【導(dǎo)讀】淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷。南距省會南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里。淮安市是一代偉人周恩來的故里。市跨古淮河兩岸，相傳大禹曾至境內(nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，總面積萬平方公里，東西最大直線距離132. 公里，南北最大直線距離150公里。淮安市總?cè)丝?27萬，其中市區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口80萬。“加快蘇北振興”的戰(zhàn)略部署，全面、加快城市工業(yè)化和城市化進程，實現(xiàn)淮安經(jīng)濟社會的跨越式發(fā)展。城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2020萬人口的中心城市。城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠景城市人口180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為。生產(chǎn)總值超過600億元。

　　

【正文】 住宅篇 一、本項目住宅 /酒店式公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 因住宅部分主要功能為拆遷戶的回遷房，故本文中不作說明。下面是酒店式公寓提案 : （一）、酒店式公寓戶型設(shè)計建議： 戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻可以自由打通與隔斷。從而使隔墻可以經(jīng)常性地、無成 本地、方便靈活地移動，而又兼顧隔墻的阻斷視線、聲音的功效。這樣就可以根據(jù)消費者的要求而自由地擴大與減少某一空間的大小。 衛(wèi)生間設(shè)計的原則。年輕高收入家庭對衛(wèi)生間的要求很高，有文化的年輕人更能夠接受自己的身體，而對私人生活采取更客觀和科學(xué)的態(tài)度，并享受這種生活。在現(xiàn)在這樣一個個性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時代的先鋒與社會變革的實踐者。所以，無論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少 5平方米，要有按摩浴缸 . 廚房的設(shè)計原則。年輕白領(lǐng)不在象其父母那樣每天在吃飯問題上花費大量的時間，而是習(xí)慣與從超級 市場購買成品或半成品等方便快速的食品。在廚房內(nèi)僅需做簡單加工，即可以使用。而隨著繁忙的職業(yè)人士在外面活動的增加，而減少在家吃飯的次數(shù)。所以，廚房無需很大，但要精致、緊湊 ,開放式。 客廳設(shè)計原則?，F(xiàn)代的年輕高收入階層，大約也沒有多少時間在家里面招待自己的朋友。他們更習(xí)慣與在飯店、酒吧或咖啡廳進行這種人與人之間的溝通。所以，客廳的社會功能逐漸蛻化，可以利用樓下設(shè)置小型會所的辦法把客廳的會客功能分離出去。 在小一居室 ,客廳的功能也可以沿時間線進行轉(zhuǎn)化。在白天作為一個公共的空間出現(xiàn)，供人們在此活動。而在夜晚休息時，客廳的公共活動空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的可能性。但是，這種轉(zhuǎn)化的手段必須是簡單、方便、快捷和低成本的。這就需要運用現(xiàn)代的機械和控制技術(shù)來實現(xiàn)這種功能。 （二）、會所功能配套 對于一個中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的附加因素。結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設(shè)置其中的功能。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。 （三）、物業(yè)管理 物業(yè) 提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項目能否順利銷售以及傳達給消費者的信譽度及公司形象的美譽度，故必須提倡物業(yè)提前進場。物業(yè)建議為開發(fā)商自管，管理引進國外酒店式物業(yè)管理的模式或者國外酒店式物業(yè)管理顧問，擁有專業(yè)的管理隊伍，為客戶提供最出色的服務(wù)。 服務(wù)項目中不僅包含對小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、等項目進行日常的維護、修繕、整治；提供24 小時保安、保潔服務(wù)，還提供其他與住戶生活相關(guān)的服務(wù)：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)、保險箱服務(wù)；汽車 清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報刊定閱；電話及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。 （四）、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議 公共部分： 外墻：底層（商業(yè)以上）花崗巖石材飾面，整體建筑建議帖磚，以提升檔次。 公寓首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾。大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。 公共走廊：地磚、環(huán)保乳膠漆墻面，礦棉吸聲板吊頂。 公共樓梯間：地磚臺階，環(huán)保乳膠漆墻面。 單元公寓部分： 戶門：四防門（防盜、防火、隔音、保溫） ，配門鏡和電子門鈴。 窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽臺，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。陽臺送升降曬衣架一套玄關(guān)：進口大理石地面，墻面為環(huán)保乳膠漆。 客廳、臥室：進口實木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。 廚房： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 燈具：吸頂燈。 （ 2）、廚俱：優(yōu)質(zhì)防火板四件套廚用家俱，含灶臺、操作臺、洗滌臺、綜合電器柜及吊柜。 （ 3）、廚用設(shè)備及五金：不銹鋼 洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機、干燥消毒柜。 （ 4）、廚用配件：刀架、原料用掛籃、垃圾桶、刀叉分配盒。 主衛(wèi)生間： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 （ 2）、設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺盆（含大理石臺面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸。 次衛(wèi)生間： （ 1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。 天花：鋁扣板吊頂。 （ 2）、設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、 排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進口節(jié)能裝飾散熱器。 內(nèi)門：裝飾木門。 戶內(nèi)安全系統(tǒng)： （ 1）、贈送家庭保安設(shè)備一套，其中包括：控制主機、數(shù)碼電話。 （ 2）、戶門布門磁報警開關(guān)。 （ 3）、紅外報警探頭：主臥室、起居廳各一個。 （ 4）、報警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個。 （ 5）、可視對講機一臺。 戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個，廚房設(shè)置天然氣泄露報警探頭一個，并與家庭安保設(shè)備相連。 戶內(nèi)通訊系統(tǒng)： （ 1）、留兩條直撥電話線 （ 2）、計算機網(wǎng)絡(luò)通訊：大廈設(shè)綜合布線及局域網(wǎng)，每戶設(shè)一條計算機 專用線，一個專用接口。 （ 3）、戶內(nèi)電視接收系統(tǒng)：安裝淮安當(dāng)?shù)貜V電系統(tǒng)設(shè)置有線電視。 公共設(shè)施 電梯：名牌合資電梯（ 24 小時服務(wù)，可直達地下車庫）。 供電系統(tǒng)：采用雙回路供電，保證供電可靠。每戶設(shè)獨立電表 10（ 40） A— 15（ 60） A；視戶型大小每戶預(yù)留 6— 10KW 電容配電箱，房間內(nèi)預(yù)留空調(diào)電源及足夠的電源插座。 供水系統(tǒng)：設(shè) 24 小時生活熱水，并集中設(shè)置紫外線消毒系統(tǒng)以供生活飲用水。 燃氣系統(tǒng)：管道天燃氣 消防系統(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃氣體探測器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤 及自動噴淋系統(tǒng)，并在必要場所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進行補救。 保安防盜系統(tǒng)：大廈設(shè)智能一體化的保安監(jiān)控系統(tǒng)及一卡通一體化管理（含車庫智能管理）。 設(shè)可視對講系統(tǒng)，門磁開關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報警按鈕。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈主要出入口及主要活動場所設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)及 24 小時周界防范系統(tǒng)。 卡表記費系統(tǒng)：三表出戶計量。 車庫：地下兩層，設(shè)一卡通智能管理。 車位 社區(qū)實現(xiàn)人車分流。全封閉地下車庫，公用收費。 智能化配套 我們的 目標(biāo)客戶要形成都市化、風(fēng)格化生活一族，在很大程度上依賴于他們可以透過互聯(lián)網(wǎng)，與外界取得聯(lián)系。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟一體化，也才導(dǎo)致了都市化一族的產(chǎn)生。所以，我們的目標(biāo)客戶群，對于建筑中智能化的配置要求會很高，在具體的建筑設(shè)計中，要選取高標(biāo)準(zhǔn)的配置，實現(xiàn)與國際接軌。 （ 1）、供電系統(tǒng) :雙路供電，電表當(dāng)量應(yīng)按照辦公功能設(shè)計。 （ 2）、空調(diào)系統(tǒng) :戶式中央空調(diào)。 （ 3）、大廈智能化應(yīng)按 5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 : ? 樓宇自動化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、 給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) ? 等）。 ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)。 ? 消防自動化系統(tǒng) (FAS):消防報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)。 ? 辦公自動化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)、設(shè)備共享系統(tǒng)。 ? 信息自動化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播。 ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視。 ? 無線通信系統(tǒng)：無線尋呼對講系統(tǒng)、移動通 訊信號增強系統(tǒng)。 ? 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 產(chǎn)品其它建議： ? 配室外觀光電梯，提升樓宇檔次。 ? 先行做好底商招商工作，力爭在入住先期實現(xiàn)底商的先期使用，保證基本的生活商業(yè)服務(wù)配套，給住戶帶來方便之需。 ? 百變菜單式裝修：免費提供完全居家手冊，提供 5 種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭。 二、本項目 酒店式公寓 客群分析 （一）、 購買階層 安居保值： 高薪收入階層，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 投 資 客： 投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小 型投資者。 （二）、客戶群描述 地域分析： 淮安市本地居民；周邊市、縣；外地客群； 階層分析： 商界、中產(chǎn)階級、知識分子、高收入年輕群體； 職業(yè)分析： 銀行等金融機構(gòu)、電信、水務(wù)、電業(yè)、新聞等壟斷行業(yè)工作人員；國營企業(yè)中高層管理干部；政府機關(guān)公務(wù)員；外資企業(yè)中高級主管，私營企業(yè)主及高級管理人員；教師；律師；自由職業(yè)者。 年齡分析： 3045 歲。 5．家庭結(jié)構(gòu)： 個人；二、 三口之家為主。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 15萬元以上。 購房要求分析： 關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時，也關(guān)注房價； （三）、購買 群體劃分 追求新品質(zhì)生活的群體（超前享受型） 講究身份與地位，以此體現(xiàn)自我價值的群體（品牌追求型） 熟知地產(chǎn)行業(yè)、金融投資行業(yè)，了解時代發(fā)展趨勢（理智投資型） 厭惡舊式居住環(huán)境力求改變者（成熟可靠型） （四）、客戶群行為特征 淮安市本地購房一族 ? 追求居住品位， 30歲 45 歲 ? 對日漸完善的城市中心區(qū)具有認(rèn)同感，看好發(fā)展前景，投資心理。 ? 張揚品位，崇尚個性、格調(diào)、時尚。 新淮安人 ? 對住宅消費較為理性。 ? 希望改善居住條件。 ? 所購房子將是第一居所。 私企老板 ? 追求居住品位。 ? 有較強的虛榮 心及攀比心理。 ? 有較強經(jīng)濟實力。 ? 主要為經(jīng)商考慮，投資心理較重。 投資客 ? 資金充裕、閱歷豐富，有敏銳的商業(yè)頭腦。 ? 看好城市中心及樓盤的增值潛力。 ? 注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報率。 （五）、 消費特性： ? 寬裕而實用； ? 有計劃進行高消費； ? 對子女的教育不遺余力； ? 公關(guān)消費多過個人消費； ? 購物講究質(zhì)量品牌和檔次； ? 社交圈與商務(wù)活動緊密相連； （六）、生活居住特性： ? 注重生活品質(zhì)，對環(huán)境品味要求較高； ? 看中精神享受，渴望文化品味的塑造； ? 渴求區(qū)位帶來的意境和至情至性； ? 要求社區(qū)要有情調(diào)，生活要有韻味，真正 的身心安頓，與家人共享天倫。 ? 大多受過良好教育及濃郁文化氛圍的熏陶； 綜合評述： 生活輕松、愜意 他們有一次甚至二次購房經(jīng)驗，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動購買屢見不鮮。 注重便利性 現(xiàn)代人除了追求豪宅的舒適性之外，還非常注重周邊環(huán)境的便利性，如便利的交通、便利的購物環(huán)境 ? 等。 追求身份的象征 居住在城區(qū)中心位置，盡享都市繁華所帶來的雍容以及不凡的氣度，這是所有城市財富階層的成功哲學(xué)。 講究享受，不浪費，時刻不忘賺錢 講究享受的同時也不浪費。閑時不住，可委托出租，輕松賺錢，以房養(yǎng)房，再賺幾十年增值和產(chǎn)權(quán)。 三、本項目 酒店式公寓 定位 對于本案來講，周邊項目云集，勢必造成強烈市場競爭，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費者的認(rèn)可，所以不能將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、建筑設(shè)計規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實效，做到對產(chǎn)品細致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費群體有的放矢，而不至 于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。 結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為“ 小資生活情調(diào)，品位生活一族 ”。力爭將產(chǎn)品細節(jié)做到精細，小而精的社區(qū)同樣會受到消費者的青睞。 四、本項目 酒店式公寓 價格定位 （一）、項目價格定位原則 市場供需原則 預(yù)期利潤率、銷售總額、市場份額等銷售 目標(biāo) 合理均衡原則 價格相對穩(wěn)定原則 價格定位受諸多因素影響，其應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場動態(tài)的普遍規(guī)律及原則。 （二）、 項目價格定位目標(biāo) 最大利潤目標(biāo) 銷售目標(biāo)（市場占有份額、銷售進度） 市場競爭目標(biāo) 項目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個項目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 （三）、 價格定位策略 平衡性定價策略 即以相對等同于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格入市。 差別定價策略 即根據(jù)項目樓層位置、朝向、景觀等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價格水平； 根據(jù)銷售時間、工程進度的差異制定不同的價格水平。 差別定價策略可以更加合理把握住買方市場下消費心理