增值稅繳納下限）約為售價(jià)的15%。具體價(jià)格策略參照《國(guó)貿(mào)中心價(jià)格定位分析與策劃》再行制定。七、“國(guó)貿(mào)中心”廣告分析與策劃：㈠ 廣告目的分析：“國(guó)貿(mào)中心” 開(kāi)發(fā)前期廣告以“現(xiàn)代市場(chǎng)”概念推廣為主要目的。中期廣告以“七大產(chǎn)業(yè)”可提高商戶經(jīng)營(yíng)效率及項(xiàng)目配套為主要目的。后期廣告以市場(chǎng)培育為主要目的。㈡ 競(jìng)爭(zhēng)廣告分析： 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者（本策劃所列）主要是以硬廣告發(fā)布進(jìn)行推廣，在概念炒作、新聞發(fā)布和文化推廣方面涉及較少，屬“資金型”推廣。㈢ 廣告區(qū)域分析： 盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地。㈣ 媒體應(yīng)用分析：吳江、盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地的電視和平面媒體，都擁有固定的紡織產(chǎn)品推廣平臺(tái)，本項(xiàng)目營(yíng)銷可充分利用。本項(xiàng)目硬廣告以高速公路高炮、公交車、出租車、電視、報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)為主要媒體。軟廣告以網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙和電視為主要媒體。㈤ 項(xiàng)目廣告策劃：廣告創(chuàng)意和發(fā)布時(shí)間：⑴ 新聞報(bào)道：（自“銷售中心”落成后開(kāi)展）《面對(duì)市場(chǎng)困境紡織行業(yè)如何走出低谷》；《什么是紡織業(yè)發(fā)展的瓶頸》；《東方絲綢市場(chǎng)如何真正實(shí)現(xiàn)升級(jí)換代》；以上題目發(fā)布后進(jìn)行社會(huì)大討論?；顒?dòng)應(yīng)與吳江、盛澤市、鎮(zhèn)委宣傳部門聯(lián)和開(kāi)展。⑵ 軟文炒作：（自銷售展開(kāi)起）《中國(guó)綢都國(guó)貿(mào)中心受到社會(huì)關(guān)注》等（再列）。⑶ 形象廣告：（自銷售開(kāi)展起）只推廣項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目主題曲、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、主廣告詞，不含其它內(nèi)容。⑷ 硬廣告：（項(xiàng)目強(qiáng)推期開(kāi)始）廣告內(nèi)容再行創(chuàng)作。⑸ 網(wǎng)絡(luò)推廣 (盡早開(kāi)設(shè))建立項(xiàng)目專門網(wǎng)頁(yè)。在“中國(guó)絲綢網(wǎng)”及“新浪”或“搜狐”同時(shí)建頁(yè)。項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)布開(kāi)發(fā)理念、工程進(jìn)度等信息。開(kāi)業(yè)后發(fā)布產(chǎn)品信息，開(kāi)展電子商務(wù)。⑹ 主廣告詞：由于本項(xiàng)目主廣告詞“一個(gè)城市的標(biāo)志，一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始”， 是在全案策劃尚未定稿的情況下創(chuàng)作的，所以，其內(nèi)容還應(yīng)認(rèn)真斟酌。首先，廣告視點(diǎn)不夠高?！皣?guó)貿(mào)中心” 項(xiàng)目不僅僅代表一個(gè)城市，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了盛澤和吳江。其次，該廣告詞訴求不夠明確，不符合現(xiàn)代受眾傳播的特點(diǎn)，同時(shí)與專業(yè)市場(chǎng)的推廣模式也不夠吻合。主廣告詞再行創(chuàng)作。廣告策略： 前期少投放硬廣告，保持項(xiàng)目的神密性和缺銷性。但硬廣告可提前租賃媒體和廣告位，如；車體廣告、廣高速公路廣告位等。本策劃書經(jīng)公司董事會(huì)修正確認(rèn)后，將作為項(xiàng)目整體營(yíng)銷的藍(lán)本，經(jīng)過(guò)分項(xiàng)充實(shí)后在“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目營(yíng)銷中實(shí)施。 李 顯 聰 二○○五年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。