【正文】 附件：主要項目。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨立一、二期已售完，三期預(yù)售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨立一期銷售80%以上，二期預(yù)計年底開盤總占地525畝，容積率0。也有用以投資。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現(xiàn)，吸引了很多市區(qū)的消費人群。u 別墅購買者的結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。這將會減少別墅的增量，促進(jìn)現(xiàn)有項目的消化，同時土地供應(yīng)的限制將會使現(xiàn)有別墅的價格上升，這對已經(jīng)拿到地的項目面臨著很大的機遇。別墅檔次已由原有的中低檔，發(fā)展為中高檔別墅的聚集區(qū)；216。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個同質(zhì)競爭的別墅板塊，其供應(yīng)的別墅多為200300萬總價的樓盤。C、 非典在一定時期一定程度上影響了境外人士來華投資置業(yè)的需求，另一方面卻對別墅為代表的生態(tài)住宅、環(huán)保住宅、健康綠色住宅的發(fā)展提供了契機；同時這種被抑制的需求，在未來的一段時間內(nèi)會得到釋放。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。滬青平公路逐步被人所認(rèn)識和接受，同時大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實際距離遠(yuǎn)沒有想象中那么遠(yuǎn)。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四期開發(fā)。（三）競爭板塊研究。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。項目名稱地址價格特別說明虹山半島二期虹梅南路2121號270550萬/套二期占地9萬平方米，純獨立式別墅59戶，面積410430平方米。由閔行區(qū)政府牽頭開發(fā)的鑫都新干線，據(jù)說是上海最大的別墅區(qū)，總計包括四家別墅項目，除了已經(jīng)在售的天籟別墅外，其余幾家為湖山在望，圣得恒業(yè)花園和金銘文博水景，進(jìn)期進(jìn)入市場。2明月清泉新橋鎮(zhèn)新南街368號18棟雙拼、7棟疊加雙拼、疊加未定，4月中旬接受預(yù)定位于新橋鎮(zhèn)中心有利位置，周遍商業(yè)配套完善，房型設(shè)計以實用簡潔為主，利用率較高。一般作為第一居所，自用為主。長堤花園滬青平公路2056號2501200萬/套濕地坡景別墅。滬青平公路沿線在開發(fā)初期，由于其作為公路給人造成很大的心理距離。——結(jié)論——u 上海別墅市場正在由初級階段逐步進(jìn)入成熟期，產(chǎn)品力不強的別墅將被淘汰。具體比例如下圖：B、 宏觀調(diào)控將為現(xiàn)有項目帶來市場機遇2003年2月18日國土資源部發(fā)出緊急通知，要求停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 滬青平公路沿線別墅經(jīng)過將近10年的發(fā)展，已經(jīng)成熟。對于現(xiàn)今“兩頭俏，中間冷”的別墅市場而言，200300萬的市場處于最為尷尬的境地。D、 別墅的銷售來看，整體情況并不是非常理想，目前別墅的銷售為兩頭高，中間低，頂級別墅如上海紫園、西郊莊園、紫都u 短時間的供大于求并不能改變遠(yuǎn)期上海別墅作為長期居住熱點的前景。1995年左右，滬青平公路沿線出現(xiàn)的如海天花園等樓盤，在當(dāng)時出現(xiàn)過滯銷。共有別墅48戶。競爭市場主要為兩大板塊——松江和閔行，其中又分為多個板塊。5云頂別墅（二期）泗陳公路、方泗公路一、二期共225套獨立一期剩余20%，二期2003年下半年開盤以坡為特色，別墅依坡而建。隨園春申路2728號70008000全案總規(guī)劃占地面積40萬平方米，隨園屬于三期，共85棟獨立別墅，面積在300多平方米，內(nèi)庭式花園設(shè)計。除了上述變化以外，顓橋別墅區(qū)的開發(fā)重點向南發(fā)展，地段已經(jīng)不是決定性因素。步行至2005年通車的軌道9號線中央公園站僅10分鐘。（3）購買用途。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨立式別墅，建筑面積3001000平方米。徐涇別墅區(qū)是對古北住宅區(qū)的一個延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具有良好的地理優(yōu)勢和理想的交通狀況。而相對市場供應(yīng)量最大，而產(chǎn)品同質(zhì)競爭最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競爭； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準(zhǔn)備了極為豐富的糧倉；而隨著松江新城的開發(fā)，松江大學(xué)城的興建，R4軌道線路的即將通達(dá)，佘山、月湖等上海獨一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風(fēng)水寶地。2002年上海市在售別墅樓盤約180個，2002年推出別墅共580萬平方米，銷售約130萬平方米，其中閔行（包括奉賢，49個）、浦東（包括南匯，45個）、松江（43個）、青浦（22個）、長寧（17個）、其他（4個）。 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。而各板塊各有特點。上海晶園都有不錯的銷售，而低端的疊加、聯(lián)排等準(zhǔn)別墅銷售如美墅、麗水華庭等經(jīng)濟(jì)性別墅銷售也不錯，而恰恰是中高端的樓盤由于目前整體的盤量最大，而產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，所以反而賣不動。u 別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的現(xiàn)狀，供應(yīng)量最大的中高檔別墅市場風(fēng)險加大。2000年到2001年開始，別墅市場由于其供應(yīng)量相對于需求量來說，相對得不足，顯得市場異常的火熱。綠化率70%。松江別墅市場簡介松江是上海市“十五”期間重點建設(shè)的新城，近年來別墅市場發(fā)展較快，