【正文】 （二）、 項目價格定位目標(biāo) 最大利潤目標(biāo) 銷售目標(biāo)（市場占有份額、銷售進(jìn)度） 市場競爭目標(biāo) 項目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個項目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。 追求身份的象征 居住在城區(qū)中心位置，盡享都市繁華所帶來的雍容以及不凡的氣度，這是所有城市財富階層的成功哲學(xué)。 ? 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 15萬元以上。 產(chǎn)品其它建議： ? 配室外觀光電梯，提升樓宇檔次。 （ 3）、大廈智能化應(yīng)按 5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 : ? 樓宇自動化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、 給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) ? 等）。 車庫：地下兩層，設(shè)一卡通智能管理。 供電系統(tǒng)：采用雙回路供電，保證供電可靠。 （ 2）、戶門布門磁報警開關(guān)。 天花：鋁扣板吊頂。 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚。大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。 （二）、會所功能配套 對于一個中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的附加因素?，F(xiàn)代的年輕高收入階層，大約也沒有多少時間在家里面招待自己的朋友。年輕高收入家庭對衛(wèi)生間的要求很高，有文化的年輕人更能夠接受自己的身體，而對私人生活采取更客觀和科學(xué)的態(tài)度，并享受這種生活。前期作好公關(guān)活動，利用戶外廣告、 DM 單、平面等媒介加大項目的市場宣傳力度。 （ 2）、投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項消費活動與情報咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實顧客管理的系統(tǒng)運作。 （二）、項目整體運營模式 為了營造 **購物中整體營銷氣氛，使前期營銷活動聚集人氣 ，根據(jù)項目區(qū)域地產(chǎn)市場狀況以及未來發(fā)展走勢、經(jīng)濟(jì)生活水平等等原因，項目的銷售建議如下： **購物中心整體以租代售，租售并舉，通過招商帶動商鋪銷售；首推一層、三、四樓層，帶動二、五層的整體推出），引來更多的目標(biāo)客戶群體。 ５ 、市場招商的全面展開 針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動； 針對中小商戶招 商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介 。 （四）、經(jīng)營管理原則 堅持經(jīng)營原則 **購物中心實行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè)，秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營原則，以增加開發(fā)商的信譽(yù)度、商戶的信心、市場的認(rèn)可度，全面提升 **購物中心的商業(yè)影響力和市場占有率。 特色業(yè)態(tài) —— 運動城、數(shù)碼城 3 層運動城引進(jìn)國內(nèi)一線主力品牌店面進(jìn)駐，創(chuàng)造一流的個人服務(wù)空間。 ? 商圈優(yōu)勢 處于核心商圈，淮安全市商業(yè)消費均集中于此。 ? 全方位多元化經(jīng)營手法，不同消 費區(qū)域會給整個廣場帶來多個利潤增長點。 （ 2）、項目經(jīng)營提升 ? 提高日均人流量，吸引人流為目標(biāo) ? **購物中心對顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性。 ? 對逐漸暗淡的電燈要在其“壽終正寢”之前提前更換。 ? 半間接照明：利用托架照明、垂吊照明之類的器材，借著天花板、墻壁，利用反射光源照明，專賣店、小型商超采用此法。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用； ? 從正后方照射的光。 1購物中心停車規(guī)劃設(shè)計原則 （ 1） 、與購物中心規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； （ 2）、停車購物的方便性，安全性； （ 3）、人車分流； （ 4）、引導(dǎo)人流。鋪位面積原則上易大不易小。 ? 專用通道設(shè)置 結(jié)合購物中心功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。 由此可見， **購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂活動和場內(nèi)景觀。 F2 女裝、童裝 服裝類品牌店建議選擇：哥弟女裝 (臺灣名牌 ) 、 only 女裝 (丹麥名牌 )、艾格女裝 (法國品牌 ) 、歌莉婭女裝 (中國品牌 )、千百惠女裝 (中國品牌 )；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、 FED、來爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、 ELLE 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開門、櫻桃小丸子、叮特來。 （ 2）、突出特色，利于經(jīng)營。 **購物中心將改變整個淮安市的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財富去創(chuàng)造更多財富 的態(tài)度，送給淮安人民一個全新的投資理念。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，可總結(jié)出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。 應(yīng)對措施： — — 加速政府部門拆遷力度； —— 及時跟進(jìn)本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)； —— 在項目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。 ? 區(qū)位優(yōu)勢：位于商務(wù)中心區(qū)（ CBD） ? 地段優(yōu)勢：項目地 處主干道淮海北路（雙向六車道）一側(cè)，交通便利； ? 項目可塑性強(qiáng)：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體， 樹立嶄新地標(biāo)物業(yè)典范； ? 人氣優(yōu)勢：本項目北靠匯通大市場、汽車總站；南依體育館、市民廣場，處于中間位置，在規(guī)劃設(shè)計方面采取“南北互通”之規(guī)劃，聚集人氣，形成區(qū)域化效應(yīng)。 ? 投資者要求的商鋪價格：投資者心目中商鋪價位自然是越低越好，但是成熟的商業(yè)市場、優(yōu)勢的商鋪價格則不會隨著投資者的心理而有較大幅度的降低，特別是新開發(fā)之商業(yè)樓盤，往往都高于商業(yè)市場的平均銷售價格水平。 （三）、商鋪投資者 商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。 商鋪增值的特點 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。 淮安在推進(jìn)城市發(fā)展，特別是蘇北地區(qū)中心城市發(fā)展過程中，商業(yè)市場環(huán)境發(fā)生改變后，以目前的商業(yè)分布及發(fā)展格局顯然不能迎合社會及購買力的進(jìn)步。 二、淮安市全市社會 固定資產(chǎn)投資圖 050100150200250300350億元系列1 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 綜合評述： 全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)項目增長較快，各產(chǎn)業(yè)投入比重繼續(xù)增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)更是拉動了淮安市社會固定資產(chǎn)投入的中堅。 （ 4）、城市規(guī)劃圖冊 二、清河區(qū)概況 基本概況 清河區(qū)位于淮安市主城區(qū)，總面積 平方公里。 兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市?；窗彩?總?cè)丝?527 萬，其中市區(qū)面積 80平方 公里，市區(qū)人口 80 萬。 城市規(guī)模：中期（ 2020 年） 100 萬人，遠(yuǎn)期（ 2020 年） 120 萬人。 綜合評述： 本區(qū)未來發(fā)展將遵循功能配置高效化、交通運輸現(xiàn)代化、商業(yè)環(huán)境優(yōu)美化、開放空間系統(tǒng)化的宗旨完成其核心、配套、輔助三個職能，成為淮安市城市中心商務(wù)區(qū)（ CBD）。 第三篇 項目分析 一、項目基本情況 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 實景照片 二、項目投資分析 （一）、商業(yè)環(huán)境 以淮安現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。 商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的全部投資過程。 ? 投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為 25～ 50 m178。 三、項目 SWOT 分析（項目地塊價值分析） （一）、項目優(yōu)勢（ Superiority） ? 鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 **位于淮海北路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)淮安市中心最繁華的黃金區(qū)位。 優(yōu)勢應(yīng)用： ? 此區(qū)域是房產(chǎn)開發(fā)“高價區(qū)”，高起點的商業(yè)規(guī)劃占據(jù)淮安商業(yè)制高點，在營銷推廣方面將有利于本項目； ? 研展本項目在淮安市商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣； ? 作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善； ? 在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮停車及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件； ? 人流、人氣是今 后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證； （二）、項目劣勢 (Weakness) ? 地塊利用面有差異 本項目地塊南面臨廣場、西面臨主干道、北面臨匯通市場，商業(yè)操作優(yōu)勢明顯，唯東面臨街，街道狹窄，往東圍墻及學(xué)校，商業(yè)操作有難度。 ? 與市民廣場相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ) 通過調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項目可以結(jié)合市民廣場，構(gòu)建“大型購物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。 淮安主要商場業(yè)種相對齊全。 第四篇 商業(yè)篇 一、本項目 商業(yè) 規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 （一）、商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)概念定位建議 根據(jù)本項目的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（ Shopping Mall）。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣， **購物中心總體劃分為地上五層，地下一層。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占 40%。 本項目購物中心人流動線的規(guī)劃設(shè)計建議 （ 1）、注重購物中心內(nèi)外溝通，脈 絡(luò)清晰； （ 2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （ 3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設(shè)置道寬。 （ 4）、商鋪進(jìn)深 商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于 2： 1。 （除特殊說明外，以上都以使用面積計） 本項目購物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計建議 以購物中心核心主題特色（中庭）為基點，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與購物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與購物中心主題特色的和諧性與均好性。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： ? 從斜上方照射的光。 （ 3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時應(yīng)經(jīng)常留心以下事項： ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 1 購物中心的裝修方案 建議 為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個性展示，建議購物中心的裝修采用如下方式： 地面和天花統(tǒng)一設(shè)計和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計。 ? 延長顧客人均停留時間為目標(biāo) ? **購物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場的同時享受廣場濃厚文化氛圍氣息； ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費的過程中盡享其樂。 智能化應(yīng)按 5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 : ? 樓宇自動化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) … 等）； ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)； ? 消防自動化系統(tǒng) (FAS):消防報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)； ? 辦公自動化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)； ? 信息自動化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線，能實現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播； ? 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數(shù)字電視； ? 無線通信系統(tǒng)：無線尋呼 對講系統(tǒng)、移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng)； ? 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 （二）、 **購物中心攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣 優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配 成功經(jīng)營的主力店對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用： ? 帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性； ? 能夠吸引更多的消費群體，增加人流量，幫助其他專業(yè)店等提高銷售力； **購物中心從開始應(yīng)從主力店招商做起，同時確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配 。 （二）、項目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣 （三）、經(jīng)營策略 營銷 網(wǎng)絡(luò) 幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場需求和營銷關(guān)系。 四、本項目商業(yè)招商方案 （一）、 招商計劃 成立招商團(tuán)隊 市