【正文】 新領地⑵ 招商中后期，可建立起“國貿中心”商戶（業(yè)主）協會，以經濟或其它利益為動力擴大“滲透市場”。㈣ 滲透市場分析與策劃:我們把已經購買“國貿中心”商鋪，有影響力，可能帶來新的商戶的業(yè)主群體設定為“滲透市場”。他們希望通過對本項目的投資獲得紡織品經營和房地產升值兩方面的利益。⑵ 投資需求在6080萬元以下的商戶，為本項目“有效市場”的下端。⑺ 用好純投資策略。⑷ 建立新成功理念。③ 長線店鋪投資，獲得增值收益。潛在市場分析：⑴ 潛在市場定位：從理論上看，周邊地區(qū)的織造企業(yè)、紡織貿易企業(yè)、大型外貿公司、外地新入市的小中企業(yè)以及房地產純投資者，都是本項目的“潛在市場”。㈤ 開發(fā)商在業(yè)內具有影響力，誠信度較高。㈡ 項目周邊的紡織品市場已經成熟。五、市場擴大調查： ㈠ 浙江紹興概況：絲絹紡織機精加工2303家、紡織制成品制造368家、針織品、編織品及其制品制造2270家、棉、化纖紡織及印染精加工397家、毛紡織及染整精加工226家、麻紡織33家共計：5597家。物流線路：現有固定運輸線路3536條，300公里左右為一條線路，超過300公里可由各托運站申請另設線路。⑵ 物業(yè)相對獨立，具有獨立產權，形象好，運作空間大，成本相對較低的物業(yè)。 調查時間：2006年12月三、商鋪消費調查：㈠ 總體消費態(tài)勢：社會化生產、國際化貿易使傳統商鋪式經營的模式趨于淡化，商鋪消費的純經營目的和房地產增值目的正在強化。競爭對手四：盛澤商務寫字樓⑴ 消費群體：本地織造企業(yè)、紡織貿易企業(yè)、外地新入市的小中企業(yè)。② 產量：年產化纖布20億米，印染能力30億米，化纖產品生產能力占到國內總生產能力的20%以上。⑺ 市場認識：“東方絲綢市場”的企業(yè)品牌已經建立，并得到在國外內商家的認可。(831家)、絲綢商城(46家)、舜漁商區(qū)⑵ 東方絲綢市場商區(qū)分布：閩南商區(qū)⑸ 營銷策略：商品住宅先銷售，以集聚人氣。銷售平均利潤為3%，%。㈣ 盛澤紡織業(yè)發(fā)展形勢：盛澤正處于絲綢紡織的產業(yè)結構調整期，從原先生產薄型織物向生產附加值更高的棉類織物轉型。2005年下半年起，紡織產業(yè)開始由“設備擴充型”向“技術效益型”發(fā)展，結構調整、產品升級力度加大，一批高新技術的大項目正在上馬。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項目專項規(guī)劃》㈡ 吳江服務業(yè)宏觀政策：進一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)優(yōu)勢和資源集聚優(yōu)勢，提升“東方絲綢市場”的經營規(guī)模和交易功能。建筑密度：50%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。容 積 率：（）。㈠ 吳江宏觀投資政策：“十一五”期間，吳江經濟增長將由主要依靠投資拉動，向消費與投資雙輪驅動、內需與外需共同帶動轉變。第二節(jié) 紡織市場調查 一、紡織市場規(guī)模調查： ㈠ 紡織市場概況：20012005年全國紡織業(yè)產值情況：年度產值增長率%20018988．7220021019513．422003200420052047126全國主要紡織產業(yè)基地規(guī)模：區(qū)位主要產品企業(yè)數量（家）年產值（億元）浙江紹興紡織面料5597437江蘇盛澤薄型面料1200300福建晉江紡織服裝3000509（含三鎮(zhèn)）浙江湖州童裝面料10152202江蘇無錫紡織服裝1001688浙江海寧家紡裝飾5000219全國主要紡織專業(yè)市場規(guī)模：名稱占地面積業(yè)態(tài)物業(yè)形式商戶總數商鋪均價中國輕紡城49萬㎡三代批發(fā)底商市場7100戶7500元/㎡東方絲綢市場42萬㎡二代批發(fā)底商市場5051戶9700元/㎡石獅面料市場3．3萬㎡四代商城綜合商城600戶5800元/㎡中國織里商城23．6萬㎡二代批發(fā)多層底商4000戶4000元/㎡廣東西櫵輕紡城54萬㎡四代批發(fā)別墅商鋪4500戶10000元/㎡中國家紡裝飾城45萬㎡四代商城綜合商城4500戶9500元/㎡㈡ 紡織產業(yè)發(fā)展形勢：2005年紡織業(yè)的各項出口限額，使整個行業(yè)出口速度明顯減緩，加劇了國內紡織企業(yè)之間的競爭。聯托運已成為趨勢，企業(yè)的業(yè)務正向物流終端延伸。 信息來自：《信息產業(yè)部ICP/IP地址信息備案》盛澤2005年18月各類紡織品總產量為50億米。⑷ 物業(yè)配套：商場化布局、雙旋轉式汽車坡道、超大停車場、中央空調、網絡化與智能化配套、全方位的經營服務管理體系。是國內的大型批發(fā)市場,產品銷往全國和世界80多個國家及地區(qū)。(56家)、藝龍商區(qū)(2家)、其他商區(qū)③ 質量：特種紡絲差別化率72％，超過國內同行25％。3 所在地紡織水平：① 紹興縣是全國紡織大縣，集中了國內近1/5的紡織生產能力。② 舉行大型產品展示、展銷活動。建設體量28000㎡8602㎡30816㎡裝修配置簡裝毛坯精裝功能配置商場、辦公休閑中央空調辦公、住宅辦公、住宅銷售價格毛：6800元/㎡裝：7000元/㎡4288元/㎡每加一層價格提高50元/㎡北幢3880元/㎡南幢5600元/㎡租賃價格（每月）毛：㎡裝：2元/㎡1元/㎡/月不租賃售租情況已售90%已租50%已售80%已租70%北幢已售90%使用年限40年產權70年產權40年產權40年產權40年產權開發(fā)進度已營業(yè)整體完工內部裝修備注：盛澤目前在建的零散寫字樓未計入本表。 商鋪地點選擇：⑴ 紡織市場較成熟、紡織企業(yè)集中、物流條件完善的地區(qū)?！爸行摹毕略O30多個運輸站，每個站由810人組成，均由個人承包，有上下力及打包工人300人左右。㈢ 發(fā)展情況：目前“東方絲綢市場物流中心”的運量和配套已不能適應市場發(fā)展，新的物流中新正在籌建，地點位于盛澤新汽車站西面（南肖村），計劃總投3億元人民幣，采用股份制，股東為：市交通局（大股）、鎮(zhèn)政府（中股）、絲綢股份公司（小股）。同時，依托盛澤“絲綢之都的”城市名片，面向周邊地區(qū)開展營銷。同時，項目營銷的輻射、影響面將有效擴大，可更充分地利用各地資源。二、國貿中心項目市場分析與策劃：㈠ 潛在市場分析與策劃:我們把對“國貿中心” 項目有興趣或可能有興趣的商戶群體設定為項目營銷的“潛在市場”。② 本項目的新型業(yè)態(tài)可擴大紡織產品銷售。土地成本是房地產開發(fā)的基礎，應盡早研究“讓利于商戶”的相關政策，使帶頭投資的商戶切實感受到“底成本”土地帶來的效應。 針對“潛在市場”中大量已經擁有商鋪的本地、外地商戶群，建議在營銷中，充分展現入駐本項目可以開拓更大市場的具體措施，同時，要調整好本地、外地商戶之間的“供求關系”，形成兩者之間的互動和“競爭”?？梢猿醪綔y算出：總投資需求在6080萬元左右的商戶是本項目 “有效市場” 的主力商戶群。對眾多大型企業(yè)、外資企業(yè)、合資公司、國內頂級機構集中的專業(yè)市場更感興趣。⑷ 加強與目前已登記商戶的聯系，拓展“目標市場”。盡早形成統一、規(guī)范的管理程序和對外形象。功能配套紡織會議展覽、紡織采購、聯合辦公、紡織技術交流等功能。該項目規(guī)劃的“商場獨立商鋪”物業(yè)形態(tài)，不符合多數商戶的需求，因為，盛澤及周邊的商戶更相信（習慣）“傳統獨立店鋪”。開發(fā)進度要加快，要早于“國際紡織城”。㈡ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）分析：市場定位分析：現定位：“全國化纖薄型織物集散中心”。 ㈢ 東方絲綢市場競爭分析：⑴ 競爭優(yōu)勢分析： 優(yōu)勢一：對盛澤經濟、地方稅收舉足輕重，政府認同度較高。三、中國輕紡城聯合市場：㈠ 中國輕紡城聯合市場與國貿中心項目模擬類比：類比項目中國輕紡城國貿中心區(qū)位條件104國道以北, 湖西路以西地段。地面、地下停車、觀光電梯、自動扶梯、星級酒店、會展中心?！扒暗旰箐伖净洜I模式”。2005年9月正式推出“回租”策略，并出臺優(yōu)惠政策：兩年內免交工商管理費，免交物業(yè)管理費，提供場內免費送貨服務，“繳費定額”優(yōu)惠。劣勢三：整個市場炒鋪情況嚴重，商鋪價格與實際價值背離。一些開發(fā)商利用住宅的名義，將寫字樓項目混同銷售，以70年產權作為一大競爭買點。第三節(jié) 項目分析與策劃 （以下供董事會重點參閱）一、 國貿中心市場定位分析與策劃：㈠ 市場定位要點：市場定位決定了“國貿中心”項目的開發(fā)、培育方向，也是占領盛澤專業(yè)市場空間，有別于盛澤其它市場的關鍵。依托并引領盛澤基礎產業(yè)。國際紡織業(yè)信息中心。與政府職能部門、行業(yè)協會聯手，定期舉辦大型展會、發(fā)布會、產品測評會等，為入駐企業(yè)或長線合作的經銷企業(yè)提供新產品展示、流行趨勢發(fā)布流、信息交流。 通過對盛澤古老的絲綢工藝、織造文化的展示，讓來訪者在感受歷史的同時，形成“國貿中心”獨特的市場風格。汲取目前“東方絲綢市場”建筑形態(tài)的不足。利用本地政策，項目一層和頂層的層高可設為6米（或以上），商戶可一隔為二，實現買一增一。利用項目定位和盛澤產業(yè)吸引力，邀請國內外商會團體、大型企業(yè)、地方政府等前來考察，開展“投資綢都，提升品牌”活動，將本項目開發(fā)與政府業(yè)績緊密聯系。月租金800元247。429元（每平方米年租金）247。“成本推算法” 國貿項目土地成本約為：2400元/㎡；建安成本約為：1800元/㎡；一般性稅收約為：300元/㎡；三項合計成本為：4500元/㎡；免繳土地增值稅的銷售均價下限為：6700元/㎡；（銷售均價低于6700元/㎡可免繳土地增值稅） 。注：“國貿中心”銷售和租賃政策再行制定。這樣可最大程度地降低風險。㈢ 廣告區(qū)域分析： 盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產業(yè)基地。⑶ 形象廣告：（自銷售開展起）只推廣項目名稱、項目主題曲、項目標識、主廣告詞，不含其它內容?！皣Q中心” 項目不僅僅代表一個城市，更遠遠超越了盛澤和吳江。