【正文】 展覽、紡織采購、聯(lián)合辦公、紡織技術(shù)交流等功能。⑶ 客戶定位： 盛澤及江浙地區(qū)織造企業(yè)、紡織產(chǎn)品經(jīng)銷商、外貿(mào)代理企業(yè)、盛澤工薪住戶。⑷ 物業(yè)配套：商場化布局、雙旋轉(zhuǎn)式汽車坡道、超大停車場、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套、全方位的經(jīng)營服務(wù)管理體系。⑸ 營銷策略：商品住宅先銷售，以集聚人氣。商業(yè)項(xiàng)目最終定位尚在觀察中。⑹ 廣告方式： ① 盛澤高速入口三面高炮廣告，以項(xiàng)目形象為主要訴求。② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以住宅為主要訴求。③ 樓書廣告，以項(xiàng)目區(qū)位和住宅為主要訴求。競爭對手二：東方絲綢市場（其它老商區(qū)）： ⑴ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）成立于1986年10月11日，占地面積30萬平方米，固定經(jīng)營戶近5000戶。場內(nèi)設(shè)絲綢緞仿真絲面料和化纖原料2000多花色品種，十個(gè)交易商區(qū)和三個(gè)分場。是國內(nèi)的大型批發(fā)市場,產(chǎn)品銷往全國和世界80多個(gè)國家及地區(qū)。⑵ 東方絲綢市場商區(qū)分布：閩南商區(qū)(983家)、和服商區(qū)(111家)、溫州商區(qū) (93家)、粵浙商區(qū) (93家)、外貿(mào)商區(qū) (91家)、中心商區(qū) (74家)、祥盛商區(qū) (56家)、藝龍商區(qū)(46家)、舜漁商區(qū)(34家)、二分場色坯商區(qū) (14家)、一分場精品商區(qū) (10家)、三分場精品商區(qū)(6家)、整理商區(qū) (6家)、廢絲商區(qū)(3家)、金典綜合商區(qū)(2家)、其他商區(qū)(831家)、絲綢商城(200家)、輕紡市場(177家)、紡機(jī)市場 (109家)、絲綢股份 (80家)、周邊商戶（2032家）共計(jì)：5051家企業(yè)⑶ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）商鋪營銷情況商鋪總數(shù)銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）租賃面（㎡）空置面（㎡）新增面積（㎡）5051套7000830030萬10萬81萬⑷ 東方絲綢市場出口情況：產(chǎn)品主要輸入國家美國、歐洲、日本、東南亞地區(qū)等150多個(gè)國家產(chǎn)品主要輸出口岸上海、青島、寧波、張家港、深圳、太倉等港口⑸ 市場地位：“中國第一布市”，全國四大綢都之一，其產(chǎn)品價(jià)格對全國紡織品市場具有指導(dǎo)地位。⑹ 所在地織造水平：① 產(chǎn)量：真絲綢占江蘇全省絲綢總產(chǎn)量的48％、全國市場的20％、高檔電腦繡花布市場占有率也高達(dá)40％。② 設(shè)備：真絲綢生產(chǎn)用的無梭織機(jī)占有率為15．5％。③ 質(zhì)量：特種紡絲差別化率72％，超過國內(nèi)同行25％。⑺ 市場認(rèn)識(shí)：“東方絲綢市場”的企業(yè)品牌已經(jīng)建立，并得到在國外內(nèi)商家的認(rèn)可。⑻ 廣告方式： ① “中國綢都網(wǎng)”以產(chǎn)品發(fā)布、市場動(dòng)態(tài)、國內(nèi)外業(yè)務(wù)合作為主要訴求。② 吳江電視臺(tái)、盛澤電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以產(chǎn)品為主要訴求。③ 上海東方電視臺(tái)拍攝專題宣傳片，以整體形象、經(jīng)營業(yè)績?yōu)橹饕V求。競爭對手三：中國輕紡城聯(lián)合市場⑴ 中國輕紡城聯(lián)合市場概況：分東、西、北三個(gè)交易區(qū)，總建筑面積達(dá)16萬平方米。主體建筑為主體四層、局部五層、地下二層的大型建筑物，市場融商鋪、金融、電子商務(wù)、停車為一體，每個(gè)商鋪都設(shè)有衛(wèi)生配套設(shè)施、中央空調(diào)，在底下和屋頂均建有停車場，汽車能開抵市場的每一樓層。⑵ 市場地位：名列全國“十大專業(yè)市場”第二位。3 所在地紡織水平：① 紹興縣是全國紡織大縣，集中了國內(nèi)近1/5的紡織生產(chǎn)能力。② 產(chǎn)量：年產(chǎn)化纖布20億米，印染能力30億米，化纖產(chǎn)品生產(chǎn)能力占到國內(nèi)總生產(chǎn)能力的20%以上。③ 設(shè)備：擁有無梭織機(jī)3萬臺(tái)，無梭化率達(dá)50％。④ 銷售：2005年產(chǎn)值已接近900億元，輕紡產(chǎn)品銷售額占全國的三分之一，出口額可達(dá)40億美元。2005年現(xiàn)貨交易份額下降了50%，網(wǎng)上交易增長了93%。⑷ 消費(fèi)者認(rèn)識(shí)： 紡織業(yè)認(rèn)知程度很高，商鋪增值幅度大，有固定的炒作群體。⑸ 物業(yè)配套：主體四層、局部五層、地下二層。環(huán)形車道從底樓上頂樓，中央空調(diào)、1∶1的停車位、⑹ 廣告方式： ① 浙江、紹興電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以產(chǎn)品為主要訴求。② 舉行大型產(chǎn)品展示、展銷活動(dòng)。競爭對手四：盛澤商務(wù)寫字樓⑴ 消費(fèi)群體：本地織造企業(yè)、紡織貿(mào)易企業(yè)、外地新入市的小中企業(yè)。⑵ 主要用途：產(chǎn)品展示、辦公、辦事處。⑶ 選擇標(biāo)準(zhǔn)：黃金地段、配套服務(wù)全。⑷ 廣告方式： ①“盛世”等開發(fā)企業(yè)在周邊地市電視、平面媒體做企業(yè)形象廣告。② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以產(chǎn)權(quán)銷售為主要訴求。⑸ 盛澤商務(wù)寫字樓調(diào)查表： 項(xiàng)目名稱國際購物中心東方花園東盛步行街國際紡織城名稱未定所在區(qū)位舜湖西路西二環(huán)路林場路市場路新汽車站主力面積自由分割170㎡/套38㎡、68㎡、90㎡、125㎡27層商務(wù)樓未動(dòng)工。每層約1500㎡，層高待定，未動(dòng)工。建設(shè)體量28000㎡8602㎡30816㎡裝修配置簡裝毛坯精裝功能配置商場、辦公休閑中央空調(diào)辦公、住宅辦公、住宅銷售價(jià)格毛：6800元/㎡裝：7000元/㎡4288元/㎡每加一層價(jià)格提高50元/㎡北幢3880元/㎡南幢5600元/㎡租賃價(jià)格（每月）毛：㎡裝：2元/㎡1元/㎡/月不租賃售租情況已售90%已租50%已售80%已租70%北幢已售90%使用年限40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)開發(fā)進(jìn)度已營業(yè)整體完工內(nèi)部裝修備注：盛澤目前在建的零散寫字樓未計(jì)入本表。 調(diào)查時(shí)間：2006年12月三、商鋪消費(fèi)調(diào)查：㈠ 總體消費(fèi)態(tài)勢：社會(huì)化生產(chǎn)、國際化貿(mào)易使傳統(tǒng)商鋪式經(jīng)營的模式趨于淡化，商鋪消費(fèi)的純經(jīng)營目的和房地產(chǎn)增值目的正在強(qiáng)化。同時(shí)，企業(yè)對經(jīng)營部“形象”和“窗口”的功能格外看重。如：祥盛染整有限公司、吳江德伊?xí)r裝面料有限公司等知名企業(yè)，雖已擁有固定的經(jīng)營場地，但仍在星級(jí)寫字樓設(shè)點(diǎn)。許多外來企業(yè)為減少入市成本，樹立形象也放棄了傳統(tǒng)的商鋪型經(jīng)營模式。㈡ 紡織企業(yè)對商鋪的消費(fèi)：商鋪消費(fèi)動(dòng)機(jī)：作為產(chǎn)品銷售、市場信息采集、企業(yè)形象傳播的窗口。作為產(chǎn)權(quán)增值的載體。商鋪消費(fèi)模式： 購買、租賃、模擬產(chǎn)權(quán)。 商鋪地點(diǎn)選擇：⑴ 紡織市場較成熟、紡織企業(yè)集中、物流條件完善的地區(qū)。⑵ 物業(yè)相對獨(dú)立，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，形象好，運(yùn)作空間大，成本相對較低的物業(yè)。消費(fèi)企業(yè)構(gòu)成：⑴ 自主加工型紡織企業(yè)。⑵ 紡織品經(jīng)營、外貿(mào)代理型企業(yè)。⑶ 商鋪代理、經(jīng)營型企業(yè)。消費(fèi)企業(yè)性質(zhì)： 私營企業(yè)占90%、民營股份企業(yè)7%、國營外貿(mào)企業(yè)占23%。四、盛澤紡織品物流調(diào)查：㈠ 盛澤紡織品物流概況： （調(diào)查時(shí)間：2005年11月）盛澤紡織品物流主要由“東方絲綢市場”牽頭運(yùn)作，1994年起轉(zhuǎn)由政府統(tǒng)一管理，95年絲綢股份公司上市，因企業(yè)增股需要，歸入絲綢股份公司統(tǒng)一經(jīng)營，更名為“東方絲綢市場物流中心”。㈡ 目前的經(jīng)營管理情況：組織機(jī)構(gòu)：“物流中心”現(xiàn)有正式工作人員6名，財(cái)務(wù)4名?！爸行摹毕略O(shè)30多個(gè)運(yùn)輸站，每個(gè)站由810人組成，均由個(gè)人承包，有上下力及打包工人300人左右。物流線路：現(xiàn)有固定運(yùn)輸線路3536條，300公里左右為一條線路，超過300公里可由各托運(yùn)站申請另設(shè)線路。配套設(shè)施：目前有門市部200間、打包用房若干、招待所60間、停車場可停100輛以上的大型貨車（10噸以上），配套機(jī)構(gòu)：銀行、市公安局設(shè)立的警務(wù)站（3人）、交通局運(yùn)輸處設(shè)的辦公室（6人）。具體運(yùn)作：⑴ 目前每天進(jìn)出“物流中心”的大型貨車約在100輛左右，加上其它車輛約有300400輛，各類貨物日總運(yùn)量為600700噸。⑵ 通常貨物運(yùn)量達(dá)到2噸以上，運(yùn)輸站可派車上門服務(wù)。⑶ 打包服務(wù)費(fèi)為35元/只、大圈按3分/米收費(fèi)，另收包裝費(fèi)2元/圈。存在問題：⑴ 目前該“物流中心”沒有倉儲(chǔ)配套，但需要使用倉儲(chǔ)的商戶很多。⑵ 現(xiàn)有的60間招待所不能滿足需求，周邊老百姓為市場配套自發(fā)開設(shè)的招待所，雖可基本滿足需求，但條件較差。㈢ 發(fā)展情況：目前“東方絲綢市場物流中心”的運(yùn)量和配套已不能適應(yīng)市場發(fā)展，新的物流中新正在籌建，地點(diǎn)位于盛澤新汽車站西面（南肖村），計(jì)劃總投3億元人民幣，采用股份制，股東為：市交通局（大股）、鎮(zhèn)政府（中股）、絲綢股份公司（小股）。五、市場擴(kuò)大調(diào)查： ㈠ 浙江紹興概況：絲絹紡織機(jī)精加工2303家、紡織制成品制造368家、針織品、編織品及其制品制造2270家、棉、化纖紡織及印染精加工397家、毛紡織及染整精加工226家、麻紡織33家共計(jì)：5597家。從事紡織品進(jìn)出口貿(mào)易的企業(yè)726家 紹興織造企業(yè)及商鋪擁有情況：織造企業(yè)個(gè)體商戶自主經(jīng)營率商鋪擁有率5597家5100家99%103%㈡ 浙江嘉興概況：嘉興紡織企業(yè)統(tǒng)計(jì)：絲絹紡織機(jī)精加工1362家、紡織制成品制造642家、針織品、編織品及其制品制造1715家、棉、化纖紡織及印染精加工234家、毛紡織及染整精加工251家、麻紡織26家、其它紡織企業(yè)2070家共計(jì)：6300家嘉興織造企業(yè)及商鋪擁有情況：織造企業(yè)個(gè)體商戶自主經(jīng)營率商鋪擁有率6300家5900家97%88%㈢ 浙江湖州概況：湖州是全國最大的棉坯布集散中心。紡織及童裝加工主要集中在織里鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有童裝生產(chǎn)企業(yè)5700家；從事面料 、輔料 、 縫紉機(jī)銷售等配套行業(yè)經(jīng)營企業(yè)2800家；從事繡花 、 印花 、 砂洗等相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營企業(yè)1652家。共計(jì)：10152家 （其中規(guī)模以上紡織企業(yè)587 家。）織里鎮(zhèn)織造企業(yè)及商鋪擁有情況：織造企業(yè)個(gè)體商戶自主經(jīng)營率商鋪擁有率5700家5500家99%90%六、國貿(mào)項(xiàng)目營銷初始調(diào)查： ㈠ 對國貿(mào)中心的了解程度：了解項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容基本了解項(xiàng)目業(yè)態(tài)只知道項(xiàng)目名稱8%17%75%㈡ 國貿(mào)中心商戶調(diào)查統(tǒng)計(jì): （調(diào)查時(shí)間： 2005年8月 被查人數(shù)：200人）客戶屬地盛澤溫州廣東江蘇