【正文】 、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) … 等）； ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)； ? 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS):消防報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)； ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫(kù)系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)； ? 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播； ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視； ? 無(wú)線通信系統(tǒng)：無(wú)線尋呼 對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)； ? 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 （ 3）、專業(yè)管理公司的介入 為將 **Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個(gè)蘇北地區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)最大、品味層次最高的大型購(gòu)物中心，加快 **的建成及運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，徹底改變淮安市商業(yè)市場(chǎng)多、小、散的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、安全消防和綜合治理， **Shopping Mall引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。 ? 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo) ? **購(gòu)物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚文化氛圍氣息； ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂(lè)區(qū)，使家庭集體購(gòu)物群體在消費(fèi)的過(guò)程中盡享其樂(lè)。范圍包括：男女老少，各層次消費(fèi)群體。 1 購(gòu)物中心的裝修方案 建議 為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示，建議購(gòu)物中心的裝修采用如下方式： 地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計(jì)。 1 購(gòu)物中心 消防設(shè)置方案建議 若 購(gòu)物中心發(fā)生火災(zāi)，在正常電源被切斷時(shí)，如果沒(méi)有事故照明和疏散指示標(biāo)志，受災(zāi)的人們往往因找不到安全出口而 發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型購(gòu)物中心人員集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后，極易造成較大的傷亡事故；同時(shí)，也不利于消防隊(duì)員進(jìn)行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志是十分重要的。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng)： ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 ? 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 （ 3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用 此光源； ? 從正下方照射的光。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來(lái)的氛圍有很大的差別： ? 從斜上方照射的光。 1購(gòu)物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）、尺寸與樓身搭配合理； （ 2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮； （ 3）、便于使用安裝，更換。 （除特殊說(shuō)明外，以上都以使用面積計(jì)） 本項(xiàng)目購(gòu)物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議 以購(gòu)物中心核心主題特色（中庭）為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與購(gòu)物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與購(gòu)物中心主題特色的和諧性與均好性。 ? 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積 2030 平方米左右。 （ 4）、商鋪進(jìn)深 商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于 2： 1。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： （ 1）、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一 購(gòu)物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體購(gòu)物中心的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （ 1）、注重購(gòu)物中心內(nèi)外溝通，脈 絡(luò)清晰； （ 2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （ 3）、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題，并合理設(shè)置道寬。顧客可在購(gòu)物的同時(shí)在廣場(chǎng)內(nèi)就餐、游樂(lè) 、休閑，這樣就消除了顧客的購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。 F3 潮流精品專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城 品牌店建議選擇： REEBOK（銳步）、 ASICS（愛(ài)世克私）、 YONEX（尤尼克斯）、 KAPPA（卡帕）、LI－ NING（李寧）、 Nike(耐克 ) 、 Adidas(阿迪達(dá)斯 ) Puma(彪馬 ) 、 Fila(斐樂(lè) ) 、 Mizuno(美津濃 ) 、 Umbro(恩寶 ) 、 Kappa(背靠背 ) 、 Diadora(迪亞多那 ) F4 大型數(shù)碼城、休閑娛樂(lè)區(qū) 主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇： 佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、 IBM、 DELL/戴爾、 Acer/宏基、富士通 /Fujitsu 華碩 /ASUS、聯(lián)想 /Lenovo、惠普 /HP、蘋果 /Apple、 LG、 NEC、東芝 /Toshiba、日立 /Hitachi 夏普 /SHARP、明基。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷推廣， **購(gòu)物中心總體劃分為地上五層，地下一層。 （ 3）、提 高效率，增長(zhǎng)效益。 第四篇 商業(yè)篇 一、本項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 （一）、商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)概念定位建議 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（ Shopping Mall）。 **購(gòu)物中心集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購(gòu)物為一體，以保 障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。 淮安主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全。 （四）、項(xiàng)目威脅點(diǎn) (Threat) ? 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額 新亞商城 、 清江商場(chǎng) 、 還有就是時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心 等老牌商場(chǎng)短期內(nèi)在淮安居民心目中仍占據(jù)主要地位， **進(jìn)駐淮安消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需 短暫的時(shí)間和過(guò)程。 ? 與市民廣場(chǎng)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ) 通過(guò)調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目可以結(jié)合市民廣場(chǎng)，構(gòu)建“大型購(gòu)物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。 ? 項(xiàng)目受回遷因素影響 項(xiàng)目屬地塊改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原著居民就地回遷以及政府相關(guān)部門進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來(lái)的推廣帶來(lái)一定的影響。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用： ? 此區(qū)域是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)“高價(jià)區(qū)”，高起點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃占據(jù)淮安商業(yè)制高點(diǎn)，在營(yíng)銷推廣方面將有利于本項(xiàng)目； ? 研展本項(xiàng)目在淮安市商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣； ? 作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善； ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車及住戶使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提供更完備條件； ? 人流、人氣是今 后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證； （二）、項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) ? 地塊利用面有差異 本項(xiàng)目地塊南面臨廣場(chǎng)、西面臨主干道、北面臨匯通市場(chǎng)，商業(yè)操作優(yōu)勢(shì)明顯，唯東面臨街，街道狹窄，往東圍墻及學(xué)校，商業(yè)操作有難度。 ? 定位優(yōu)勢(shì)：初期項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)定位，高檔商業(yè)的引進(jìn)以及高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)，提升了這一地塊的檔次。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析（項(xiàng)目地塊價(jià)值分析） （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Superiority） ? 鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 **位于淮海北路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)淮安市中心最繁華的黃金區(qū)位。 ? 投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。 ? 投資者要求的商鋪面積：商鋪購(gòu)買者以面積為 25～ 50 m178。這中間有 55%的人是為了出租后贏利而購(gòu)買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買商鋪的人僅為 35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部投資過(guò)程。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 綜合評(píng)述：在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰(shuí)填補(bǔ)了大型綜合購(gòu)物中心 流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰(shuí)就可以在淮安商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 第三篇 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 實(shí)景照片 二、項(xiàng)目投資分析 （一）、商業(yè)環(huán)境 以淮安現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。 三、 淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖 050100150200250億元系列1 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評(píng)述： 淮安市通過(guò)采取提高城鄉(xiāng)居民收入、完善社會(huì)保障體系、整頓市場(chǎng)秩序等有力措施 ,積極推動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需政策，為消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境。 綜合評(píng)述： 本區(qū)未來(lái)發(fā)展將遵循功能配置高效化、交通運(yùn)輸現(xiàn)代化、商業(yè)環(huán)境優(yōu)美化、開(kāi)放空間系統(tǒng)化的宗旨完成其核心、配套、輔助三個(gè)職能，成為淮安市城市中心商務(wù)區(qū)（ CBD）。下轄六個(gè)街道和一個(gè)辦事處、三十三個(gè)社區(qū)委員會(huì)和十個(gè) 行政村。 城市規(guī)模：中期（ 2020 年） 100 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2020 年） 120 萬(wàn)人。 三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸?；窗彩?總?cè)丝?527 萬(wàn)，其中市區(qū)面積 80平方 公里，市區(qū)人口 80 萬(wàn)。南距省會(huì)南京市 188 公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市 135 公里。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。現(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙 4 縣，清河、清浦、楚州、淮陰 4 區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里， 東西最大直線距離 132公里，南北最大直線距離 150 公里。 兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。 （ 3）、城市規(guī)劃內(nèi)容 城 市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2020 萬(wàn)人口的中心城市。 （ 4）、城市規(guī)劃圖冊(cè) 二、清河區(qū)概況 基本概況 清河區(qū)位于淮安市主城區(qū)，總面積 平方公里。在此商業(yè)中心中沿干道淮海東路、淮海西路和淮海北路兩側(cè)主要分布市級(jí)商業(yè)、金融、辦公和餐飲服務(wù)設(shè)施，沿次干道人民北路和銀川路兩側(cè)主要分布社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，各片區(qū)內(nèi)部以居住功能為主；另外在西北片區(qū)、西南片區(qū)均有大片的部隊(duì)用地分 布。 二、淮安市全市社會(huì) 固定資產(chǎn)投資圖 050100150200250300350億元系列1 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評(píng)述： 全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)較快，各產(chǎn)業(yè)投入比重繼續(xù)增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)行業(yè)更是拉動(dòng)了淮安市社會(huì)固定資產(chǎn)投入的中堅(jiān)。 四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 總產(chǎn)值 圖 117020406080100120140160180億元系列1 117 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評(píng) 述： 以上數(shù)據(jù)可以看出，淮安市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值以兩位數(shù)遞進(jìn)，到 2020 年，遞增幅度達(dá)到 20%，說(shuō)明淮安市房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。 淮安在推進(jìn)城市發(fā)展，特別是蘇北地區(qū)中心城市發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變后，以目前的商業(yè)分布及發(fā)展格局顯然不能迎合社會(huì)及購(gòu)買力的進(jìn)步。而商鋪的租約通常為 13年或更長(zhǎng)。 商鋪增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。 （三）、商鋪投資者 商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。從淮安四大商業(yè)街（淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路）實(shí)地調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)，淮安投資者普遍希望在新的商業(yè)盤中，其在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營(yíng)方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場(chǎng)模式，經(jīng)過(guò)在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下： ? 投資者要求商鋪配套設(shè)施方面：希望設(shè)有配套超市、商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有扶梯、貨梯、有中央空調(diào)、更為重要的要有專業(yè)商業(yè)公司管理。 ? 投資者要求的商鋪價(jià)格：投資者心目中商鋪價(jià)位自然是越低越好，但是成熟的商業(yè)市場(chǎng)、優(yōu)勢(shì)的商鋪價(jià)格則不會(huì)隨著投資者的心理而有較大幅度的降低，特別是新開(kāi)發(fā)之商業(yè)樓盤，往往都高于商業(yè)市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格水平。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的 發(fā)展商會(huì)讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理商鋪。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于商務(wù)中心區(qū)（ CBD） ? 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地 處主干道淮海北路（雙向六車道）一側(cè)，交通便利； ? 項(xiàng)目可塑性強(qiáng)：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)