【正文】 新領(lǐng)地⑵ 招商中后期，可建立起“國(guó)貿(mào)中心”商戶(hù)（業(yè)主）協(xié)會(huì)，以經(jīng)濟(jì)或其它利益為動(dòng)力擴(kuò)大“滲透市場(chǎng)”。㈣ 滲透市場(chǎng)分析與策劃:我們把已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)“國(guó)貿(mào)中心”商鋪，有影響力，可能帶來(lái)新的商戶(hù)的業(yè)主群體設(shè)定為“滲透市場(chǎng)”。他們希望通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的投資獲得紡織品經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)升值兩方面的利益。⑵ 投資需求在6080萬(wàn)元以下的商戶(hù)，為本項(xiàng)目“有效市場(chǎng)”的下端。⑺ 用好純投資策略。⑷ 建立新成功理念。③ 長(zhǎng)線(xiàn)店鋪投資，獲得增值收益。潛在市場(chǎng)分析：⑴ 潛在市場(chǎng)定位：從理論上看，周邊地區(qū)的織造企業(yè)、紡織貿(mào)易企業(yè)、大型外貿(mào)公司、外地新入市的小中企業(yè)以及房地產(chǎn)純投資者，都是本項(xiàng)目的“潛在市場(chǎng)”。㈤ 開(kāi)發(fā)商在業(yè)內(nèi)具有影響力，誠(chéng)信度較高。㈡ 項(xiàng)目周邊的紡織品市場(chǎng)已經(jīng)成熟。五、市場(chǎng)擴(kuò)大調(diào)查： ㈠ 浙江紹興概況：絲絹紡織機(jī)精加工2303家、紡織制成品制造368家、針織品、編織品及其制品制造2270家、棉、化纖紡織及印染精加工397家、毛紡織及染整精加工226家、麻紡織33家共計(jì)：5597家。物流線(xiàn)路：現(xiàn)有固定運(yùn)輸線(xiàn)路3536條，300公里左右為一條線(xiàn)路，超過(guò)300公里可由各托運(yùn)站申請(qǐng)另設(shè)線(xiàn)路。⑵ 物業(yè)相對(duì)獨(dú)立，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，形象好，運(yùn)作空間大，成本相對(duì)較低的物業(yè)。 調(diào)查時(shí)間：2006年12月三、商鋪消費(fèi)調(diào)查：㈠ 總體消費(fèi)態(tài)勢(shì)：社會(huì)化生產(chǎn)、國(guó)際化貿(mào)易使傳統(tǒng)商鋪式經(jīng)營(yíng)的模式趨于淡化，商鋪消費(fèi)的純經(jīng)營(yíng)目的和房地產(chǎn)增值目的正在強(qiáng)化。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四：盛澤商務(wù)寫(xiě)字樓⑴ 消費(fèi)群體：本地織造企業(yè)、紡織貿(mào)易企業(yè)、外地新入市的小中企業(yè)。② 產(chǎn)量：年產(chǎn)化纖布20億米，印染能力30億米，化纖產(chǎn)品生產(chǎn)能力占到國(guó)內(nèi)總生產(chǎn)能力的20%以上。⑺ 市場(chǎng)認(rèn)識(shí)：“東方絲綢市場(chǎng)”的企業(yè)品牌已經(jīng)建立，并得到在國(guó)外內(nèi)商家的認(rèn)可。(831家)、絲綢商城(46家)、舜漁商區(qū)⑵ 東方絲綢市場(chǎng)商區(qū)分布：閩南商區(qū)⑸ 營(yíng)銷(xiāo)策略：商品住宅先銷(xiāo)售，以集聚人氣。銷(xiāo)售平均利潤(rùn)為3%，%。㈣ 盛澤紡織業(yè)發(fā)展形勢(shì)：盛澤正處于絲綢紡織的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，從原先生產(chǎn)薄型織物向生產(chǎn)附加值更高的棉類(lèi)織物轉(zhuǎn)型。2005年下半年起，紡織產(chǎn)業(yè)開(kāi)始由“設(shè)備擴(kuò)充型”向“技術(shù)效益型”發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品升級(jí)力度加大，一批高新技術(shù)的大項(xiàng)目正在上馬。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》㈡ 吳江服務(wù)業(yè)宏觀政策：進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源集聚優(yōu)勢(shì)，提升“東方絲綢市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和交易功能。建筑密度：50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。容 積 率：（）。㈠ 吳江宏觀投資政策：“十一五”期間，吳江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將由主要依靠投資拉動(dòng)，向消費(fèi)與投資雙輪驅(qū)動(dòng)、內(nèi)需與外需共同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。第二節(jié) 紡織市場(chǎng)調(diào)查 一、紡織市場(chǎng)規(guī)模調(diào)查： ㈠ 紡織市場(chǎng)概況：20012005年全國(guó)紡織業(yè)產(chǎn)值情況：年度產(chǎn)值增長(zhǎng)率%20018988．7220021019513．422003200420052047126全國(guó)主要紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模：區(qū)位主要產(chǎn)品企業(yè)數(shù)量（家）年產(chǎn)值（億元）浙江紹興紡織面料5597437江蘇盛澤薄型面料1200300福建晉江紡織服裝3000509（含三鎮(zhèn)）浙江湖州童裝面料10152202江蘇無(wú)錫紡織服裝1001688浙江海寧家紡裝飾5000219全國(guó)主要紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模：名稱(chēng)占地面積業(yè)態(tài)物業(yè)形式商戶(hù)總數(shù)商鋪均價(jià)中國(guó)輕紡城49萬(wàn)㎡三代批發(fā)底商市場(chǎng)7100戶(hù)7500元/㎡東方絲綢市場(chǎng)42萬(wàn)㎡二代批發(fā)底商市場(chǎng)5051戶(hù)9700元/㎡石獅面料市場(chǎng)3．3萬(wàn)㎡四代商城綜合商城600戶(hù)5800元/㎡中國(guó)織里商城23．6萬(wàn)㎡二代批發(fā)多層底商4000戶(hù)4000元/㎡廣東西櫵輕紡城54萬(wàn)㎡四代批發(fā)別墅商鋪4500戶(hù)10000元/㎡中國(guó)家紡裝飾城45萬(wàn)㎡四代商城綜合商城4500戶(hù)9500元/㎡㈡ 紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)：2005年紡織業(yè)的各項(xiàng)出口限額，使整個(gè)行業(yè)出口速度明顯減緩，加劇了國(guó)內(nèi)紡織企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。聯(lián)托運(yùn)已成為趨勢(shì)，企業(yè)的業(yè)務(wù)正向物流終端延伸。 信息來(lái)自：《信息產(chǎn)業(yè)部ICP/IP地址信息備案》盛澤2005年18月各類(lèi)紡織品總產(chǎn)量為50億米。⑷ 物業(yè)配套：商場(chǎng)化布局、雙旋轉(zhuǎn)式汽車(chē)坡道、超大停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套、全方位的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理體系。是國(guó)內(nèi)的大型批發(fā)市場(chǎng),產(chǎn)品銷(xiāo)往全國(guó)和世界80多個(gè)國(guó)家及地區(qū)。(56家)、藝龍商區(qū)(2家)、其他商區(qū)③ 質(zhì)量：特種紡絲差別化率72％，超過(guò)國(guó)內(nèi)同行25％。3 所在地紡織水平：① 紹興縣是全國(guó)紡織大縣，集中了國(guó)內(nèi)近1/5的紡織生產(chǎn)能力。② 舉行大型產(chǎn)品展示、展銷(xiāo)活動(dòng)。建設(shè)體量28000㎡8602㎡30816㎡裝修配置簡(jiǎn)裝毛坯精裝功能配置商場(chǎng)、辦公休閑中央空調(diào)辦公、住宅辦公、住宅銷(xiāo)售價(jià)格毛：6800元/㎡裝：7000元/㎡4288元/㎡每加一層價(jià)格提高50元/㎡北幢3880元/㎡南幢5600元/㎡租賃價(jià)格（每月）毛：㎡裝：2元/㎡1元/㎡/月不租賃售租情況已售90%已租50%已售80%已租70%北幢已售90%使用年限40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度已營(yíng)業(yè)整體完工內(nèi)部裝修備注：盛澤目前在建的零散寫(xiě)字樓未計(jì)入本表。 商鋪地點(diǎn)選擇：⑴ 紡織市場(chǎng)較成熟、紡織企業(yè)集中、物流條件完善的地區(qū)?！爸行摹毕略O(shè)30多個(gè)運(yùn)輸站，每個(gè)站由810人組成，均由個(gè)人承包，有上下力及打包工人300人左右。㈢ 發(fā)展情況：目前“東方絲綢市場(chǎng)物流中心”的運(yùn)量和配套已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，新的物流中新正在籌建，地點(diǎn)位于盛澤新汽車(chē)站西面（南肖村），計(jì)劃總投3億元人民幣，采用股份制，股東為：市交通局（大股）、鎮(zhèn)政府（中股）、絲綢股份公司（小股）。同時(shí)，依托盛澤“絲綢之都的”城市名片，面向周邊地區(qū)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。同時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的輻射、影響面將有效擴(kuò)大，可更充分地利用各地資源。二、國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析與策劃：㈠ 潛在市場(chǎng)分析與策劃:我們把對(duì)“國(guó)貿(mào)中心” 項(xiàng)目有興趣或可能有興趣的商戶(hù)群體設(shè)定為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的“潛在市場(chǎng)”。② 本項(xiàng)目的新型業(yè)態(tài)可擴(kuò)大紡織產(chǎn)品銷(xiāo)售。土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，應(yīng)盡早研究“讓利于商戶(hù)”的相關(guān)政策，使帶頭投資的商戶(hù)切實(shí)感受到“底成本”土地帶來(lái)的效應(yīng)。 針對(duì)“潛在市場(chǎng)”中大量已經(jīng)擁有商鋪的本地、外地商戶(hù)群，建議在營(yíng)銷(xiāo)中，充分展現(xiàn)入駐本項(xiàng)目可以開(kāi)拓更大市場(chǎng)的具體措施，同時(shí)，要調(diào)整好本地、外地商戶(hù)之間的“供求關(guān)系”，形成兩者之間的互動(dòng)和“競(jìng)爭(zhēng)”?？梢猿醪綔y(cè)算出：總投資需求在6080萬(wàn)元左右的商戶(hù)是本項(xiàng)目 “有效市場(chǎng)” 的主力商戶(hù)群。對(duì)眾多大型企業(yè)、外資企業(yè)、合資公司、國(guó)內(nèi)頂級(jí)機(jī)構(gòu)集中的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更感興趣。⑷ 加強(qiáng)與目前已登記商戶(hù)的聯(lián)系，拓展“目標(biāo)市場(chǎng)”。盡早形成統(tǒng)一、規(guī)范的管理程序和對(duì)外形象。功能配套紡織會(huì)議展覽、紡織采購(gòu)、聯(lián)合辦公、紡織技術(shù)交流等功能。該項(xiàng)目規(guī)劃的“商場(chǎng)獨(dú)立商鋪”物業(yè)形態(tài)，不符合多數(shù)商戶(hù)的需求，因?yàn)?，盛澤及周邊的商?hù)更相信（習(xí)慣）“傳統(tǒng)獨(dú)立店鋪”。開(kāi)發(fā)進(jìn)度要加快，要早于“國(guó)際紡織城”。㈡ 東方絲綢市場(chǎng)（其它老商區(qū)）分析：市場(chǎng)定位分析：現(xiàn)定位：“全國(guó)化纖薄型織物集散中心”。 ㈢ 東方絲綢市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：⑴ 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)一：對(duì)盛澤經(jīng)濟(jì)、地方稅收舉足輕重，政府認(rèn)同度較高。三、中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)：㈠ 中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)與國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目模擬類(lèi)比：類(lèi)比項(xiàng)目中國(guó)輕紡城國(guó)貿(mào)中心區(qū)位條件104國(guó)道以北, 湖西路以西地段。地面、地下停車(chē)、觀光電梯、自動(dòng)扶梯、星級(jí)酒店、會(huì)展中心?！扒暗旰箐伖净?jīng)營(yíng)模式”。2005年9月正式推出“回租”策略，并出臺(tái)優(yōu)惠政策：兩年內(nèi)免交工商管理費(fèi)，免交物業(yè)管理費(fèi)，提供場(chǎng)內(nèi)免費(fèi)送貨服務(wù)，“繳費(fèi)定額”優(yōu)惠。劣勢(shì)三：整個(gè)市場(chǎng)炒鋪情況嚴(yán)重，商鋪價(jià)格與實(shí)際價(jià)值背離。一些開(kāi)發(fā)商利用住宅的名義，將寫(xiě)字樓項(xiàng)目混同銷(xiāo)售，以70年產(chǎn)權(quán)作為一大競(jìng)爭(zhēng)買(mǎi)點(diǎn)。第三節(jié) 項(xiàng)目分析與策劃 （以下供董事會(huì)重點(diǎn)參閱）一、 國(guó)貿(mào)中心市場(chǎng)定位分析與策劃：㈠ 市場(chǎng)定位要點(diǎn)：市場(chǎng)定位決定了“國(guó)貿(mào)中心”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、培育方向，也是占領(lǐng)盛澤專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)空間，有別于盛澤其它市場(chǎng)的關(guān)鍵。依托并引領(lǐng)盛澤基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。國(guó)際紡織業(yè)信息中心。與政府職能部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)手，定期舉辦大型展會(huì)、發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品測(cè)評(píng)會(huì)等，為入駐企業(yè)或長(zhǎng)線(xiàn)合作的經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)提供新產(chǎn)品展示、流行趨勢(shì)發(fā)布流、信息交流。 通過(guò)對(duì)盛澤古老的絲綢工藝、織造文化的展示，讓來(lái)訪(fǎng)者在感受歷史的同時(shí)，形成“國(guó)貿(mào)中心”獨(dú)特的市場(chǎng)風(fēng)格。汲取目前“東方絲綢市場(chǎng)”建筑形態(tài)的不足。利用本地政策，項(xiàng)目一層和頂層的層高可設(shè)為6米（或以上），商戶(hù)可一隔為二，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)一增一。利用項(xiàng)目定位和盛澤產(chǎn)業(yè)吸引力，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外商會(huì)團(tuán)體、大型企業(yè)、地方政府等前來(lái)考察，開(kāi)展“投資綢都，提升品牌”活動(dòng)，將本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與政府業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系。月租金800元247。429元（每平方米年租金）247。“成本推算法” 國(guó)貿(mào)項(xiàng)目土地成本約為：2400元/㎡；建安成本約為：1800元/㎡；一般性稅收約為：300元/㎡；三項(xiàng)合計(jì)成本為：4500元/㎡；免繳土地增值稅的銷(xiāo)售均價(jià)下限為：6700元/㎡；（銷(xiāo)售均價(jià)低于6700元/㎡可免繳土地增值稅） 。注：“國(guó)貿(mào)中心”銷(xiāo)售和租賃政策再行制定。這樣可最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)。㈢ 廣告區(qū)域分析： 盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地。⑶ 形象廣告：（自銷(xiāo)售開(kāi)展起）只推廣項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目主題曲、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、主廣告詞，不含其它內(nèi)容?！皣?guó)貿(mào)中心” 項(xiàng)目不僅僅代表一個(gè)城市，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了盛澤和吳江。