【正文】 交方便。 22 導向性消費營銷觀念開始引領市場，開始關注“人以群分”而產生的社會階層界限，并由此產生注重社區(qū)配套。 政府相關政策及金融支持使房地產消費環(huán)境逐步寬松，對拉動房 地產市場會起到積極的作用。 五、每家都必須有儲藏室。 綜合布線和簡單智能化得到應用。鳳凰城），綜合布線的只有天和市內為初裝修，廚房衛(wèi)生間三盆到位，墻面貼瓷磚，地面防滑地磚。沒有地下停車場（城投 缺少龍頭和大型開 發(fā)企業(yè)帶動領跑 ,整體開發(fā)水平較低。室內初裝修。 錦繡 山莊 樓梯為大理石踏步、不銹鋼扶手。全封閉落地窗陽臺，配上下水。 四千公畝綠色庭院，首席運動健康社區(qū)。 集中供暖，一戶一閥。 廚房墻面貼瓷磚，地面防滑 地磚衛(wèi)生間洗手盆、坐便器，墻面貼瓷磚，地面防滑地磚。 預設電話線，寬帶、有線電視接口，集中供暖每平 18元 電子對講門 小區(qū)周邊報警系統(tǒng) 全封閉物業(yè) 管理。但是，該區(qū)域所處城市區(qū)位較佳，其潛在發(fā)展空間很大。新新家園為代表，主力價位在13001400 元 /平方米。新世界小高層更是突破 2500 元 /平方米。 二、本市房地產市場發(fā)展現(xiàn)況分析 21 本市房地產總體投資狀況 2020 年全市完成社會固定資產投資 億元、增長 %；實現(xiàn)拆遷 35 萬平方米，新開工建設商住房 76 萬平方米、交付使用 50萬平方米。(四 )行政審批中心周圍 (位于開發(fā)區(qū) )。在已界定的舊城改造范圍內的單位和個人 ,不論隸屬關系如何 ,必須服從統(tǒng)一規(guī)劃 ,按照批準的規(guī)劃統(tǒng)一實施。 用地發(fā)展布局 市區(qū)居住用地開發(fā)建設主要分三部分：一是新區(qū)建設，主要分布于東部行政中心附近以及南湖周圍，這是城市未來大型綜合居住區(qū)的重點建設區(qū)域；二是舊城改造，主要是對分布于老城區(qū)和規(guī)劃區(qū)內村莊的居 住用地進行更新改造；三是土地置換用地，主要是城區(qū)內污染企業(yè)及效益較差企業(yè)搬遷置換用地。沒有把房地產業(yè)作為一個產業(yè)鏈進行統(tǒng)一管理、協(xié)調，政策透明度低，各個行政區(qū)域管理部門（街道）各自為政，相互競爭，沒有一個部門對全市房地產業(yè)行使宏觀調控職能、提出發(fā)展戰(zhàn)略目標、指導其健康發(fā)展。招商引資成效顯著，實際利用外資 億元、增長 %，完成進出口總額 億美元、增長 %，其中出口 億美元、增長 %。 二、針對項目主題定位，提出規(guī)劃設計可行性建議?！叭覆邉潯钡匿N售代理模式一般分為以下 4 個階段性工作，分屬 3個時期： 經營理念之四：提升開發(fā)商的品牌 品牌效應、名牌效應是當今成功開發(fā)商的救命靈丹。 “全案策劃”銷售代理模式的經營理念主要體現(xiàn)為： 超越同質化 引導市場 全過程顧問與解決 提升開發(fā)商品牌 經營理念之一：超越同質化 在房地產業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產項目的同質化嚴重，互相克隆的案例屢見不鮮。 經營理念之二：引導市場 關于引導市場的問題，是一個比較敏感的話題：究竟是要迎合各種人的需求去開發(fā)項目，還是由我們開發(fā)的項目來引導人們的居住觀念？現(xiàn)在是一個市場經濟深化的時代，商品要與市場的需求對接得上，才能成功銷售，這是毫無 疑問的。 “全案策劃”銷售代理模式除了全程為項目提供專業(yè)顧問之外，還同時重視對開發(fā)商的品牌進行塑造和提升。 四、用該項目樹立企業(yè)品牌形象，提高企業(yè)在高密市的知名度和市場影響力，為開發(fā)商確立品牌戰(zhàn)略提供思路。突出抓好招商引資、工業(yè)立市、民營經濟、農業(yè) “三化 ”四大重點，因此目前城市建設的工作重點放在了增加投資規(guī)模、改善投資環(huán)境上，力爭高起點、高標準加快城市建設步伐，抓緊改造舊城區(qū)和城市新區(qū)的建設。 “三個板塊 ”，一是城東經濟技術開發(fā)區(qū)，建于1992 年，規(guī)劃面積 36 平方公里；二是城北工業(yè)新區(qū)，規(guī)劃面積 28平方公里，建于 2020 年； 三是城南加工區(qū)，規(guī)劃面積 42 平方公里。預計在 2020年基本完成舊城改造。 根據(jù)高密市城市總體規(guī)劃 ,中高層、高層建筑主要在以下范圍內集中布局 :(一 )東西向城市主干道 。(一 )在本意見第三條用地范圍內建設中高層建筑的 ,25 米以上 (含 25米 )部分免收行政事業(yè)性收費 ,銷售營業(yè)稅額由同級財政給予同等數(shù)額的補助。（見下表） 2020 年高密市房地產開發(fā)準許預售的項目公示 項目名稱 項目位置 企業(yè)名稱 預售面積（ m2） 預售套數(shù)（套） 城投新視界 A 區(qū) 1住宅樓、 2商住樓、 7營業(yè)樓 人民大街北、健康路西側 高密市城市建設投資開發(fā)有限公司 29288 243 城投新視界 B 區(qū) 4商住樓、 6住宅樓、 8營業(yè)樓 人 民大街北、健康路東側 高密市城市建設投資開發(fā)有限公司 26244 130 東苑小區(qū) 1住宅樓 夷安大道西、長豐街南 高密市城建開發(fā)有限責任公司 2890 50 桂苑小區(qū) 12住宅樓、 3商住樓 孚日街與曙光路交叉口 西北角 高密市城建開發(fā)有限責任公司 9331 128 華意家園 2商住樓、 46住宅樓 康城大街與順河路交叉 口西南角 高密市一建房地產開發(fā)有限公司 15456 125 西三里新區(qū) 1 14商住樓 康城大街以北、順河路 兩側 高密市一建房地產開發(fā)有限公司 7800 76 密水商場三期 工程 4商住樓西一個半單元 人民大街南側、第一實驗小學東 高密通達房地產開發(fā)有限公司 2700 18 針織服裝廠 4住宅樓 立群路南首西側、原針 織服裝廠院內 高密通達房地產開發(fā)有限公司 5642 50 北方鞋城配套住宅區(qū)區(qū) 89東半部分住宅樓、 1011住宅樓 鳳凰大街南側、昌安大道以東 高密市天和置業(yè)有限公司 14990 140 梨園小區(qū)商住樓接建 鳳凰大街南側、昌安大道西 100 米處大道以東 高密星合建業(yè)有限公司 1853 13 市社小區(qū) 2住宅樓 振府街北 169 號 高密星合建業(yè)有 限公司 5860 50 西苑小區(qū) 1 1 17|住宅樓、16商住樓 人民大街西首北側 山東三佳集團房地產開發(fā)公司 12242 140 怡康家園 8住宅樓 健康路東、長豐街北 高密菲達置業(yè)有限公司 17466 140 北欒莊商住樓 順河路北首東側、北欒 莊村內 高密市華魯房地產開發(fā)有限公司 3000 21 東城商貿城二期工程 15商住樓、沿街營業(yè)樓 人民大街以南、晏子路西側 高密濱河置業(yè)有限公司 15281 148 曙光商務大廈 立新街與曙光路交叉口 西北角 濰坊市新大地置業(yè)有限公司 8600 24 新新家園 順河路北首東側、百脈 湖大街以南 山東新紀元房地產有限公司 131230 1256 春雨花園 立群路以東、立新街 南 、長豐街北 青島健發(fā)房地產開發(fā)有限公司 27582 227 翠嶺花園 立新街南、夷安大道西 側 青島健發(fā)房地產開發(fā)有限公司 9484 108 22 本市房地產板塊市場基本狀況分析 221 城市核心區(qū)和居住板塊的確定 高密市的城市核心區(qū)是于城市三條最主要商業(yè)街人民大街和順河路、利群路相交的兩個原點向四周輻射，外延北至振興街， 南至鳳凰大街，西至昌安大道，東至夷安大道。密都苑、天和因此土地升值較快，樓盤的綜合質素也較高，所以消費者也比較認 可。中央花園 亭苑小 區(qū) 健發(fā) 入戶門高級防盜門，標準層無內門，衛(wèi)生間裝門，窗戶為靜電噴涂彩色鋁合金窗。 電話線、有線電視、寬帶網(wǎng)接口，管道天然氣入戶，地熱。 周圍紅外線 防火防盜。全封閉物業(yè)管理。新新家園 錦繡山莊 天和墻面刮膩子，半封閉外飄陽臺。 綜合布線 全封閉物業(yè)管理。超過 5 萬平方米規(guī)模的項目很少。外墻為涂料，極個別貼文化石或外墻磚。水、電、管道天然氣入戶，個別預設太陽能熱水器管道。新世界設有停車場一卡通系統(tǒng)，小區(qū)周邊報警系統(tǒng)和小區(qū)緊急廣播。 第二項 買家行為研究 一、在戶型上，臥室朝南為主導因數(shù)，可以認同北廳和東西暗廳。因此在技術層面上有很大操作空間，如把握得當市場機會率與成功率均較高。 由于缺乏更好有效的投資手段，民眾房產投資意識有所提高，一戶擁有多套住房現(xiàn)象大大增加，特別是可作門頭使用的房屋十分搶手。 25 公建的銷售情況良好。 13 周邊環(huán)境質素 自然景觀 一期用地北側為鐵路干線，西側為老式平方住宅區(qū)，自然景觀不佳?？傮w來說二期用地明顯好于一期用地。 212 本地塊南側毗鄰商業(yè)中心，與火車站、汽車站很近，城際交通非常便利。因此必須提高土地的容積率，使項目土建成本加大。 234 隱性機會：市政府對該區(qū)域的改造規(guī)劃，會提高大眾對該區(qū)域遠期前景的心理預期值。 第二項 競爭態(tài)勢分析 一、競爭形勢分析 21 競爭對手介定 本項目住宅類競爭對手為正在銷售的中高檔樓盤和地塊相鄰的項目（具體情況見本報告第一部分第一項 223 項目調查表 1）。 地理位置好，生活便利性佳。 價格優(yōu)勢明顯。 價格較低 3棟樓，無規(guī)模和環(huán)境優(yōu)勢。 戶型大小比較合理。 盛源居 小區(qū) 外立面貼面磚，室內裝修用材檔次和配套設施較高。 233 中高檔競爭對手為翠嶺花園、山水名苑、吉祥 中央花園相對本項目地理位置略偏，我們有地段競爭優(yōu)勢。同時本項目也具備進入高端市場的條件。單體外立面設計比較陳舊。 第三項 項目發(fā)展定位 一、發(fā)展商定位 高密市房地產行業(yè)的領跑者。一期價格區(qū)間與健發(fā)水岸豪庭 日信 74100 平方米） 三、投資收益預測 31 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位： （萬元） 序號 項 目 可實現(xiàn)銷售收入 第 1 年 第 2 年 合計 1 銷售收入合計 12859 7008 19867 項目一期 12020 住宅 銷售面積（ M2） 37400 單位售價（元 / M2） 2250 公建 銷售面積（ M2） 10300 單位售價（元 / M2） 3500 項目二期 7008 住宅 銷售面積（ M2） 22400 單位售價（元 / M2） 2450 公建 銷售面積（ M2） 4000 單位售價（元 / M2） 3800 1300 元 / M2 1000 M2 130 1650 元 / M2 4298 M2 709 2 經營稅金及附加 （ 1200） 營業(yè)稅（ 5%） 城市維護建設稅（ 7% 5%） 教育費附加（ 3% 5%） 印花稅 房產交易稅 交易管理費 32 利潤預測 1 銷售收入（萬元） （保守估計按 90%實現(xiàn)） 19867（ 17880） 減：項目開發(fā)總投資成本（萬元） 15514 減：經營稅金及附加（萬元） （ 1200） 2 銷售利潤（萬元） 4353（ 2366） 減：所得稅 33%（萬元） 3 稅后純利潤（萬元） 第四部分 營銷策劃及 銷售推廣 第一項 推廣方案的整體構思 根據(jù)目前房地產市場的營銷狀況，以及對本項目特征、特性的把握，制定項目的差異性訴求點。而品牌形象是一個企業(yè)綜合實力的驗證，包括管理，人員素質服務創(chuàng)新、服務持久性、服務的完整性等。努力創(chuàng)造人與人的交流氛圍，而不是企業(yè)與人的對話。 三、充分利用已購房者口碑相傳的原則 充分的事實證明，購房者的口碑相傳是項目銷售過程中的第二銷售力。 132 開盤 時間安排： 3 月 28 日（暫定） 工作要求 開盤儀式的現(xiàn)場氣氛營造，售樓部正式啟用，銷售道具齊備，人員全部到崗，現(xiàn)場包裝完成，銷售手續(xù)辦齊。 推廣策略 根據(jù)工程進度，竣工在即并結合招商工作的開展，進一步加強投資者的信心。這一階段同樣非