【導(dǎo)讀】淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷。南距省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里?；窗彩惺且淮鷤ト酥芏鱽?lái)的故里。市跨古淮河兩岸，相傳大禹曾至境內(nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，總面積萬(wàn)平方公里，東西最大直線距離132. 公里，南北最大直線距離150公里?；窗彩锌?cè)丝?27萬(wàn)，其中市區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口80萬(wàn)。“加快蘇北振興”的戰(zhàn)略部署，全面、加快城市工業(yè)化和城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)淮安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展。城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2020萬(wàn)人口的中心城市。城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為。生產(chǎn)總值超過(guò)600億元。

　　

【正文】 住宅篇 一、本項(xiàng)目住宅 /酒店式公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 因住宅部分主要功能為拆遷戶的回遷房，故本文中不作說(shuō)明。下面是酒店式公寓提案 : （一）、酒店式公寓戶型設(shè)計(jì)建議： 戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻可以自由打通與隔斷。從而使隔墻可以經(jīng)常性地、無(wú)成 本地、方便靈活地移動(dòng)，而又兼顧隔墻的阻斷視線、聲音的功效。這樣就可以根據(jù)消費(fèi)者的要求而自由地?cái)U(kuò)大與減少某一空間的大小。 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的原則。年輕高收入家庭對(duì)衛(wèi)生間的要求很高，有文化的年輕人更能夠接受自己的身體，而對(duì)私人生活采取更客觀和科學(xué)的態(tài)度，并享受這種生活。在現(xiàn)在這樣一個(gè)個(gè)性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時(shí)代的先鋒與社會(huì)變革的實(shí)踐者。所以，無(wú)論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少 5平方米，要有按摩浴缸 . 廚房的設(shè)計(jì)原則。年輕白領(lǐng)不在象其父母那樣每天在吃飯問(wèn)題上花費(fèi)大量的時(shí)間，而是習(xí)慣與從超級(jí) 市場(chǎng)購(gòu)買成品或半成品等方便快速的食品。在廚房?jī)?nèi)僅需做簡(jiǎn)單加工，即可以使用。而隨著繁忙的職業(yè)人士在外面活動(dòng)的增加，而減少在家吃飯的次數(shù)。所以，廚房無(wú)需很大，但要精致、緊湊 ,開放式。 客廳設(shè)計(jì)原則?，F(xiàn)代的年輕高收入階層，大約也沒有多少時(shí)間在家里面招待自己的朋友。他們更習(xí)慣與在飯店、酒吧或咖啡廳進(jìn)行這種人與人之間的溝通。所以，客廳的社會(huì)功能逐漸蛻化，可以利用樓下設(shè)置小型會(huì)所的辦法把客廳的會(huì)客功能分離出去。 在小一居室 ,客廳的功能也可以沿時(shí)間線進(jìn)行轉(zhuǎn)化。在白天作為一個(gè)公共的空間出現(xiàn)，供人們?cè)诖嘶顒?dòng)。而在夜晚休息時(shí)，客廳的公共活動(dòng)空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的可能性。但是，這種轉(zhuǎn)化的手段必須是簡(jiǎn)單、方便、快捷和低成本的。這就需要運(yùn)用現(xiàn)代的機(jī)械和控制技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)這種功能。 （二）、會(huì)所功能配套 對(duì)于一個(gè)中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對(duì)滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的附加因素。結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來(lái)設(shè)置其中的功能。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂(lè)酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動(dòng)室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。 （三）、物業(yè)管理 物業(yè) 提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場(chǎng)推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者的信譽(yù)度及公司形象的美譽(yù)度，故必須提倡物業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)。物業(yè)建議為開發(fā)商自管，管理引進(jìn)國(guó)外酒店式物業(yè)管理的模式或者國(guó)外酒店式物業(yè)管理顧問(wèn)，擁有專業(yè)的管理隊(duì)伍，為客戶提供最出色的服務(wù)。 服務(wù)項(xiàng)目中不僅包含對(duì)小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、等項(xiàng)目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕、整治；提供24 小時(shí)保安、保潔服務(wù)，還提供其他與住戶生活相關(guān)的服務(wù)：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)、保險(xiǎn)箱服務(wù)；汽車 清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報(bào)刊定閱；電話及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。 （四）、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議 公共部分： 外墻：底層（商業(yè)以上）花崗巖石材飾面，整體建筑建議帖磚，以提升檔次。 公寓首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾。大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。 公共走廊：地磚、環(huán)保乳膠漆墻面，礦棉吸聲板吊頂。 公共樓梯間：地磚臺(tái)階，環(huán)保乳膠漆墻面。 單元公寓部分： 戶門：四防門（防盜、防火、隔音、保溫） ，配門鏡和電子門鈴。 窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無(wú)色玻璃窗陽(yáng)臺(tái)：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽(yáng)臺(tái)，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。陽(yáng)臺(tái)送升降曬衣架一套玄關(guān)：進(jìn)口大理石地面，墻面為環(huán)保乳膠漆。 客廳、臥室：進(jìn)口實(shí)木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。 廚房： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 燈具：吸頂燈。 （ 2）、廚俱：優(yōu)質(zhì)防火板四件套廚用家俱，含灶臺(tái)、操作臺(tái)、洗滌臺(tái)、綜合電器柜及吊柜。 （ 3）、廚用設(shè)備及五金：不銹鋼 洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機(jī)、干燥消毒柜。 （ 4）、廚用配件：刀架、原料用掛籃、垃圾桶、刀叉分配盒。 主衛(wèi)生間： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 （ 2）、設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺(tái)盆（含大理石臺(tái)面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸。 次衛(wèi)生間： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 （ 2）、設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、 排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進(jìn)口節(jié)能裝飾散熱器。 內(nèi)門：裝飾木門。 戶內(nèi)安全系統(tǒng)： （ 1）、贈(zèng)送家庭保安設(shè)備一套，其中包括：控制主機(jī)、數(shù)碼電話。 （ 2）、戶門布門磁報(bào)警開關(guān)。 （ 3）、紅外報(bào)警探頭：主臥室、起居廳各一個(gè)。 （ 4）、報(bào)警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個(gè)。 （ 5）、可視對(duì)講機(jī)一臺(tái)。 戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個(gè)，廚房設(shè)置天然氣泄露報(bào)警探頭一個(gè)，并與家庭安保設(shè)備相連。 戶內(nèi)通訊系統(tǒng)： （ 1）、留兩條直撥電話線 （ 2）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊：大廈設(shè)綜合布線及局域網(wǎng)，每戶設(shè)一條計(jì)算機(jī) 專用線，一個(gè)專用接口。 （ 3）、戶內(nèi)電視接收系統(tǒng)：安裝淮安當(dāng)?shù)貜V電系統(tǒng)設(shè)置有線電視。 公共設(shè)施 電梯：名牌合資電梯（ 24 小時(shí)服務(wù)，可直達(dá)地下車庫(kù)）。 供電系統(tǒng)：采用雙回路供電，保證供電可靠。每戶設(shè)獨(dú)立電表 10（ 40） A— 15（ 60） A；視戶型大小每戶預(yù)留 6— 10KW 電容配電箱，房間內(nèi)預(yù)留空調(diào)電源及足夠的電源插座。 供水系統(tǒng)：設(shè) 24 小時(shí)生活熱水，并集中設(shè)置紫外線消毒系統(tǒng)以供生活飲用水。 燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)? 消防系統(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測(cè)器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤 及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，并在必要場(chǎng)所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過(guò)消防中心進(jìn)行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進(jìn)行補(bǔ)救。 保安防盜系統(tǒng)：大廈設(shè)智能一體化的保安監(jiān)控系統(tǒng)及一卡通一體化管理（含車庫(kù)智能管理）。 設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，門磁開關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報(bào)警按鈕。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈主要出入口及主要活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)及 24 小時(shí)周界防范系統(tǒng)。 卡表記費(fèi)系統(tǒng)：三表出戶計(jì)量。 車庫(kù)：地下兩層，設(shè)一卡通智能管理。 車位 社區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流。全封閉地下車庫(kù)，公用收費(fèi)。 智能化配套 我們的 目標(biāo)客戶要形成都市化、風(fēng)格化生活一族，在很大程度上依賴于他們可以透過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，與外界取得聯(lián)系。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)一體化，也才導(dǎo)致了都市化一族的產(chǎn)生。所以，我們的目標(biāo)客戶群，對(duì)于建筑中智能化的配置要求會(huì)很高，在具體的建筑設(shè)計(jì)中，要選取高標(biāo)準(zhǔn)的配置，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌。 （ 1）、供電系統(tǒng) :雙路供電，電表當(dāng)量應(yīng)按照辦公功能設(shè)計(jì)。 （ 2）、空調(diào)系統(tǒng) :戶式中央空調(diào)。 （ 3）、大廈智能化應(yīng)按 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : ? 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、 給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) ? 等）。 ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)。 ? 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS):消防報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)。 ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫(kù)系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)、設(shè)備共享系統(tǒng)。 ? 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播。 ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視。 ? 無(wú)線通信系統(tǒng)：無(wú)線尋呼對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通 訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。 ? 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 產(chǎn)品其它建議： ? 配室外觀光電梯，提升樓宇檔次。 ? 先行做好底商招商工作，力爭(zhēng)在入住先期實(shí)現(xiàn)底商的先期使用，保證基本的生活商業(yè)服務(wù)配套，給住戶帶來(lái)方便之需。 ? 百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊(cè)，提供 5 種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭。 二、本項(xiàng)目 酒店式公寓 客群分析 （一）、 購(gòu)買階層 安居保值： 高薪收入階層，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 投 資 客： 投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小 型投資者。 （二）、客戶群描述 地域分析： 淮安市本地居民；周邊市、縣；外地客群； 階層分析： 商界、中產(chǎn)階級(jí)、知識(shí)分子、高收入年輕群體； 職業(yè)分析： 銀行等金融機(jī)構(gòu)、電信、水務(wù)、電業(yè)、新聞等壟斷行業(yè)工作人員；國(guó)營(yíng)企業(yè)中高層管理干部；政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；外資企業(yè)中高級(jí)主管，私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)管理人員；教師；律師；自由職業(yè)者。 年齡分析： 3045 歲。 5．家庭結(jié)構(gòu)： 個(gè)人；二、 三口之家為主。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 15萬(wàn)元以上。 購(gòu)房要求分析： 關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時(shí)，也關(guān)注房?jī)r(jià)； （三）、購(gòu)買 群體劃分 追求新品質(zhì)生活的群體（超前享受型） 講究身份與地位，以此體現(xiàn)自我價(jià)值的群體（品牌追求型） 熟知地產(chǎn)行業(yè)、金融投資行業(yè)，了解時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)（理智投資型） 厭惡舊式居住環(huán)境力求改變者（成熟可靠型） （四）、客戶群行為特征 淮安市本地購(gòu)房一族 ? 追求居住品位， 30歲 45 歲 ? 對(duì)日漸完善的城市中心區(qū)具有認(rèn)同感，看好發(fā)展前景，投資心理。 ? 張揚(yáng)品位，崇尚個(gè)性、格調(diào)、時(shí)尚。 新淮安人 ? 對(duì)住宅消費(fèi)較為理性。 ? 希望改善居住條件。 ? 所購(gòu)房子將是第一居所。 私企老板 ? 追求居住品位。 ? 有較強(qiáng)的虛榮 心及攀比心理。 ? 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ? 主要為經(jīng)商考慮，投資心理較重。 投資客 ? 資金充裕、閱歷豐富，有敏銳的商業(yè)頭腦。 ? 看好城市中心及樓盤的增值潛力。 ? 注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報(bào)率。 （五）、 消費(fèi)特性： ? 寬裕而實(shí)用； ? 有計(jì)劃進(jìn)行高消費(fèi)； ? 對(duì)子女的教育不遺余力； ? 公關(guān)消費(fèi)多過(guò)個(gè)人消費(fèi)； ? 購(gòu)物講究質(zhì)量品牌和檔次； ? 社交圈與商務(wù)活動(dòng)緊密相連； （六）、生活居住特性： ? 注重生活品質(zhì)，對(duì)環(huán)境品味要求較高； ? 看中精神享受，渴望文化品味的塑造； ? 渴求區(qū)位帶來(lái)的意境和至情至性； ? 要求社區(qū)要有情調(diào)，生活要有韻味，真正 的身心安頓，與家人共享天倫。 ? 大多受過(guò)良好教育及濃郁文化氛圍的熏陶； 綜合評(píng)述： 生活輕松、愜意 他們有一次甚至二次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場(chǎng)與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動(dòng)購(gòu)買屢見不鮮。 注重便利性 現(xiàn)代人除了追求豪宅的舒適性之外，還非常注重周邊環(huán)境的便利性，如便利的交通、便利的購(gòu)物環(huán)境 ? 等。 追求身份的象征 居住在城區(qū)中心位置，盡享都市繁華所帶來(lái)的雍容以及不凡的氣度，這是所有城市財(cái)富階層的成功哲學(xué)。 講究享受，不浪費(fèi)，時(shí)刻不忘賺錢 講究享受的同時(shí)也不浪費(fèi)。閑時(shí)不住，可委托出租，輕松賺錢，以房養(yǎng)房，再賺幾十年增值和產(chǎn)權(quán)。 三、本項(xiàng)目 酒店式公寓 定位 對(duì)于本案來(lái)講，周邊項(xiàng)目云集，勢(shì)必造成強(qiáng)烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場(chǎng)需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)來(lái)宣傳，所以，針對(duì)本案而言，從前期整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至 于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。 結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為“ 小資生活情調(diào)，品位生活一族 ”。力爭(zhēng)將產(chǎn)品細(xì)節(jié)做到精細(xì)，小而精的社區(qū)同樣會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。 四、本項(xiàng)目 酒店式公寓 價(jià)格定位 （一）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則 市場(chǎng)供需原則 預(yù)期利潤(rùn)率、銷售總額、市場(chǎng)份額等銷售 目標(biāo) 合理均衡原則 價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定原則 價(jià)格定位受諸多因素影響，其應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的普遍規(guī)律及原則。 （二）、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo) 最大利潤(rùn)目標(biāo) 銷售目標(biāo)（市場(chǎng)占有份額、銷售進(jìn)度） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （三）、 價(jià)格定位策略 平衡性定價(jià)策略 即以相對(duì)等同于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價(jià)格入市。 差別定價(jià)策略 即根據(jù)項(xiàng)目樓層位置、朝向、景觀等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價(jià)格水平； 根據(jù)銷售時(shí)間、工程進(jìn)度的差異制定不同的價(jià)格水平。 差別定價(jià)策略可以更加合理把握住買方市場(chǎng)下消費(fèi)心理