【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。主要目的是開展全員營銷 ，擴大與客戶的接觸面。 （二）對于公寓和寫字樓小客戶 ① 免費發(fā)放 VIP 優(yōu)惠卡，價值 5000 元，開盤當天簽定定金協(xié)議在享 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ B） 促銷性戰(zhàn)略：為使消費者對本案有特殊的深刻印象，并催促消費者能立刻抵達現場參觀，必須在適當的時機進行 SP 活動，吸引大量人潮， 以期創(chuàng)造銷售高峰。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在企業(yè)新聞策劃的基礎上增加硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加，這是廣告發(fā)布的第一個高潮，同時也標志著強銷期的開始。銷售代表 屆時將邀請前期積累的幾百位客戶參加，給他們派發(fā)小禮品，以收買人心。 ② 社區(qū)巡展 時間： 2020 年 11 月 1 日 — 30 日 地點：唐徠小區(qū)、海寶小區(qū)、北安小區(qū)、北京東路變壓器廠家屬院門口、新世紀家園、新月小區(qū)、湖濱花園、 太陽都市花園、 中房高爾夫、北苑小區(qū)，民生城市花園、藍山名邸、魯能陶然水岸 小組作業(yè)： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目可以考慮給予免費的待遇。 ⑵物業(yè)服務分級建議 公寓部分： 物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實行對社區(qū)的全面化的關于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設施的管理等等。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、 交房標準建議 高端寫字樓和公寓類物業(yè)在未來有很強的市場需求，如何在設計和開發(fā)環(huán) 節(jié)切實提升內在品質，增加技術含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得社會效益和經濟效益的雙贏，是關乎寫字樓和公寓產品具有持久生命力的決定因素。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第二是控制戶型面積進而控制房子總價。一個成功的寫字樓產品，更應強調以客戶需求為中心，旨在提供高端的商務平臺，提供人性化的溝通及交流，注重辦公室對企業(yè)文化和 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 7）具體對各功能區(qū)的要求如下： 起居室： 應寬敞、明亮、通風，有較好的朝向和視野，由于起 居室兼交通功能，所以在廳中的門應盡可能減少，應做到兩面臨墻沒有門，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。 局促。同時作為紫荊花商務中心的一部分 ， 每棟 樓的立面設計風格一致，保證整體項目的統(tǒng)一和檔次。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售代表在談判時，如果是客戶有支付能力，則不必采用；如果有部分客戶想買而苦于資金壓力，我們可使此策略，這樣能保證不壓房，而能收回該套房 80%的房款。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高 的升值預期 ，方是本項目從市場突圍的突破口。 各樓層均價如下： （考慮到優(yōu)惠打折，對外執(zhí)行銷售價要比此單價高） 樓層 單價 均價 五 3500 3880 元 /平米 六 3586 七 3632 八 3668 九 3704 十 3740 十一 3776 十二 3812 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 新區(qū)裝 修公寓 均價 3700 100% 君邑公寓 3800 100% ﹢ 0 ﹢ ﹢ ﹢ 山水文園 3600 100% ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 城市主場 3800 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹣ 由上表可看出，紫荊花小戶型公寓與周邊公寓相比有很強的競爭優(yōu)勢，因此，D、 E 座裝修小公寓 均價 在 3800 元 /平米 左右。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于客戶買房愛做比較，因此我們的定價必須考慮周邊樓盤的價格水平。 ◆ 寫字樓和公寓的中間客戶： 一般投資者： 閑置資金在 30 萬元以上的家庭，投資經驗少 ,范圍以分布紫荊花周邊高檔社區(qū)居民為主。 小戶型：創(chuàng)業(yè)成長階段，收入穩(wěn)定的中小 企業(yè)。 要達到這一點，紫荊花在規(guī)劃及后期打造中， 必須將 現在 既定 的規(guī)劃 方案嚴格執(zhí)行下去。在新區(qū)，人人都知道到了行政中心或人民廣場就到了新區(qū)的圓點， 可見，行政中心區(qū)已經不僅僅是政治概念，更是 土地稀缺價值的直接體現。 ◆ 易大紫荊花商務中心 所處行政中心區(qū)位，具備做高端商務的先天條件。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市場分析總結： 通過對銀川房地產市場環(huán)境、寫字樓及公寓發(fā)展狀況、區(qū)域競爭因素及項目 SWOT 分析，我們對 易大紫荊花商務中心 所處的大環(huán)境、市場環(huán)境及區(qū)域環(huán)境都有一個比較直觀的認識，即 市場機會很好，供求矛盾突出，高端寫字樓出現，高品質服務欠缺，競爭狀況激烈 。 威 脅 (T): ◆ 80%的銀川中小企業(yè)一兩年內不打算購買寫字樓， 要轉變他們的置業(yè)觀念仍需時日。 劣 勢 (W): ◆易大地產作為殺入銀川地產界的新貴，受青春集團開發(fā)的青春商務大廈的影響投資者易持觀望態(tài)度。 ◆與國際會展中心、政 府辦公大樓、五星級大酒店相鄰相望，咫尺繁華。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月左右 銷售率： 60％ 配套：裙樓具備休閑、餐飲、娛樂等各項設施。 月 銷售率： 20％ 配套：裙樓具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施。 在新區(qū)與本案爭奪客源的主要樓盤為恒泰大廈、和信創(chuàng)展中心、馬斯特國際商務中心、金融街。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銀川寫字樓的價格水平： 3200 元 /㎡ —4700 元 /㎡占大多數，中房高爾夫 3600 元 /平米，恒泰商務中 心 3680 元 /㎡起，和信創(chuàng)展 39004100 元 /㎡ ，青春財富 5層以下 5988 元 /㎡， 6—10 層均價 6600 元 /㎡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而今年 6 月底為 2786 元 /平方米，價格指數為 115 點。其中 ,本省其他地區(qū)人員購房平均價格為 2453 元 /平方米 ,為各類人員購房的平均價 格之首。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。施工房屋新開工面積的大幅下降 ,會直接影響下半年的房地產開發(fā)投資總量及明年的市場供應。上半年全市完成房地產開發(fā)投資 億元 ,同比下 降 %。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。今年 16 月，市轄區(qū)施工房屋建筑面積 萬平方米，同比下降%。與上年相比， 90 平方米以下住房供應量已有很大增幅，但 離 國家要求還有一定差距。截至 6 月底，市轄區(qū)商品住房銷售合同備案面積為 ,其中本市人員購買 ,占 %。 （五） 商品房及商品住房平均銷售價格有所下降。西夏區(qū)為 1243 元 /平方米 ,同比下降 %。主要是過去一些舊寫字樓的配套和管理水平難以滿足需求。但按照國家對房地產業(yè)宏觀調控政策關于 “90 ㎡ /70%”的要求，開發(fā)建設小戶型公寓住房受到更多房地產開發(fā)企業(yè)的青睞。周邊云集眾多高端社區(qū)，民生城市花園 、 圣雪絨 藍山名邸、陶然水岸、森林公園、尚景世家、歐陸經典、鳴翠春天等一大批高端樓盤，入住人口約在 10 萬人左右：本地居民購房約占 63﹪，外地居民約占 47﹪，主要消費群體集中在政府領導，公務員，民營、私營企業(yè)老板，公司高級管理人員，白領階層，其中政府領導，公務員，高級管理人員月收入在 2500— 3000 元，屬于中端消費群體，而民營、私營企業(yè)老板月收入在 5000— 20000元，屬于高端消費群體。 事實上我們主要對手還是恒泰大廈和和信創(chuàng)展中心。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二） 市場機會點分析 ◆ 作為陜西北部、內蒙西部、甘肅東北部最大的城市，銀川作為區(qū)域中心城市，輻射功能越來越強勁，大量外地人進入、城市化進程加快使銀川商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，銀川的寫字樓市場會有 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◆銀川高端寫字樓并不多見， 易大紫荊花商務中心 具備作為高品質商務樓盤的基本功能，吻合寫字樓市場發(fā)展趨勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◆管理模式人性化。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。如果 易大紫荊花商務中心 從這個角度切入，把知名的物業(yè)顧問公司和商務配套植入 易大紫荊花商務中心 ，市場推廣上便可獨樹一幟，在寧夏第一次把高品質硬件和高品質軟件結合起來，形成新一代寫字樓的標準。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 這個主題充分體現 易大紫荊花商務中心 硬件和軟件的兩個高品質特征。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如此，項目就成功了。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如銷售情況好，則微升。 樓盤名稱 建筑面積（平米） 產品類別 主力面積（平米） 均價（元 /平米） 陶然水岸 170000 多層、小高層 140 3300 翠柳島 46000 小高層 150160 4000（多層） 3100（小高層） 山湖名居 85000 160170 3500（小高層） 太陽島 54000 120140 3500（多層、小高層） 藍山名?。?4期） 19500 多層 110140 3400 鳴翠春天 80000 多層 110150 3100 碧水藍天 210000 多層、小高層 山水文園 11380 公寓 5060 3600（精裝） 時代之星 54000 公寓 3000（帶電梯毛坯）2820（無電梯，簡裝） 尚景世家 150000 普通住宅 130190 3200 君邑公寓 3841 3800（精裝） 城市主場 5080 3800（精裝） 和信創(chuàng)展中心 26000 寫字 樓 整層 3950（尾盤價） 恒泰大廈 21000 寫字樓 整層 3700 在廣泛市場調查的基礎上，我們分別就各種物業(yè)類型的價值與周邊樓盤量化分析如下： 住宅部分：（ J、 H 座） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此要把那些租賃客戶轉化為購買寫字樓客戶，在 付款方式上就要 盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長的貸款年限。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 主入口作為起點軸線，成為聯系一期和二、三期的紐帶，有利于業(yè)主最大限度共享公共配套和景觀資源。 細膩 的細部設計體現典雅、高技術的風格。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在廚房的設計方面除了一型、 L型，可考慮 開放式，半開放式的廚房設計；還應考慮到廚房操作臺的擺放、管線安 裝，通風排氣條件，體現個性品味。 衛(wèi) 生間： 應滿足洗衣、洗澡、便溺、化妝功能，公用衛(wèi)生間、主臥 衛(wèi)生間可各有側重，衛(wèi)生間和洗手間應分隔開?；谶@些因素，紫荊花國際寫字樓在標準層戶型分割上應充分考慮 采光、通風、采景、人流和使用的便 利程度 等因素。 A 座大堂為 1215 軸線與 AC軸線之間區(qū)域； B座大堂為 47軸線與 AC軸線之間區(qū)域 商鋪編號 軸線 類型 套內建筑面積 經營方向 S101 1416 軸線 一連四 1700 KTV、茶樓、健身、咖啡廳、培訓學校 S102 1112 軸線 一連四 1700 S103 811 軸線 一連四 3600 銀行、保險、證券、郵政 S104 68軸線 一連四 1700 KTV、茶 樓、健身、咖啡廳、培訓學校