【正文】 后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證； （二）、項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) ? 地塊利用面有差異 本項(xiàng)目地塊南面臨廣場(chǎng)、西面臨主干道、北面臨匯通市場(chǎng)，商業(yè)操作優(yōu)勢(shì)明顯，唯東面臨街，街道狹窄，往東圍墻及學(xué)校，商業(yè)操作有難度。 應(yīng)對(duì)措施： —— 利用道路整修，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機(jī)。 ? 項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有壓力 本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。 應(yīng)對(duì)措施： — — 加速政府部門拆遷力度； —— 及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)； —— 在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。 ? 項(xiàng)目受回遷因素影響 項(xiàng)目屬地塊改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原著居民就地回遷以及政府相關(guān)部門進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來的推廣帶來一定的影響。 應(yīng)對(duì)措施： —— 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段添加回遷戶住宅以及政府相關(guān)部門、商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。 （三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity) ? 中心商務(wù)區(qū)整體擴(kuò)展外延 市調(diào)組在本次 市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數(shù)的商業(yè)功能服務(wù)單一，缺乏高檔次的商場(chǎng)、餐飲娛樂等大品牌的進(jìn)駐。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能與餐飲娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 與市民廣場(chǎng)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ) 通過調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目可以結(jié)合市民廣場(chǎng)，構(gòu)建“大型購(gòu)物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。本項(xiàng)目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分結(jié)合市民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是休閑娛樂功能，形成“一站式”的消費(fèi)中心，兩者互相補(bǔ)足。 ? 目前淮安 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后 如果將淮安商業(yè)項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)大城市相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段，是較為落后的。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，在銷售推廣過程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （四）、項(xiàng)目威脅點(diǎn) (Threat) ? 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額 新亞商城 、 清江商場(chǎng) 、 還有就是時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心 等老牌商場(chǎng)短期內(nèi)在淮安居民心目中仍占據(jù)主要地位， **進(jìn)駐淮安消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需 短暫的時(shí)間和過程。 ? 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 在淮安市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，新開發(fā)之商業(yè)樓盤都在不斷地引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念（如金馬廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪作為其商業(yè)龍頭等），不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。 ? 長(zhǎng)三角城市對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性 由于淮安市商業(yè)界整體服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使淮安中、 高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向上海、南京、蘇州、無錫等地。 項(xiàng)目綜合分析結(jié)論： 根據(jù)淮安市的總體規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)（ CBD）以淮海廣場(chǎng)為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮 海西路延伸，投資者投資區(qū)域偏好于此。 淮安主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。各商場(chǎng)貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費(fèi)品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費(fèi)者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價(jià)格。 **購(gòu)物中心將改變整個(gè)淮安市的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富 的態(tài)度，送給淮安人民一個(gè)全新的投資理念。 **購(gòu)物中心集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購(gòu)物為一體，以保 障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。投資 **購(gòu)物中心將是淮安超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)淮安商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建淮安商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！ 四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算 （一）、編制依據(jù) ? 建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)； ? 各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。 （二）、 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積 畝 總建筑面積 住宅面積 商業(yè)面積 地下室面積 容積率 約 （ 三）、 投資估算 （四）、 銷售收入 （五）、 營(yíng)業(yè)稅及附加 本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為 6%，共應(yīng)交納稅金及附加 5940 萬元。 （ 六 ） 、 盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 注：以上推算僅供開發(fā)商參考，最終以實(shí)際操作費(fèi)用為準(zhǔn)。 第四篇 商業(yè)篇 一、本項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 （一）、商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)概念定位建議 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（ Shopping Mall）。 注解： Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望 ) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰購(gòu)物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺(tái)） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍 ) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華 )}起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。 商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 （ 1）、便利顧客、服務(wù)大眾。 （ 2）、突出特色，利于經(jīng)營(yíng)。 （ 3）、提 高效率，增長(zhǎng)效益。 商業(yè)設(shè)計(jì)的空間設(shè)計(jì)： （ 1）、天花板的造型設(shè)計(jì) (含騎樓及吊眉 )； （ 2）、燈光的布局設(shè)計(jì)； （ 3）、噴淋煙感及回風(fēng)、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì)； （ 4）、排煙口設(shè)計(jì) (消防窗戶 )； （ 5）、上、下水設(shè)計(jì)； （ 6）、電源管線布局設(shè)計(jì)； （ 7）、停車場(chǎng)，外圍的造型設(shè)計(jì)； （ 8）、綠化的造型設(shè)計(jì)； （ 9）、人行燈的造型及布局設(shè)計(jì)； （ 10）、動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃； （ 11）、一層門廳的造型設(shè)計(jì)； （ 12）、特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)； （ 13）、地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì)； （ 14）、上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì) ； （ 15）、樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì)； （ 16）、專柜架，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)； （ 17）、倉(cāng)庫(kù)、門廳、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)； （ 18）、大門入口 (含側(cè)門 )門廳設(shè)計(jì)、墻面設(shè)計(jì)； （ 19）、后場(chǎng)設(shè)計(jì) (含與賣場(chǎng)共用設(shè)位的連接 )； （ 20）、辦公室； （ 21）、洗手間； （ 22）、其他服務(wù)設(shè)施 (收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、衣服修改中心、 VIPROOM、文化教室、貨梯、員工出入口、消防設(shè)備 )； （ 23）、電扶梯、貨梯的設(shè)計(jì)； （ 24）、殘障通道的設(shè)計(jì)； （ 25）、不同業(yè)種輔助設(shè)計(jì)理念。 本項(xiàng)目 商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建 議 （ 1）、本項(xiàng)目購(gòu)物中心定位三大法則 ? 商鋪開發(fā)要勇于創(chuàng)新，定位要適當(dāng)超前，但要與零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)相協(xié)調(diào)； ? 商場(chǎng)的定位應(yīng)具備唯一性、錯(cuò)位性以及不可復(fù)制性，不能類同于周邊商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式； ? 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，必須是潮流、時(shí)尚品牌的組合，才能獲取相對(duì)高的利潤(rùn)。 （ 2）、 業(yè)態(tài)的具體劃分建議 **Shopping Mall 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約 60000平方米。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷推廣， **購(gòu)物中心總體劃分為地上五層，地下一層。具 體商業(yè)定位如下： 注：前期若有大的購(gòu)物中心（北京華聯(lián)）產(chǎn)權(quán)買斷，即購(gòu)買 60000平米商業(yè)產(chǎn)權(quán)，設(shè)計(jì)規(guī)劃則按照其需求設(shè)計(jì)。 樓層 功能定位 業(yè)態(tài)分區(qū) B1 規(guī)劃建議半層露出地面高約 米，底下高約 米，功能定位建議引進(jìn)超市 F1 街鋪、珠寶、化妝品、女鞋 為匯集國(guó)內(nèi)一線品牌的品牌專賣店，如 化妝專柜、珠寶專柜、茶茗專柜、數(shù)碼沖印等，品牌店建議選擇：周大生珠寶、老鳳祥珠寶； 歐美品牌店： Sisley 希詩(shī)黎 Guerlain 嬌蘭 Clarins 嬌韻詩(shī) Lane 蘭蔻；日系品牌店： Shiseido 資生堂；韓系品牌： DeBon 蝶妝。 F2 女裝、童裝 服裝類品牌店建議選擇：哥弟女裝 (臺(tái)灣名牌 ) 、 only 女裝 (丹麥名牌 )、艾格女裝 (法國(guó)品牌 ) 、歌莉婭女裝 (中國(guó)品牌 )、千百惠女裝 (中國(guó)品牌 )；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、 FED、來爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、 ELLE 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開門、櫻桃小丸子、叮特來。 F3 潮流精品專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城 品牌店建議選擇： REEBOK（銳步）、 ASICS（愛世克私）、 YONEX（尤尼克斯）、 KAPPA（卡帕）、LI－ NING（李寧）、 Nike(耐克 ) 、 Adidas(阿迪達(dá)斯 ) Puma(彪馬 ) 、 Fila(斐樂 ) 、 Mizuno(美津濃 ) 、 Umbro(恩寶 ) 、 Kappa(背靠背 ) 、 Diadora(迪亞多那 ) F4 大型數(shù)碼城、休閑娛樂區(qū) 主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇： 佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、 IBM、 DELL/戴爾、 Acer/宏基、富士通 /Fujitsu 華碩 /ASUS、聯(lián)想 /Lenovo、惠普 /HP、蘋果 /Apple、 LG、 NEC、東芝 /Toshiba、日立 /Hitachi 夏普 /SHARP、明基。 F5 娛樂城 （ 3）、產(chǎn)品配套功能劃分 樓層分布 **Shopping Mall 配套功能劃分 廣場(chǎng) 設(shè)地下停車場(chǎng)，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)； 中庭 立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣場(chǎng)等； F1 總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)； F2 母嬰休息室，收銀臺(tái)，洗手間； F3 洗手間，收銀臺(tái)； F4 洗手間，收銀臺(tái)； F5 洗手間，收銀臺(tái)； 設(shè)置理由： 大型購(gòu)物中心以客流為銷售對(duì)象，客流是它的生命 線。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游、觀賞四個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占 1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購(gòu)買。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為 40～ 60 分鐘，成人為 90～ 150分鐘。按此推算：顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過 ，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購(gòu)物環(huán)境，終止購(gòu)物活動(dòng)。 由此可見， **購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場(chǎng)內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂活動(dòng)和場(chǎng)內(nèi)景觀。顧客可在購(gòu)物的同時(shí)在廣場(chǎng)內(nèi)就餐、游樂 、休閑，這樣就消除了顧客的購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購(gòu)物、小孩玩樂，各得其所。這種娛樂購(gòu)物的方式，目前是淮安市內(nèi)許多百貨商店無可比擬的。 本項(xiàng)目商業(yè)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街銜接建議 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)，此商業(yè)物業(yè)應(yīng)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街進(jìn)行銜接，以利于商貿(mào)廣場(chǎng)步行街客流的分流，建議通過設(shè)置過街天橋，連接本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)西出入口二層與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街東出入口二層，加大本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之人流。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （ 1）、注重購(gòu)物中心內(nèi)外溝通，脈 絡(luò)清晰； （ 2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （ 3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設(shè)置道寬。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心電梯布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （ 1）、扶梯布局原則 因?yàn)楸卷?xiàng)目購(gòu)物中心規(guī)劃配設(shè)中庭，故而對(duì)于扶梯的要求甚為嚴(yán)格，參照大型購(gòu)物中心電梯設(shè)置，故建議設(shè)置“雙道扶梯” ? 購(gòu)物中心的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； ? 避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道； ? 引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物。 （ 2）、垂直電梯的布局原則 ? 貨人分流 購(gòu)物中心垂直電梯， 貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。 ? 專用通道設(shè)置 結(jié)合購(gòu)物中心功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： （ 1）、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一 購(gòu)物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體購(gòu)物中心的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 （ 2）、尊重消費(fèi)者的行為 人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。 （ 3）、面積按定位劃分 根據(jù)整個(gè)購(gòu)物中心定位劃分商鋪的面積。 20 ㎡以下占整個(gè)購(gòu)物中心面積的 10%， 20 ㎡ — 40 ㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的30%， 40㎡ — 80㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的 30%，賣場(chǎng)（超市、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)）占整個(gè)購(gòu)物中心的 30%。 （ 4）、商鋪進(jìn)深 商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于 2： 1。 （ 5）、 鋪位劃分 方