【正文】 因?yàn)楸卷?xiàng)目購物中心規(guī)劃配設(shè)中庭，故而對(duì)于扶梯的要求甚為嚴(yán)格，參照大型購物中心電梯設(shè)置，故建議設(shè)置“雙道扶梯” ? 購物中心的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； ? 避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道； ? 引導(dǎo)顧客向上購物。室外有足夠的人行步道（配設(shè)無窒礙為原則），作為促銷場所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。燈光的使用上可采用以下方式： ? 直接照明：光源垂直往下或直接照在陳列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的 器具，營造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。 二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 （一）、 **購物中心攻略一：型塑最優(yōu)質(zhì)商業(yè)形態(tài) 第一考慮 —— 吸納客流 在購物中心的成敗中，選址至關(guān)重要，國外的商場或者購物中心很多是建在郊區(qū)，而國內(nèi)現(xiàn)有的商場和購物中心許多都是在市中心， **購物中心的選址也是如此，其理由如下： （ 1）、國內(nèi)人喜歡聚居，城市中心繁華地區(qū)人口最密集、消費(fèi)力強(qiáng)； （ 2）、市中心交通上購物較方便； （ 3）、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不可能讓每家每戶都有私家車； ? 聚氣優(yōu)勢 **購物中心最大的資源優(yōu)勢在于地理位置，處于 中心商務(wù)區(qū)（ CBD）以淮海廣場為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安長途客運(yùn)總站， 具有聚集人氣的先天優(yōu)勢。 特色經(jīng)營 **Shopping Mall 將在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)擴(kuò)大對(duì)整個(gè)商業(yè)市場的影響力，提升業(yè)內(nèi)市場的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。 次群體： 城市及鄉(xiāng)村居民。 要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。所以，廚房無需很大，但要精致、緊湊 ,開放式。 （四）、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議 公共部分： 外墻：底層（商業(yè)以上）花崗巖石材飾面，整體建筑建議帖磚，以提升檔次。 主衛(wèi)生間： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。 （ 3）、戶內(nèi)電視接收系統(tǒng)：安裝淮安當(dāng)?shù)貜V電系統(tǒng)設(shè)置有線電視。 （ 1）、供電系統(tǒng) :雙路供電，電表當(dāng)量應(yīng)按照辦公功能設(shè)計(jì)。 年齡分析： 3045 歲。 ? 大多受過良好教育及濃郁文化氛圍的熏陶； 綜合評(píng)述： 生活輕松、愜意 他們有一次甚至二次購房經(jīng)驗(yàn)，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動(dòng)購買屢見不鮮。 （三）、 價(jià)格定位策略 平衡性定價(jià)策略 即以相對(duì)等同于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價(jià)格入市。 投資客 ? 資金充裕、閱歷豐富，有敏銳的商業(yè)頭腦。 ? 百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊，提供 5 種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭。全封閉地下車庫，公用收費(fèi)。 （ 4）、報(bào)警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個(gè)。 燈具：吸頂燈。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動(dòng)室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。所以，無論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少 5平方米，要有按摩浴缸 . 廚房的設(shè)計(jì)原則。 項(xiàng)目形象完善 形象工程 活動(dòng)策略 媒體策略 銷售策略 開業(yè)籌備 根據(jù)季節(jié)考慮組織活動(dòng) 意向客戶跟進(jìn)，促進(jìn)銷售 DM階段性配合銷售 （五）、廣告策略 結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和當(dāng)?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢，制定廣告適當(dāng)可行的媒體投放策略。 ９ 、自營項(xiàng)目確定 對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項(xiàng)目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備 。 5 層娛樂城配設(shè)，建議引進(jìn)全國知名娛樂連鎖進(jìn)駐。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志的設(shè)置要求： （ 1） 、疏散用的應(yīng)急照明，其地面最低照度不應(yīng)低于 ； （ 2） 、消防控制室、消防水泵房、防排煙機(jī)房、配電室和自備發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的其它房間的應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證正常照明的照度 ； （ 3） 、疏散應(yīng)急照明燈宜設(shè)在墻面上或頂棚上。能造成一種受逼迫的、具有危機(jī)感的氣氛。 ? 2 層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積 20平方米左右。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所。 商業(yè)設(shè)計(jì)的空間設(shè)計(jì)： （ 1）、天花板的造型設(shè)計(jì) (含騎樓及吊眉 )； （ 2）、燈光的布局設(shè)計(jì)； （ 3）、噴淋煙感及回風(fēng)、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì)； （ 4）、排煙口設(shè)計(jì) (消防窗戶 )； （ 5）、上、下水設(shè)計(jì)； （ 6）、電源管線布局設(shè)計(jì)； （ 7）、停車場，外圍的造型設(shè)計(jì)； （ 8）、綠化的造型設(shè)計(jì)； （ 9）、人行燈的造型及布局設(shè)計(jì)； （ 10）、動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃； （ 11）、一層門廳的造型設(shè)計(jì)； （ 12）、特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)； （ 13）、地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì)； （ 14）、上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì) ； （ 15）、樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì)； （ 16）、專柜架，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)； （ 17）、倉庫、門廳、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)； （ 18）、大門入口 (含側(cè)門 )門廳設(shè)計(jì)、墻面設(shè)計(jì)； （ 19）、后場設(shè)計(jì) (含與賣場共用設(shè)位的連接 )； （ 20）、辦公室； （ 21）、洗手間； （ 22）、其他服務(wù)設(shè)施 (收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、衣服修改中心、 VIPROOM、文化教室、貨梯、員工出入口、消防設(shè)備 )； （ 23）、電扶梯、貨梯的設(shè)計(jì)； （ 24）、殘障通道的設(shè)計(jì)； （ 25）、不同業(yè)種輔助設(shè)計(jì)理念。 ? 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競爭激烈 在淮安市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，新開發(fā)之商業(yè)樓盤都在不斷地引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營理念（如金馬廣場引進(jìn)沃爾瑪作為其商業(yè)龍頭等），不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭奪消費(fèi)群體。 ? 項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施 **項(xiàng)目從建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登淮安商業(yè)之榜首。 一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引淮安投資者的目光。 （二）、商鋪投資特點(diǎn) 商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn) 投資商鋪具有穩(wěn)定性。 2020 年全區(qū)總?cè)丝? 萬人；至 2020 年年底，人口達(dá) 26 萬人，流動(dòng)人口約 67 萬人，合計(jì)約 32 萬人。 淮安市是一代偉人周恩來的故里。 （ 2）、城市規(guī)劃主旨 “ 加快蘇北振興 ” 的戰(zhàn)略部署，全面 、 加快 城市 工業(yè)化和城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)淮安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展 。 2020年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 200 億元，反映了強(qiáng)勁的市場消費(fèi)實(shí)力。 商 鋪投資回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。 綜合評(píng)述：商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity) ? 中心商務(wù)區(qū)整體擴(kuò)展外延 市調(diào)組在本次 市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數(shù)的商業(yè)功能服務(wù)單一，缺乏高檔次的商場、餐飲娛樂等大品牌的進(jìn)駐。 （二）、 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積 畝 總建筑面積 住宅面積 商業(yè)面積 地下室面積 容積率 約 （ 三）、 投資估算 （四）、 銷售收入 （五）、 營業(yè)稅及附加 本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為 6%，共應(yīng)交納稅金及附加 5940 萬元。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游、觀賞四個(gè)部分構(gòu)成的。 （ 3）、面積按定位劃分 根據(jù)整個(gè)購物中心定位劃分商鋪的面積。從商品色彩來看，冷 色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。 （ 2）、建議采用中庭設(shè)計(jì)，采光效果好，可提升購物中心整體檔次與形象。 強(qiáng)化服務(wù)功能體系 為保證經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，購物中心內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺(tái)等管理機(jī)構(gòu)，對(duì)進(jìn)場商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并開設(shè)公平交易監(jiān)督臺(tái)，隨時(shí)接受群眾投拆。 五點(diǎn)一線整合攻擊手法營銷策略 五點(diǎn)： （ 1）項(xiàng)目包裝 （ 2）項(xiàng)目 推廣 （ 3）現(xiàn)場包裝 （ 4）媒介推廣 （ 5）招商推廣 一線： 事件銷售動(dòng)線 五點(diǎn)一線整合攻擊手法：提倡與招商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來”，以 階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件銷售）為引爆點(diǎn)。 第五篇 住宅篇 一、本項(xiàng)目住宅 /酒店式公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 因住宅部分主要功能為拆遷戶的回遷房，故本文中不作說明。 在小一居室 ,客廳的功能也可以沿時(shí)間線進(jìn)行轉(zhuǎn)化。 單元公寓部分： 戶門：四防門（防盜、防火、隔音、保溫） ，配門鏡和電子門鈴。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)? 消防系統(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤 及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，并在必要場所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進(jìn)行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進(jìn)行補(bǔ)救。 ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)、設(shè)備共享系統(tǒng)。 新淮安人 ? 對(duì)住宅消費(fèi)較為理性。 三、本項(xiàng)目 酒店式公寓 定位 對(duì)于本案來講，周邊項(xiàng)目云集，勢必造成強(qiáng)烈市場競爭，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。 結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為“ 小資生活情調(diào)，品位生活一族 ”。 ? 所購房子將是第一居所。 ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視。 設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，門磁開關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報(bào)警按鈕。 （ 2）、設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、 排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進(jìn)口節(jié)能裝飾散熱器。陽臺(tái)送升降曬衣架一套玄關(guān)：進(jìn)口大理石地面，墻面為環(huán)保乳膠漆。而在夜晚休息時(shí)，客廳的公共活動(dòng)空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的可能性。從而使隔墻可以經(jīng)常性地、無成 本地、方便靈活地移動(dòng)，而又兼顧隔墻的阻斷視線、聲音的功效。 項(xiàng)目推廣 項(xiàng)目包裝 媒介推廣 招商推廣 現(xiàn)場包裝 目標(biāo) 客戶 事件銷售動(dòng)線 事件銷售動(dòng)線 事件銷售動(dòng)線 事件銷售動(dòng)線 事件銷售動(dòng)線 項(xiàng)目營銷渠道策略 **購物中心總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點(diǎn)突破： （ 1）、加強(qiáng)現(xiàn)場包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)。 四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案 （一）、 招商計(jì)劃 成立招商團(tuán)隊(duì) 市場的招商有賴于 專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì) ， 依據(jù)本項(xiàng)目之實(shí)際情況以及考慮到當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，應(yīng)成立獨(dú)立的招商團(tuán)隊(duì)，與商管公司業(yè)務(wù)適當(dāng)分開、但需配合商管公司銜接經(jīng)營。 （二）、 **購物中心攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣 優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配 成功經(jīng)營的主力店對(duì)購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用： ? 帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性； ? 能夠吸引更多的消費(fèi)群體，增加人流量，幫助其他專業(yè)店等提高銷售力； **購物中心從開始應(yīng)從主力店招商做起，同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配 。 ? 延長顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo) ? **購物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場的同時(shí)享受廣場濃厚文化氛圍氣息； ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費(fèi)的過程中盡享其樂。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng)： ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： ? 從斜上方照射的光。 （ 4）、商鋪進(jìn)深 商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于 2： 1。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。 第四篇 商業(yè)篇 一、本項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 （一）、商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)概念定位建議 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（ Shopping Mall）。 ? 與市民廣場相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ) 通過調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目可以結(jié)合市民廣場，構(gòu)建“大型購物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析（項(xiàng)目地塊價(jià)值分析） （一）、項(xiàng)目優(yōu)勢（ Superiority） ? 鉆石區(qū)位龐大人流量