【正文】 ? 示范性長期性招商：樣板市場招商 作為一種招商手段，樣板市場招商為商場的招商提供了一種全新的思路。 3. 招商的方式選擇 ? 集中性高效能招商：會場招商 會場招商是一種比較普遍的招商形式，能夠?qū)崿F(xiàn)一個確定的時間段和一個確定的空間內(nèi)，使招商信息和客戶資源匯聚在一起，雙方直接面對，互相了解洽談，是招商的極好形式。 所謂招商的戰(zhàn)術(shù)時機(jī)，就是從商場經(jīng)營、開業(yè)、招商進(jìn)展的角度來考慮招商工作的實(shí)際可操作性，利用生意的淡旺季、競爭對手的狀況以及商家招商的難易程度等方面，利用時間的有利因素對商場進(jìn)行招商。對于購物中心而言，為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，應(yīng)當(dāng)合適地采取多種經(jīng)營方式，這些不同的經(jīng)營方式不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合商場長期經(jīng)營性的特點(diǎn)。 二 、招商策略 （一）招商的基本原則 招商既是商場建設(shè)的“果”，也是運(yùn)營成敗 的“因”，這種復(fù)雜的因果關(guān)系決定了招商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營全流程中的重要作用，在商場招商的過程中，要遵循招商的一些基本原則。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 58 深圳松崗星港城 店內(nèi)匯集了國內(nèi)外著名暢銷品牌，并以精品百貨、數(shù)碼通訊港、特色美食坊、品牌店中店、特色服務(wù)店、城市節(jié)奏步行街以及店外的城市中心文化廣場等共同形成多業(yè)態(tài)的商業(yè)聯(lián)合體，精心致力于為當(dāng)?shù)鼐用?構(gòu)建集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化等為一體的一站式多功能的城市生活平臺。開業(yè)后，沃爾瑪人流如過江之鯽。 ? 在進(jìn)行功能設(shè)計(jì)和分布時，必須充分考慮本項(xiàng)目的體量和商品的負(fù)載量，以及目標(biāo)市場的深層次需求。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。 ? 個性化 — 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)核心區(qū)標(biāo)志性商場典范 ： 獨(dú)一無二的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典 ,全面體驗(yàn)式休閑消費(fèi)之都。 四、 價(jià)格策略 采用 “ 平價(jià)入市，平開高走 ” 價(jià)格策略，在價(jià)格表走勢上呈現(xiàn)前低后高，在整體銷售過程中，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)，項(xiàng)目入市前期充分利用項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值、自身配套優(yōu)勢，打開市場，同時須控制好首批推出市場單位的價(jià)格，避開客戶對價(jià)格的敏感，以較低的價(jià)格迅速搶占市場，以達(dá)到項(xiàng)目的品牌效應(yīng)及良好的口碑宣傳效果。 推售產(chǎn)品 推售時間 商業(yè) 2020 年 10月 公寓、小戶型住宅 2020 年 12月底 塔樓大戶型住宅 2020 年 2月 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 42 二 、 內(nèi)部認(rèn)購策略 ? 終極目標(biāo)：引爆式開盤 ，實(shí)現(xiàn)快速清盤目標(biāo)，其 前提條件：儲備足夠量 “有效” 客戶。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 39 第三章 項(xiàng)目總體推售策略 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 40 一、 總體推盤計(jì)劃 （一） 先認(rèn)籌后認(rèn)購，引爆式開盤 根據(jù)本項(xiàng)目的供應(yīng)量，必須有一個提前預(yù)熱、部分消化的過程。所以商業(yè)的成功和永續(xù)經(jīng)營成功也是整個項(xiàng)目，包括一期的核心所在，并能以此完全兌現(xiàn)股東收益，并保證中小投資者的利益，并進(jìn)一步推進(jìn)二期的開發(fā)。 ? 盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并提前設(shè)定危機(jī)公關(guān)策略，特別是預(yù)防媒體負(fù)面報(bào)導(dǎo)或活動執(zhí)行的意外事情發(fā)生。后期通過返租杠桿獲取 35年的統(tǒng)一經(jīng) 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 36 ? 營時間，培育和做旺市場。 如何取舍與區(qū)隔？ ? 在強(qiáng)勢推進(jìn)項(xiàng)目整體定位與商業(yè)優(yōu)勢時，與塔樓住宅之高尚有沖突，如何規(guī)避？ 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 35 A｛答案｝ ? 分期開盤。 —— 我們賣的不僅是牛扒，更是那滋滋滋的味道 —— 我們銷售的不僅是一套店面 /公寓 /住宅，更是一種部賺錢的機(jī)器。站在 慈溪東翼 中心的立場，以國際化表現(xiàn)手法訴求領(lǐng) 跑者地位，促進(jìn)項(xiàng)目推售氛圍和支持項(xiàng)目價(jià)值高攀。 本土地產(chǎn)商活躍，香格、維科、恒元在是 慈溪市場上占據(jù)較大的市場份額 。 （二） 鎮(zhèn)級市場市場 滲透與擴(kuò)張的掌控 Q｛問題｝ ? 鎮(zhèn)級市場的傳統(tǒng) VS 最新商業(yè)模式 ： 觀海衛(wèi)市場發(fā)展程度不高 ， 住宅市場在起步階段，商業(yè)處萌芽階段。 ? 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)新項(xiàng)目 或同類性項(xiàng)目的產(chǎn)生的 不確定性 —— 加快觀海衛(wèi)鎮(zhèn)城市建設(shè)，促動同類項(xiàng)目競爭的不確定性。 ? 觀海衛(wèi)鎮(zhèn) 房價(jià)價(jià)位 低于慈溪約 3000元 /㎡ ，促進(jìn)截留本地投資者。 WO ? 產(chǎn)品錯位規(guī)劃，精準(zhǔn)鎖定足夠量圈層客群。 ? 高層住宅在環(huán)境上難于競爭主流高尚住宅。 項(xiàng)目 營銷的目的不限于把房子和商鋪賣完，而且在于通過對項(xiàng)目突破式營銷， 獲取項(xiàng)目價(jià)值最大化，兌現(xiàn)股東投資最大化收益 。 業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 階段 商業(yè) 20683 約 229 第一期 公寓 15814 368 第二期 小戶型住宅 14034 208 第二期 高層住宅 12985 104 第三期 合計(jì) 63,516 約 909 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 25 （ 二）招商目標(biāo) 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 需招商 面積 1F 大潤發(fā)超市大廳 4300 超市卸貨區(qū) 黃金珠寶 368 368 鐘表精品 服裝服飾 /小型餐飲 1326 0 眼鏡店 化妝品 配飾 /飾品 女性服裝服飾 戶外運(yùn)動休閑 皮鞋皮具 圖書音像 /文具 178 0 藥店 /飲食 /沖印 382 0 通道 4300 0 小計(jì) 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 需招商面積 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 26 2F 大潤發(fā) 15961 0 汽車通道 625 0 小計(jì) 16586 0 3F 服裝服飾 2552 2552 牛仔休閑 273 273 鞋帽包 485 485 家居服 /內(nèi)衣 /針織 /童裝 電影院（取消） 688 0 美食廣場 1062 0 兒童游樂 1038 0 美容 0 餐飲 0 家居 /文體用品 0 辦公區(qū) 2167 0 其他 4380 0 小計(jì) 其他（實(shí)測誤差） 0 合計(jì) 49535 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 27 二、營銷 目標(biāo)分解 時 間 2020年 6月 2020年 8月 2020年 9月 2020年 10月 2020年 12月 2020年 2月 準(zhǔn)備期 2020年 5月 2020年 12月 蓄勢期 內(nèi)部認(rèn)籌 商鋪開盤 小戶型 公寓開盤 塔樓住宅 開盤 二期住宅銷售期 階段劃分 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 28 第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略與策略 一、 營銷策略背景思考 (一 ) 我們 不擔(dān)心項(xiàng)目銷售。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 13 第 二 節(jié) 項(xiàng)目定位 嘉 潤國際廣場，不僅僅有商業(yè)，還有公寓、住宅，它是一個能改變 城市 格 局的 城市綜合體；嘉潤國際的商業(yè)，也絕不僅僅只有“大潤發(fā)”，它還有 時尚百貨、 餐飲和娛樂、電玩城 等 ，它是一個提升區(qū)域商業(yè)發(fā)展層次的商業(yè)體，是一個 CITYMALL！ 一、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 慈溪東翼中心、慈東第一城 慈溪市最具投資價(jià)值的地產(chǎn)產(chǎn)品 二、項(xiàng)目形象定位 營建主流、制造全新生活方式 觀海衛(wèi)商業(yè)核心區(qū)、時尚品位中心 最具品質(zhì)與全生活配套高尚寓所 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 14 三、項(xiàng)目 市場定位 慈東首創(chuàng)，集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住、文化、旅游等功能于一體，涵蓋大型購物中心、世界 500 強(qiáng)超市、高尚住宅、精品小戶型、酒店式公寓等國際 都市化、復(fù)合型、全新體驗(yàn)式 Citymall。裙樓共三層：一樓為 精品 百貨，二樓整層為中國前 3強(qiáng)企業(yè)“大潤發(fā)“超市，三樓為商業(yè)配套（包括餐飲、休閑、文化）與潮流前線商城。慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 1 謹(jǐn)呈 ：寧波市嘉潤置業(yè)有限公司 嘉潤國際廣場 《 項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告》 深圳市集佳地產(chǎn)顧問有限公司 貳零壹零年叁 月 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 2 目 錄 第一章 嘉潤國際廣場綜述 第一節(jié) 項(xiàng)目綜述 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 第三節(jié) 嘉潤國際經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二章 營銷背景分析與戰(zhàn)略掌控 第一節(jié) 營銷目標(biāo)及目標(biāo)分解 第二節(jié) 營銷目標(biāo)分解 第三節(jié) 營銷戰(zhàn)略與策略 第三章 項(xiàng)目總體推售策略 第四章 商業(yè)板塊深度營銷 一、商業(yè)板塊總體定位 二、目 標(biāo)客戶定位 三、業(yè)態(tài)規(guī)劃 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報(bào)告 3 第五章 商業(yè)板塊 招商與經(jīng)營管理策略 一、各業(yè)態(tài)目標(biāo)消費(fèi)群定位 二、招商策略 三、經(jīng)營管理定位 第六章 商業(yè)板塊 銷售策略 一、銷售策略 二、銷售政策 三、推售策略 四、定價(jià)策略 第六章 公寓與小戶型住宅深度營銷 一、公寓部分深度營銷 二、小