【正文】 滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯排別墅為主，與本案不構成競爭；（5）泗涇板塊。（三）競爭板塊研究。消費者特征分析。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四期開發(fā)。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風格。滬青平公路逐步被人所認識和接受，同時大家發(fā)現其離市區(qū)的實際距離遠沒有想象中那么遠。淀浦河為上海市政府目前重點規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產業(yè)。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領地。1） 依據別墅的功能與用途分類：A、 自住類——一般以客戶自住，作為第一居所，如用于自己居住的別墅，一般的特征是距離市區(qū)車程在半小時以內，周邊生活配套比較齊全，大多數近郊別墅都可以作為第一居所；B、 度假類——主要是在風景比較好的遠郊區(qū)，主要作為第二居所，是5+2式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務人士周末與家人享受；C、 旅游類；主要是位于著名旅游風景區(qū)，分時度假居住，如蘇州太湖之星、太陽湖別墅。C、 非典在一定時期一定程度上影響了境外人士來華投資置業(yè)的需求，另一方面卻對別墅為代表的生態(tài)住宅、環(huán)保住宅、健康綠色住宅的發(fā)展提供了契機；同時這種被抑制的需求，在未來的一段時間內會得到釋放。二、 上海別墅的歷史和現狀：1） 上海別墅的發(fā)展——三次浪潮：A、 第一次浪潮——九十年代初的房地產開發(fā)熱，形成了外銷別墅的出現，主要集中在西郊虹橋地區(qū)，主要客戶群為外國駐滬領事、外企老總，截止到1996年底，有別墅樓盤62個，以租賃為主，一部分也上市銷售，但租賃情況不理想；B、 第二次浪潮——九十年代中后期，由于中國經濟抵御了亞洲金融風暴，一枝獨秀，經濟的發(fā)展帶動了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內外的投資者，在這階段，隨著1997年錦秋加州花園的推出，使得聯排等經濟型別墅成為新的銷售熱點；C、 第三次浪潮——2001年到今天，隨著房地產市場再次迅猛發(fā)展進而帶動了別墅市場的復蘇，隨著家用轎車普及率的提高，上海大市政建設的發(fā)展，新財富階層、中產階層、白領階層等市場的形成，別墅市場的春天真正到來，別墅市場進入一個百花齊放，百家爭鳴的局面，從花語墅、康橋半島為代表的聯排別墅，到億豪名邸、藝墅學苑為代表的疊加別墅，再到云頂別墅、長島別墅為代表的中高檔獨立式別墅，別墅風格也層出不窮，從傳統(tǒng)的歐美別墅，到中式庭院、澳洲風情、高爾夫別墅等，而西郊莊園、鼎邦麗池的出現，一下子把別墅總價從百萬提升到了千萬，而上海紫園的橫空出世，則代表了上海在豪宅方面已經同世界同步，開始打造屬于自己的富人區(qū)，上海作為國際大都市正在創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，迎接來自世界各地的精英人士。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個同質競爭的別墅板塊，其供應的別墅多為200300萬總價的樓盤。別墅檔次已由原有的中低檔，發(fā)展為中高檔別墅的聚集區(qū)；216。上海停止別墅類項目土地的批租將在很大程度創(chuàng)造了未來別墅市場的稀缺性，隨著上海土地資源越來越珍貴，；隨著上海經濟的發(fā)展，上海即將成為一個新的百萬富翁制造中心，將誕生一個新上海富裕階層，他們具有以下特點：（1）有一定的收入，月收入在3到5萬元，年收入在50萬以上；（2）年齡在35—45歲，并且有越來越年輕的趨向；（3）是企業(yè)的管理、技術核心階層，是企業(yè)福利、資源的最大掌握者和獲利人；（4）其中的相當一部分人有留洋經歷，是融匯中西文化的現代經營管理專家。這將會減少別墅的增量，促進現有項目的消化，同時土地供應的限制將會使現有別墅的價格上升，這對已經拿到地的項目面臨著很大的機遇。 別墅購買用途。u 別墅購買者的結構逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。景觀河道：淀浦河東西貫通、新通波塘南北貫穿。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現，吸引了很多市區(qū)的消費人群?，F正開發(fā)二期。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成。單套主力面積在300400平方米；（3）建筑風格由原來的單調的歐美風格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風格，居禮的現代簡約風格為特征代表；（4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴散。也有用以投資。代表的別墅樓盤主要有綠洲比華利花園、綠洲長島別墅、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價格相對比較實惠，產品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經濟型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開始出現1到2個頂級別墅，目前即將開盤的四季草堂聲稱要做中國最好的別墅，僅有13套別墅，定價12001400萬元，目前已售出3套，該案的出現將不會改變目前板塊的定位，該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距離形成差異，不會形成直接競爭；（4）九亭板塊。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨立一、二期已售完，三期預售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨立一期銷售80%以上，二期預計年底開盤總占地525畝，容積率0。閔行別墅市場。附件：主要項目。九州大唐花