【導(dǎo)讀】里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上。雖離園區(qū)較近，但地理位置。鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬(wàn)畝，現(xiàn)總?cè)丝谌f(wàn)人，境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯(cuò)，是典型的江南水鄉(xiāng)。江，是個(gè)“開門見水、出門登舟”的水鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。西有糟坊，故名車坊。代化蘇南小城鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺(jué)寺橋，位。龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級(jí)文物保護(hù)單位。臺(tái)的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團(tuán)等藺草制品，予全國(guó)出口創(chuàng)匯先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號(hào)。車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)300余。家禽家畜三個(gè)類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地，種養(yǎng)面積達(dá)萬(wàn)畝。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值達(dá)2億元。水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營(yíng)養(yǎng)，而且以其無(wú)公害而倍受城鄉(xiāng)人民的喜愛(ài)。美國(guó)、日本及東南亞地區(qū)的。目前，集鎮(zhèn)通過(guò)車斜公路、車。江遠(yuǎn)熱電廠輸汽工程已完成設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2020年底竣工運(yùn)行。

　　

【正文】 格是當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)住宅的追求趨勢(shì)，迎合了市場(chǎng)需求； 3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長(zhǎng)創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是策劃的靈魂。 本案定位的創(chuàng)造性： 本 案以“現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)”為主題概念。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均屬差異化創(chuàng)新。無(wú)論是從理念上還是實(shí)際操作過(guò)程中都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動(dòng)造勢(shì)，一定可以為這一概念成為本案的一個(gè)鮮明的機(jī)具個(gè)性的特點(diǎn)。 三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。 在產(chǎn)品布置上 ：建議以“南北朝向、錯(cuò)落布置”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。 在景觀布置上 ：建議以 “一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想?！耙粋€(gè)中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個(gè)景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時(shí)必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。 立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議 現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風(fēng)格或根本就沒(méi)有什么風(fēng)格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格，與周邊建筑相協(xié)調(diào)。 1) 立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。 2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。 3) 大面積玻璃采光。 4) 大窗、 凸窗， 3060CM 高度低窗臺(tái)。 5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。 6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽(yáng)臺(tái)。 房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議 1) 錯(cuò)層與平面層比例及建議： （ 1） 錯(cuò)層及平面層比例分配： 小錯(cuò)層 30% 2層錯(cuò) 大錯(cuò)層 20% 3層錯(cuò) 平面層 50% （ 2） 大錯(cuò)層構(gòu)思（ 3 層錯(cuò)）： A. 客廳與餐廳錯(cuò) B. 次臥室與客廳錯(cuò) C. 主臥室與次臥室錯(cuò) （ 3） 小錯(cuò)層構(gòu)思（ 2 層錯(cuò)）： A. 臥室與客廳錯(cuò) B. 客廳與餐廳錯(cuò) （ 4） 房型內(nèi)部要求： A. 大開間、短進(jìn)深 B. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離 C. 衛(wèi)生間干濕分離 D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光 E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi) F. 餐廳臨窗 G. 每戶大陽(yáng)臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái) （ 5） 樓 層及層高： F. 4 層加閣樓 H. 2) 房型配比： 房型 面積（㎡） 百分比 總百分比 二房二廳 80~90 30% 30% 90~105 20% 三房二廳 100~120 40% 50% 130~140 60% 四房二廳 140~160 70% 20% 160~180 30% 環(huán)境設(shè)計(jì)建議 以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒(méi)什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調(diào)，因此建議本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)采用江南園林景觀設(shè)計(jì)，弘揚(yáng)江南園林文化。 配套設(shè)施建議 1) 小區(qū)會(huì)所 設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。 2) 社區(qū)娛樂(lè)項(xiàng)目 A. 網(wǎng)球場(chǎng) B. 兒童樂(lè)園 C. 社區(qū)健身苑 D. 老人活動(dòng)中心 E. 背景音樂(lè) 3) 智能化設(shè)施建議 A. 安保系統(tǒng) B. 出入口智能化管理系統(tǒng) C. 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng) D. 可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) E. 家庭安防報(bào)警系統(tǒng) 4) 信息服務(wù)系統(tǒng) A. 小區(qū)有線、無(wú)線通信系統(tǒng) B. 有線電視 C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議 1) 結(jié)構(gòu) :磚混結(jié)構(gòu) 2) 外墻 （ 1） 2層：毛石貼面 （ 2） 3層以上，高級(jí)面磚 3) 門窗 （ 1） 優(yōu)質(zhì)防火門 （ 2） 鋁合金欄桿 4) 陽(yáng)臺(tái) :不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽(yáng)臺(tái) 5) 空調(diào)架 :統(tǒng)一安裝百葉窗、空調(diào)架 6) 樓梯： 藝術(shù)實(shí)木木扶手 7) 走道： 走道貼高級(jí)面磚 8) 門廳： 高級(jí)面磚、地磚裝修 . 防盜不銹鋼玻璃門 9) 分戶門： 高級(jí)防盜防火實(shí)心木門 四、客戶群定位 本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例： 1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主， 50% 2) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用瘢?20% 3) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員、教師及醫(yī)生， 15% 4) 周邊地區(qū)來(lái)車坊鎮(zhèn)作投資、居家者， 10% 5) 其它， 5% 目標(biāo)客戶特征描述： 1) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員及教師 （ 1） 因工作需要，需居住在車坊 （ 2） 注重生活質(zhì)量，收入相對(duì)穩(wěn)定 （ 3） 希望或有強(qiáng)烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者） （ 4） 較為注重建筑體， （ 5） 年齡劃分： 25— 50 歲 2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主 （ 1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對(duì)商機(jī)的把握能力強(qiáng) （ 2） 收入豐厚 （ 3） 學(xué)歷較高 （ 4） 有成就感，注重身份與品位 （ 5） 注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能最為看中 （ 6） 年齡劃分： 30— 40 歲 3) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用? （ 1） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面 （ 2） 經(jīng)濟(jì)不算很富裕，但小日子過(guò)的舒適 （ 3） 習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng) 4) 周邊地區(qū)來(lái)車坊投資、居住者 （ 4） 手頭有多余的資金，消費(fèi)能力強(qiáng) （ 5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報(bào)率 （ 6） 注重樓盤的品質(zhì)和附加值 （ 7） 有一定的收入來(lái)源，由于某種原因想 在車坊鎮(zhèn)安家 五、價(jià)格定位建議 1. 成本導(dǎo)向法 本案的樓面價(jià)已達(dá) 1375 元 /平方米，加上多層住宅建安成本 1200 元 /平方米，總成本大約 2600 元 /平方米左右，按開發(fā) 25%的毛利潤(rùn)計(jì)算，毛利潤(rùn)值 650 元 /平方米。運(yùn)用成本導(dǎo)向法求出本案的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)售 3250 元 /平方米 。 2. 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法是一種根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)狀況確定價(jià)格的定價(jià)方法，公司以市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品價(jià)格為其定價(jià)的基準(zhǔn)，結(jié)合考慮公司與競(jìng)爭(zhēng)者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品價(jià)格并隨時(shí)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格的變動(dòng)而進(jìn)行調(diào)整。 樓盤名稱 房型 舒適度 便利性 環(huán)境 因素 規(guī)模 附加值 風(fēng)格 物管 可比度 售價(jià) 可比價(jià)格 未來(lái)性 本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶 4 4 1 4 4 3 3 3 24% 2300 2852 +12% 3194 高墊路項(xiàng)目 2 1 1 1 1 1 0 1 6% 2800 2968 6% 3138 平均值 3166 注： 其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢(shì)值。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。 可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 =可比價(jià)格 *（ 1+可比度）（ 1+漲幅） 平均值為多個(gè)參照樓盤的同類價(jià)格（即：最高 價(jià)、最低價(jià)）綜合平均數(shù)，亦是本案競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向基價(jià)。 運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法的現(xiàn)行價(jià)格定價(jià)法，可以定出本案的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向基價(jià)為 3166元 /平方米 ，該價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化而變化。 3. 客戶導(dǎo)向法 客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值，而非產(chǎn)品的成本來(lái)決定產(chǎn)品價(jià)格的方法。根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢(shì)，客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值非常高；另客戶的承受能力，價(jià)值偏向喜好等綜合分析。 目前客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)格接受能力為 2800~3000 元 /平方米，雖以前車坊新地帶的價(jià)格為 2300 元 /平方米，但那不是客戶承認(rèn) 的產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格對(duì)應(yīng)的價(jià)格。因而我們大膽的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在 2800~3000 元 /平方米的是客戶目前愿意接受的價(jià)格；隨著時(shí)間的推移，價(jià)格必然上幅。運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為 3200元 /平方米 。 4. 結(jié)論 綜合以上三項(xiàng)定價(jià)方法，結(jié)合我司前面的市場(chǎng)分析報(bào)告，建議價(jià)格定位為： 本案的全盤均價(jià)為 3300 元 /M2