【正文】 股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。只有做到“買天下貨，賣天下貨”實(shí)現(xiàn)進(jìn)出貿(mào)易平衡，才能成為真正的紡織物品“集散中心”。 “小業(yè)主各自為陣”仍將是該市場的主流經(jīng)營模式。優(yōu)勢四：目前的發(fā)展力度較大。劣勢四：目前的信息平臺覆蓋率較底，許多價廉物美的商品不能發(fā)布。盛澤鎮(zhèn)市場西路，東至東方絲綢市場二分場，西至龍橋路，南至目瀾路，北至市場路。商鋪獨(dú)立廁所。“國際頂級輕紡市場，亞洲第一布市”。從發(fā)展?fàn)顩r分析，聯(lián)合市場是輕紡城市場的第一期改造工程，由民企集資建造(公司股權(quán)比例26%，為第一大股東)。營業(yè)房總間數(shù)達(dá)18790間，新增5076間。優(yōu)勢二：綜合業(yè)態(tài)能力較強(qiáng)，配套設(shè)施齊備。 劣勢二： 當(dāng)?shù)貙ι啼伒男枨笮∮诠┙o，巨大的市場體量消化過程很長。四、盛澤商務(wù)寫字樓：㈠ 盛澤商務(wù)寫字樓市場分析：盛澤商務(wù)寫字樓開發(fā)目前剛剛起步，特點(diǎn)是規(guī)模小、分布散、商業(yè)配套差。多數(shù)人購買寫字樓都是作為房地產(chǎn)投資。優(yōu)勢三：物業(yè)管理、市場培育相對簡單。劣勢二：不能形成專項(xiàng)產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)營市場。商戶希望改變老市場舊的物業(yè)形態(tài)在“集約經(jīng)營”、“店鋪標(biāo)識”、“交通物流”等方面的諸多不便。依托“東方絲綢市場”的規(guī)模效應(yīng)，可使本項(xiàng)目開發(fā)事半功倍。本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)著眼于“國貿(mào)中心”的可持續(xù)發(fā)展，在市場功能、交易方式、市場拓展、經(jīng)營主體、市場服務(wù)等方面加以重點(diǎn)訴求，逐步延長經(jīng)營品種的產(chǎn)業(yè)鏈。工商聯(lián)動，設(shè)立區(qū)域性的金融、證券、商務(wù)等配套功能。紡織品全球采購中心。國際紡織品展評中心。引進(jìn)國內(nèi)外知名學(xué)者、權(quán)威專家與行業(yè)機(jī)構(gòu)組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開發(fā)、織造技術(shù)，形成國內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問等服務(wù)。中國紡織文化交流中心。二、國貿(mào)中心建筑形態(tài)定位分析與策劃：㈠ 建筑形態(tài)定位分析：建筑形態(tài)首先應(yīng)為市場開發(fā)服務(wù)。同時，應(yīng)適應(yīng)“七個”產(chǎn)業(yè)市場的運(yùn)作需要。從更便于實(shí)現(xiàn)售租的角度考慮。設(shè)置星級酒店、必要的產(chǎn)業(yè)拓展、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)。三、國貿(mào)中心政府定位分析與策劃:㈠ 政府定位分析:進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭取一個明確的“政府定位”，“中國輕紡城聯(lián)合市場”因政府支持獲得了大量優(yōu)惠政策。協(xié)同“東方絲綢市場”作本項(xiàng)目有利于“東方絲綢市場”完善業(yè)態(tài)方面的匯報和訴求。盛澤“東方絲綢市場”新物流中心的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了“天然”配套。[例如]：項(xiàng)目對面的“東方花園” 17平方米底商的一手月租金約為800元。我們按商鋪平均投資回報周期14～16年計算，年回報率為6%。我們按商鋪平均投資回報周期15～16年計算，年回報率為6%。每平方米月租金45元12個月＝540元（每平方米年租金）。用“租金返推法”算出“國貿(mào)中心”每平方米的市場認(rèn)可均價為9000元。＝每平方米6000元。出臺政策鼓勵以租代購行為。為降低開發(fā)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)眼前最大效益，建議分三期開發(fā)。如開發(fā)不利，三期地塊可作為停車用地。具體價格策略參照《國貿(mào)中心價格定位分析與策劃》再行制定。㈡ 競爭廣告分析： 本項(xiàng)目競爭者（本策劃所列）主要是以硬廣告發(fā)布進(jìn)行推廣，在概念炒作、新聞發(fā)布和文化推廣方面涉及較少，屬“資金型”推廣。軟廣告以網(wǎng)絡(luò)報紙和電視為主要媒體。國貿(mào)中心受到社會關(guān)注》等（再列）。在“中國絲綢網(wǎng)”及“新浪”或“搜狐”同時建頁。首先，廣告視點(diǎn)不夠高。廣告策略： 前期少投放硬廣告，保持項(xiàng)目的神密性和缺銷性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本策劃書經(jīng)公司董事會修正確認(rèn)后，將作為項(xiàng)目整體營銷的藍(lán)本，經(jīng)過分項(xiàng)充實(shí)后在“國貿(mào)中心”項(xiàng)目營銷中實(shí)施。其次，該廣告詞訴求不夠明確，不符合現(xiàn)代受眾傳播的特點(diǎn)，同時與專業(yè)市場的推廣模式也不夠吻合。開業(yè)后發(fā)布產(chǎn)品信息，開展電子商務(wù)。⑷ 硬廣告：（項(xiàng)目強(qiáng)推期開始）廣告內(nèi)容再行創(chuàng)作。活動應(yīng)與吳江、盛澤市、鎮(zhèn)委宣傳部門聯(lián)和開展。㈣ 媒體應(yīng)用分析：吳江、盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地的電視和平面媒體，都擁有固定的紡織產(chǎn)品推廣平臺，本項(xiàng)目營銷可充分利用。中期廣告以“七大產(chǎn)業(yè)”可提高商戶經(jīng)營效率及項(xiàng)目配套為主要目的。七、國貿(mào)中心開發(fā)成本指標(biāo)分析：⑴ 一、二期項(xiàng)目用地各約為5萬㎡，㎡以一期項(xiàng)目為單位測算：＋土地投入：用地5萬㎡土地單價2400元/㎡＝120000000萬元（）建安成本：用地5萬㎡土地單價1800元/㎡＝9000萬元營銷費(fèi)用：約為總投入的58%（含廣告推廣）。一、二期盡量用完容積，以充分收回投資。六、國貿(mào)中心分期開發(fā)降低風(fēng)險策劃：設(shè)策劃條件為：本項(xiàng)目設(shè)四個商區(qū)，一個星級酒店。 位置最好商鋪的均價＝每平方米銷售均價9000元＝每平方米18000元。具體應(yīng)通過“全面財務(wù)測評”制定出“性價比最好”的銷售均價，以達(dá)成開發(fā)效益最大化。540元（每平方米年租金）247。年回報率6%＝每平方米銷售均價為7142元。年回報率6%＝每平方米銷售均價為9400元。17平方米＝每平方米月租金47元。跨行業(yè)整合物流資源鏈接，開發(fā)物流終端市場，在擴(kuò)大商戶經(jīng)營渠道，降底商戶經(jīng)營成本上下功夫，引領(lǐng)盛澤物流發(fā)展。力爭獲得35年減免所得稅、增值稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。有市場優(yōu)惠政策。注：上述方案造價僅為“純商場式物業(yè)”30%，可省去中央空調(diào)、大部分消防設(shè)施。本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計為介于現(xiàn)代專業(yè)市場與傳統(tǒng)市場之間的新型模式，可考慮將傳統(tǒng)聯(lián)排物業(yè)變?yōu)閿?shù)個環(huán)繞形商區(qū)，由地面、空中聯(lián)廊相接，形成露天商場。物業(yè)形態(tài)既應(yīng)滿足現(xiàn)代市場集約化經(jīng)營，也應(yīng)滿足商戶“獨(dú)立店鋪”、“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的傳統(tǒng)經(jīng)營習(xí)慣。專業(yè)市場建筑除符合國家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場使用功能。特別通過是與國外的紡織文化交流，拓展新的商業(yè)渠道和空間。與國內(nèi)大專院校聯(lián)合舉辦紡織業(yè)務(wù)提高班、紡織高級學(xué)校，利用盛澤企業(yè)集中的優(yōu)勢，打造國內(nèi)最大的紡織業(yè)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)基地。同時，提升城市形象和吳江、盛澤的政府業(yè)績。營造“零距離、無時差、低成本、高效率”的銷售平臺。在各紡織業(yè)發(fā)達(dá)國家及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的廣東、浙江、江蘇、福建、上海、山東等地，設(shè)立信息代理機(jī)構(gòu)和信息采集基地，及時準(zhǔn)確地搜集、發(fā)布生產(chǎn)、研發(fā)和行業(yè)動態(tài)信息，形成國際信息的互動與交流。國內(nèi)紡織品交易中心。依托基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是本項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，毋須多言。因此，按市場和商戶的需求進(jìn)行項(xiàng)目定位是“國貿(mào)中心”市場定位的基本宗旨。按商戶和市場的需求定位。優(yōu)勢五：寫字樓的高容積率特點(diǎn)使地塊利用率相對較高，利潤空間較大。㈡ 盛澤商務(wù)寫字樓競爭分析：競爭優(yōu)勢分析： 優(yōu)勢一：作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險小于商鋪。目前進(jìn)入盛澤商務(wù)寫字樓的商戶大多為剛進(jìn)入本地市場的新企業(yè)，費(fèi)用底、形象佳、輻射面相對較廣是企業(yè)選擇寫字樓的主要目的。許多商鋪被業(yè)主長期租賃后，轉(zhuǎn)租給騎三輪車、拉板車從事貨運(yùn)的業(yè)主。優(yōu)勢四：未來的發(fā)展力度較大。 民企集資建造的運(yùn)作方式，值得本項(xiàng)目開發(fā)以及后期“股份優(yōu)化”借鑒，這方面需再作調(diào)查。 第二期對東升路市場(含老市場)、北聯(lián)托運(yùn)市場(含北京停車場)、第八交易區(qū)的改造工程定在2006年初到2008年上半年完成，第三期的改造將于2008年到2010年全面完成。雖然該項(xiàng)目所有資料中都沒有一個明確的市場定位，但總體上看，該項(xiàng)目市場定位應(yīng)該是“第五代專業(yè)市場”。項(xiàng)目股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。功能配套餐廳、銀行、郵政、電信、保險、醫(yī)療、倉儲、商務(wù)中心、貨物配載。建筑面積建筑面積達(dá)16萬平方米12萬 ㎡商鋪數(shù)量1800間一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積8萬平方米412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價門面價5萬/平方米，炒價更高根據(jù)總成本核算待定公攤比例5 ：54．5 ：5．5商區(qū)分布一至三樓為傳統(tǒng)交易區(qū),四樓為公司化交易區(qū),五樓為辦公配套用房。其規(guī)劃范圍東至湖東路，西至笛揚(yáng)路，南至輕紡城大道（１０４國道），北至港越路，涵蓋了現(xiàn)有的輕紡城老市場。劣勢二：目前的交通、物流狀況欠佳。優(yōu)勢二：國內(nèi)外市場影響力已經(jīng)形成。大型物流中心正在建設(shè)。規(guī)模大、品種全、價格低、運(yùn)輸暢、基礎(chǔ)服務(wù)全面是該市場的優(yōu)勢。功能配套銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站、交通局運(yùn)輸處設(shè)的辦公室、工商聯(lián)合辦公、物流中心等待策劃物流條件自行配套待策劃建設(shè)進(jìn)程1994年建設(shè)，96年?duì)I業(yè)，已經(jīng)營20年客戶登記已開始售樓處已裝修主廣告詞一個城市的標(biāo)志 一個時代的開始開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目由：東方絲綢股份公司控股。區(qū)位訴求可包含“國際紡織城”，以更顯本項(xiàng)目的區(qū)位中心優(yōu)勢。㈢ 本項(xiàng)目針對“國際紡織城”的競爭應(yīng)對要點(diǎn)：進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭取一個明確的“政府定位”。在開發(fā)步驟上實(shí)行“住宅項(xiàng)目先行，聚集人氣，待地段人氣上升后再推出商業(yè)項(xiàng)目”的策略表明開發(fā)商對用地目的不夠明確，對營銷結(jié)果信心不足。項(xiàng)目股東在本地及業(yè)內(nèi)影響較大。待策劃物流條件與東方市場物流配套待策劃建設(shè)進(jìn)程2005年7月30日奠基計劃2006年10月開盤客戶登記已開始售樓處已裝修主廣告詞財富新領(lǐng)地屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。⑵ 招商中后期，可建立起“國貿(mào)中心”商戶（業(yè)主）協(xié)會，以經(jīng)濟(jì)或其它利益為動力擴(kuò)大“滲透市場”。⑵ “國貿(mào)中心”項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)營管理、市場輻射、產(chǎn)品集散能力的優(yōu)劣，直接關(guān)系到“滲透市場”的開發(fā)。㈣ 滲透市場分析與策劃:我們把已經(jīng)購買“國貿(mào)中心”商鋪，有影響力，可能帶來新的商戶的業(yè)主群體設(shè)定為“滲透市場”。⑵ 全公司統(tǒng)一思路，對內(nèi)降低“潛在顧客”的合格標(biāo)準(zhǔn)，使更多的“潛在顧客”成為本項(xiàng)目的“目標(biāo)市場”，進(jìn)入招商范疇。他們希望通過對本項(xiàng)目的投資獲得紡織品經(jīng)營和房地產(chǎn)升值兩方面的利益。⑵ 紡織生產(chǎn)型企業(yè)注重市場的長期投資效益。⑵ 投資需求在6080萬元以下的商戶，為本項(xiàng)目“有效市場”的下端。 市調(diào)表明：近年來，盛澤體量大、成規(guī)模、可選性強(qiáng)的商鋪銷售并不多，針對“潛在市場”的現(xiàn)狀，應(yīng)在內(nèi)部認(rèn)購、商戶蓄水、銷售控制等方面作出詳盡規(guī)劃，以始終保持“潛在市場”和其他商戶群的投資熱情。⑺ 用好純投資策略。這是本項(xiàng)目區(qū)別于“東方絲綢市場”的根本。⑷ 建立新成功理念。⑵ 依托老市場優(yōu)勢。③ 長線店鋪投資，獲得增值收益。浙江湖州有各類織造企業(yè)10152家。潛在市場分析：⑴ 潛在市場定位：從理論上看，周邊地