【正文】 沙盤顏色 淺灰色，模型燈光 控制系統(tǒng)要先進(jìn)，比如分層控制。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、 項(xiàng)目包裝 一）建立 VI 系統(tǒng)（ LOGO、置業(yè)計(jì)劃、紙杯、胸牌、名片等） 二）指示牌 中央大道與新昌西路交叉口西北角，新昌西路與親水大街交叉口東南角可考慮放置指示牌，一是起到宣傳 易大紫荊花商務(wù)中心 ，二是起到指示售樓中心作用。比如 100平米的寫字樓，售樓中心對(duì)外執(zhí)行價(jià)位 4200 元 /平米，保底價(jià)為 4000 元 /平米，如果引薦人促成最終 4100 元 /平米，則差額為 100 平米 *（ 41004000）元 /平米 =10000 元。 對(duì)外執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)于中間人，為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，不管是老客戶還是其他單位的內(nèi)部人員，只要經(jīng)引薦成交的，均給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)回報(bào)。 四）對(duì)于特殊引薦人的回報(bào)方案。 ②交 2 萬(wàn)元預(yù)約金，此款項(xiàng)在正式銷售時(shí)如果客戶決定購(gòu)買可沖抵房款；如果客戶決定放棄預(yù)約，此款可無(wú)息退還。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑤ 房屋總 價(jià)在 1600 萬(wàn)元以上享有現(xiàn)行價(jià)格 95 折的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠付款金額同期貸款利率的 12 個(gè)月利息。 ③ 房屋總價(jià) 400萬(wàn)元～ 800萬(wàn)元享有現(xiàn)行價(jià)格 97折的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠付款金額同期貸款利率的 3個(gè)月利息。 （一）對(duì)于寫字樓和商業(yè)大客戶（首付比例不低于 50％） ① 優(yōu)先考慮樓宇冠名權(quán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣的目的是直接拉動(dòng)銷售， 按照推廣計(jì)劃 ，我司對(duì)紫荊花各樓銷售進(jìn)度做出預(yù)測(cè)，目的是保證工程的正常順利進(jìn)行，不能中途因資金原因停工，這樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。 具體措施：這一時(shí)期應(yīng)該提醒目標(biāo)群體購(gòu)買時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過(guò)，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨(dú)有特點(diǎn)，沿用 DM、銷海派發(fā)，維持 宣傳 車身的出現(xiàn)率，此時(shí)配合行銷活動(dòng)，達(dá)到化余房的銷售目的。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) ： （ A） 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略：采取海報(bào)派發(fā)方式，對(duì)本地區(qū)內(nèi)的居民進(jìn)行地毯搜索式派發(fā)，深度挖掘潛在客戶。出租的房子在業(yè)主感到其價(jià)值后可以采取“以租代售”的策略實(shí)施消化。 創(chuàng)造銷售高潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ B）具體實(shí)施： 1． 繼續(xù)運(yùn)用大型戶外看板，印刷精美 DM，配合現(xiàn)場(chǎng)行銷活動(dòng)交叉攻擊，以期達(dá)到迅速 消 化，不斷的刺激目標(biāo)群體，盡快采取行動(dòng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主要任務(wù) ：延續(xù)公開期的氣勢(shì)，為銷售高峰服務(wù)。 ﹙ B﹚在正式公開發(fā)售時(shí)我司將 預(yù)約客戶 集中 引爆，以促使 客戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)選定購(gòu)房單位并交納定金，簽定合約。 主要任務(wù) ：促成首批客戶盡快簽約，繼續(xù)吸引新客戶。 破銷售瓶頸，爭(zhēng)取較好銷售業(yè)績(jī)，快速回籠資金，支持工程建設(shè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 開盤發(fā)售期（ 2020 年 5 月 — 10 月自治區(qū)大慶） 這個(gè)階段預(yù)售證已經(jīng)取得，項(xiàng)目主體接近封頂，五十大慶獻(xiàn)禮工程全部亮相銀川，凱賓斯基形象已基本顯現(xiàn)，將前期積累的中小客戶集中引爆，突 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主要目的是向公眾展示開發(fā)商易大地產(chǎn)打造紫荊花 商務(wù) 中心 的實(shí)力和決心 ， 增強(qiáng)客戶購(gòu)買欲望，造成一定的轟動(dòng)效應(yīng)。 ④ 協(xié)助甲方舉行好奠基儀式 時(shí)間： 12 月 18 日 地點(diǎn)：新售樓中心 小組作業(yè)： 易大紫荊花商務(wù)中心 正式奠基利用新售樓中心的落成將 舉行盛大儀式，讓施工單位、監(jiān)理單位、 材料供應(yīng)商等單位也組團(tuán)參加。 ③ 老客戶回訪 時(shí)間： 2020 年 10 月 22 日 — 12 月 1 日 地點(diǎn)：現(xiàn)售樓中心 小組作業(yè)： 一方面利用德力邦咨詢過(guò)去在大武口、吳忠、賀蘭等地所積累的龐大 客戶資源及社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)電話或手機(jī)短信的形式進(jìn)行回訪，篩選潛在客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這個(gè)階段，項(xiàng)目處于施工階段，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚 未成熟，公關(guān)小組通過(guò)尋找大客戶進(jìn)行整售或整層先期出售，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低易大的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 時(shí)間： 2020 年 11 月 1 日 — 30 日 地點(diǎn)：銀川各大寫字樓 小組作業(yè)： 公關(guān)組 人 員準(zhǔn)備好談判手冊(cè)（包括區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、樓盤規(guī)劃資料、配套裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型布局 、價(jià)格及優(yōu)惠政策、投資回報(bào)分析等）后對(duì)銀川所有寫字樓內(nèi)中小企業(yè)業(yè) 主展開短兵相接， 一方面 篩選過(guò)濾潛在客戶 ，另一方面利用前期宣傳挖掘 有購(gòu)買需求的 新客戶 。 性商務(wù)大盤 ”的概念進(jìn)一步向來(lái)訪者闡述， 讓 他們 堅(jiān)定 新 區(qū)發(fā)展的信心 ，從而產(chǎn)生購(gòu)買欲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。宣傳車身廣告在這時(shí)登場(chǎng)，配合售樓處現(xiàn)場(chǎng)的 POP 廣告、 DM、銷海以及售樓人員的現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)把這個(gè)“ 第四代國(guó)際化品質(zhì)寫字樓 或銀川行政中心區(qū)地標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 具體實(shí)施：這一時(shí)期主要在于引導(dǎo)目標(biāo)群體，使之認(rèn)知產(chǎn)品的特質(zhì)，產(chǎn)生購(gòu)買欲 望 ，直接造成銷售目的 。 二 、 階段性 營(yíng)銷組合 策略 （一） 預(yù)約期（ 2020 年 10 月 — 2020 年 5 月） 主要任務(wù) ：聚焦人氣， 積累客戶， 為銷售 造勢(shì)。 其標(biāo)準(zhǔn)公寓可考慮在 元 /平米 .月，寫字樓商業(yè) 2元 /平米 .月左右 ,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在銷售時(shí)也很有競(jìng)爭(zhēng)力，能吸引客戶，對(duì)銷售很有利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置要根據(jù) 對(duì)象需要來(lái)設(shè)置，這樣不僅滿足了業(yè)主的 需要，給他們的生活提供了方便，同時(shí)也提升了物業(yè)的檔次。等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為中高級(jí)別。易大物業(yè)在這個(gè)階段選擇“搭車”要比“造車”劃算。 B、 聘用知名物業(yè)管理公司做 易大紫荊花商務(wù)中心 的顧問(wèn)或培訓(xùn)，由易大地產(chǎn)成立項(xiàng)目組對(duì)接，一可以降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二可以達(dá)到宣傳推廣本項(xiàng)目的目的，從而提高項(xiàng)目和發(fā)展商的知名度。因此鑒于項(xiàng)目的規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性，建議實(shí)行分級(jí)管理 ，并可以采用一般服務(wù)和特殊服務(wù)相結(jié)合的方式，來(lái)針對(duì)不同的客戶群體，滿足他們不同層次的需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化是我們必須要考慮的要素。 ■小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計(jì)園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂(lè)，使小區(qū)充滿詩(shī)情畫意和人文親和力。 立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。 ■ 紫荊花綠化分為以下幾個(gè)層次 中心花園 –––– 道路綠化 –––– 院落宅旁綠化 ■發(fā)展立體綠化、營(yíng)造空中景觀 立體綠化是有效增大住宅綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)的重要措施之一。 性，我司建議不做水文章，但要增加有內(nèi)涵的雕塑小品，提升物業(yè)品質(zhì)，與定位一致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 A 座大堂為 1215 軸線與 AC軸線之間區(qū)域； B座大堂為 47軸線與 AC軸線之間區(qū)域 商鋪編號(hào) 軸線 類型 套內(nèi)建筑面積 經(jīng)營(yíng)方向 S101 1416 軸線 一連四 1700 KTV、茶樓、健身、咖啡廳、培訓(xùn)學(xué)校 S102 1112 軸線 一連四 1700 S103 811 軸線 一連四 3600 銀行、保險(xiǎn)、證券、郵政 S104 68軸線 一連四 1700 KTV、茶 樓、健身、咖啡廳、培訓(xùn)學(xué)校 S105 35軸線 一連四 1700 S106 13軸線 一連四 2352 高端餐飲品牌 （四） 景觀規(guī)劃建議 環(huán)境是社區(qū)中的重要組成部分，主要包括綠化、水體、雕塑、小品等內(nèi)容，是社區(qū)重要的景觀，是社區(qū)重要的文化載體，考慮到水景今后的維護(hù)困難和長(zhǎng)期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商業(yè)戶型分割主要要服從業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，對(duì)于一期底商，我們建議主要以金融單位和餐飲為主，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要考慮室內(nèi)交通、上下水和排煙排污的處理。因此建議 標(biāo)準(zhǔn)間分割面積 不太大， 從 80到 150 多平方米，可自由組合。 要使銀川中小企業(yè)的租賃客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶，有兩個(gè)途徑可以實(shí)現(xiàn)，第一是減輕他們付款壓力。基于這些因素，紫荊花國(guó)際寫字樓在標(biāo)準(zhǔn)層戶型分割上應(yīng)充分考慮 采光、通風(fēng)、采景、人流和使用的便 利程度 等因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓： 高端寫字樓是外在品質(zhì)和內(nèi)在品質(zhì)的完美統(tǒng)一，在注重其社會(huì)職能，即對(duì)城市景觀效果起主導(dǎo)作用的同時(shí)，也不應(yīng)忽視其為使用者提供高品質(zhì)辦公環(huán)境的內(nèi)在職能。 衛(wèi) 生間： 應(yīng)滿足洗衣、洗澡、便溺、化妝功能，公用衛(wèi)生間、主臥 衛(wèi)生間可各有側(cè)重，衛(wèi)生間和洗手間應(yīng)分隔開。 餐 廳： 和起居室空間相對(duì)獨(dú)立，即有關(guān)聯(lián)又有分隔，如錯(cuò)層設(shè)計(jì)手法。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 6）樓層平面布局 控制在一梯三戶 和一梯兩戶為宜，面積配比合理 。在廚房的設(shè)計(jì)方面除了一型、 L型，可考慮 開放式，半開放式的廚房設(shè)計(jì)；還應(yīng)考慮到廚房操作臺(tái)的擺放、管線安 裝，通風(fēng)排氣條件，體現(xiàn)個(gè)性品味。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、書房、兒童房、衣帽 間、健 身房等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來(lái)。 2）室內(nèi)各功能分區(qū)合理，要求動(dòng)靜分開，公共與私密空間分開。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ②管道：各種管道包括水管、煤氣管、電線管等，要考慮做特殊處理，將管道“隱”起來(lái)，使外墻看起來(lái)十分簡(jiǎn)潔 ；涂以同墻面相近的特殊顏色，并貼近墻面，使人感覺(jué)不到凸出墻面的管道。 公寓建筑風(fēng)格與色彩要與寫字樓盡量保持一致，由于公寓的居住群體很挑剔，因此我們?cè)谕饬⒚娴奶幚砩蠎?yīng)注意以下細(xì)節(jié)： ①空調(diào)機(jī)位。 每棟 寫字樓具有獨(dú)立的雙入口和大堂 形象，出行更加方便，形象更加突出，便于業(yè)主自身 LOGO 形象的展示。 細(xì)膩 的細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)典雅、高技術(shù)的風(fēng)格。 （二） 建筑風(fēng)格 易大紫荊花商務(wù)中心 因其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性而將成為銀川新區(qū)的重要標(biāo)志，因而它的建筑外觀將直接影響到城市環(huán)境景觀質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③ 主入口作為起點(diǎn)軸線，成為聯(lián)系一期和二、三期的紐帶，有利于業(yè)主最大限度共享公共配套和景觀資源。 寫字樓銷售 控制 順序： 整售 —— 整層 —— 大面積 —— 散售 第四章 規(guī)劃建議 一、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一） 總體規(guī)劃 社區(qū)主入口建議 ：設(shè)置在新昌西路 理由： ① 新昌路人流車流較大，有利于展示項(xiàng)目形象，形成良好品牌。 公寓客戶按正常付款方式執(zhí)行。同時(shí)發(fā)票必須由開發(fā)商保管，直到客戶還完 20%貸款，退還發(fā)票，由購(gòu)房者與銀行發(fā)生正常的信貸關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具體銷售方案是 在首付 40%比例中， 20%可由易大地產(chǎn)提供兩年免息貸款（不必支付現(xiàn)金，只開收據(jù)，但收據(jù)不能留在客戶手里） ，其余 60%由開發(fā)商全程代辦