【正文】 青浦三區(qū)173平方公里的范圍劃為新的低成本外商投資基地。上海別墅分布圖（浦西部分）第一部分、別墅大市場研判一、 上海別墅市場的大勢分析上海的經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展將成為上海未來別墅的最有力支撐。而各板塊各有特點。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個同質(zhì)競爭的別墅板塊，其供應的別墅多為200300萬總價的樓盤。 滬青平公路沿線別墅經(jīng)過將近10年的發(fā)展，已經(jīng)成熟。 從別墅的分布來看，隨著一城九鎮(zhèn)的開發(fā)和上海中心土地資源的日漸稀少和私家車的大量普及，上海別墅的外延將由目前的西郊和浦東移向自然原生態(tài)景觀更為理想而距離市區(qū)半徑更大的松江、嘉定、上海遠郊、昆山、蘇州等地，并形成規(guī)?；⒓谢膭e墅大盤；216。 上海的別墅市場在近兩到三年呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，而由于目前全國和上海對于別墅用地的停止供應和上海經(jīng)濟的快速增長使得個人收入較大增長，別墅購買群擴大，在未來5到10年成為穩(wěn)定的購房熱點；216。趙巷別墅項目營銷策劃報告委托單位：中海發(fā)展(上海)有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報告日期：二00三年七月上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司地址：上海市凱旋路2200號電話：02164478447 傳真：02164482720目錄市場篇一、 別墅大市場研判…………………………………………………04二、 板塊市場研究……………………………………………………12三、 市場篇大結(jié)論……………………………………………………24策略篇一、 SWOT分析………………………………………………………25二、 定位系統(tǒng)…………………………………………………………27三、 營銷策略…………………………………………………………31銷售篇一、 價格策略…………………………………………………………35二、 推案策略…………………………………………………………37三、 客源銷控…………………………………………………………39四、 開盤條件…………………………………………………………40五、 現(xiàn)場售樓處及樣板段……………………………………………40六、 現(xiàn)場售樓處………………………………………………………40廣告企劃篇一、 案名………………………………………………………………43二、 廣告總精神………………………………………………………43三、 廣告總口號………………………………………………………43四、 廣告推廣主題……………………………………………………44五、 媒體計劃…………………………………………………………44六、 階段性營銷推廣…………………………………………………45附件銷售管理程序及流程………………………………………………………51廣告投放流程………………………………………………………………63[市場篇]——前言——216。 隨著上海經(jīng)濟的飛速發(fā)展，別墅的客戶群也正在不斷發(fā)展壯大，本地客戶和外地來滬發(fā)展的實力階層、海外歸國創(chuàng)業(yè)人群將逐步形成新的別墅購買人群—新上海富裕階層，該階層將成為上海中高檔別墅的最大購買群，但千萬以上的頂級別墅仍然以外籍人士和外地高端企業(yè)主為主要客源；216。 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。別墅檔次已由原有的中低檔，發(fā)展為中高檔別墅的聚集區(qū)；216。對于現(xiàn)今“兩頭俏，中間冷”的別墅市場而言，200300萬的市場處于最為尷尬的境地。關鍵詞：“供大于求”、“新上海富裕階層”、“集中開發(fā)” 、“佘山富人區(qū)”、“松江新城板塊”、“泗涇板塊”、“新橋板塊”和“滬青平板塊”。（1）上海經(jīng)濟連續(xù)快速增長，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長態(tài)勢；（2）上海GDP的增加，城市空間的擴大、私家車的大量進入家庭、人們對于空氣、綠色和健康的要求不斷提高，使得白領階層中的精英人士、成功的私營企業(yè)主、海歸創(chuàng)業(yè)人士將逐步轉(zhuǎn)化為新上海富裕階層；（3）申博成功、中國入關、浦江兩岸開發(fā)等利好消息將吸引更多的外資進入上海，更多的外資企業(yè)和國際500強企業(yè)將地區(qū)總部遷至上海，也帶來了新一批別墅的租賃階層和購買階層；（4）上海為增強整體城市競爭力。上海停止別墅類項目土地的批租將在很大程度創(chuàng)造了未來別墅市場的稀缺性，隨著上海土地資源越來越珍貴，；隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，上海即將成為一個新的百萬富翁制造中心，將誕生一個新上海富裕階層，他們具有以下特點：（1）有一定的收入，月收入在3到5萬元，年收入在50萬以上；（2）年齡在35—45歲，并且有越來越年輕的趨向；（3）是企業(yè)的管理、技術核心階層，是企業(yè)福利、資源的最大掌握者和獲利人；（4）其中的相當一部分人有留洋經(jīng)歷，是融匯中西文化的現(xiàn)代經(jīng)營管理專家。三次別墅浪潮造成上海別墅市場開發(fā)規(guī)模化、開發(fā)區(qū)域范圍擴大，別墅種類增多，而中高檔別墅成為開發(fā)的熱點，供應量一直占據(jù)了別墅市場最大的分額。將逐步進入更加激烈的產(chǎn)品競爭和品牌競爭之中。2002年上海市在售別墅樓盤約180個，2002年推出別墅共580萬平方米，銷售約130萬平方米，其中閔行（包括