【正文】 。 小區(qū)為住戶精心設(shè)計配置了實用的智能化系統(tǒng)。 保安系統(tǒng)： A、小區(qū)設(shè)置獨立的安?？刂浦行?，對小區(qū)防盜、消防、車庫等進行 24小時監(jiān)控； B、設(shè)置訪客使用安保對講系統(tǒng)； C、安保人員 24 小時小區(qū)內(nèi)巡邏。 水、電、煤等配套系統(tǒng)： A、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，互不干擾； B、小區(qū)配置獨立的電站，保證每戶的用電需求。 室內(nèi)墻面和地面：地面和墻面采用水泥砂漿找平和粉刷。 廚房：預(yù)留脫排油煙機、燃?xì)鉄崴魑恢茫A(yù)留冷熱水管，設(shè)置足夠電源插座；墻地面為水泥沙漿粉刷。 電梯廳及公共走道：地面采用優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻面貓眼及高級鎖具；窗采用雙層中空優(yōu)質(zhì)彩鋁窗。 大堂入口、門廳：每幢建筑均留有寬敞整潔之門廳、廳內(nèi)地坪鋪設(shè)花崗石、墻面大理石到頂、另設(shè)吊頂及藝術(shù)照明設(shè)施，配合玻璃大門。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 43 頁 四、圣約翰名邸 ： 結(jié)構(gòu)：采用鋼筋砼樁基、現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)體系。 1會所設(shè)施：設(shè)有網(wǎng)球場、游泳池、健身房、桑拿浴室、理發(fā)美容室、桌球室、乒乓球室、茶室、棋牌室、咖啡廳、兒童游戲室、閱覽室 。 1預(yù)留功能：衛(wèi)生共用天線、 VCD 點播、家庭證券雙向交易、小區(qū)內(nèi)免費電話接駁。 1電話：廳和主人房均有入墻電話插座，預(yù)留 IDD 接駁。 1電視：有線電視插 口。 1廚房：預(yù)留來去水管、煤氣接口、排油煙機排氣孔。 窗：優(yōu)質(zhì)窗框。 大廈入口裝有訪客對講機及密碼門鎖。 保安系統(tǒng)：整個物業(yè)外圍裝有紅外線周邊保安系統(tǒng) 24 小時監(jiān)察。 信箱：各住宅大堂設(shè)華麗信箱。 各層大堂：高級防滑地磚地面、高級乳膠漆墻。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 43 頁 三、香港麗園： 外墻：主體鋪砌高級面磚及涂料組合。 1空調(diào)：每戶預(yù)設(shè)室外分體空調(diào)機位。 1廚房：配備全套櫥房及進口不銹鋼洗滌盆，操作臺面鋪蒙特利人造石臺面，“愛家”柜門板，“吉士多”單孔單柄龍頭，“林內(nèi)”牌 10 升國產(chǎn)即熱式煤氣熱水器，部分在單元安裝儲水式煤氣熱水器 ，“英雄”牌三眼搪瓷脈沖點火煤氣灶，“玉立”牌深罩式油氣分離脫排油煙機，“凱佛隆”家用凈水器，“維德”地磚，“勞倫斯”或“環(huán)球”墻磚?？蛷d設(shè)對講機。 1電源 /電話 /對講機：客飯廳及每個睡房均 預(yù)先設(shè)入墻高級安全電插座及開關(guān)燈掣。 陽臺：鋪砌地磚和外墻面磚，另裝落地玻璃移門。 內(nèi)墻及天花：漆“立邦”顏色乳膠漆。整個小區(qū)預(yù)設(shè) 5 類電腦級及光纜網(wǎng)絡(luò)，提供每戶 10兆內(nèi)部帶寬連接，小區(qū) INTERENT 接入可共享 10 兆帶寬，并可根據(jù)用戶需要增至155 兆。 電力供應(yīng)：設(shè)高壓供電所及變壓電房，住宅單元 100 平方米以下每戶供電量 4 千 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 43 頁 瓦， 100 平方米以上每戶供電量 6 千瓦。電梯二十四小時操作。 首層入口大堂：地 臺及墻身鋪砌高級同質(zhì)磚及大理石，吊頂配美觀燈飾。 1 安全系統(tǒng)；知能案保（可視門禁，消防系統(tǒng)，防范系統(tǒng)）。 1 電 話：預(yù)埋電纜到樓層，房間、客廳預(yù)留電話 線。 室內(nèi)墻及地面：內(nèi)墻混合水泥沙漿底，面壓光，白水泥批平，地 面采用水泥沙漿磨毛面。 分戶門窗：高級防盜、放火門，附設(shè)貓眼及高級門把鎖， 窗為彩色鋁合金粉末噴涂，中空玻璃。 電 梯：瑞士迅達高級高速電梯（ 1000KG ） . 電 梯 廳：現(xiàn)代風(fēng)格裝修。 外 墻：二層以下采用天然石才，以上高級進口外墻涂料玻璃 幕墻 帶形窗。 要求開發(fā)商財力雄厚。 個案的推出對客源層的鎖定非常重要。 F、 客戶群體分布廣泛，講究生活質(zhì)量，多次置業(yè)者占絕大多數(shù)。 D、 講究物業(yè)宣傳，廣告投入巨大。 B、 有樓盤自身突出特點和風(fēng)格，賣點明確。 開發(fā)商實力雄厚。 四、市內(nèi)相似個案檢討： 例舉 ： 長寧區(qū) —— 圣約翰名邸 徐匯區(qū) —— 東方曼哈頓 靜安區(qū) —— 中凱城市之光 普陀區(qū) —— 光明城市 閘北區(qū) —— 河濱豪園 如以下附表所示： 個案匯總表： 案 名 圣約翰名邸 東方曼哈頓 中凱城市之光 地 址 長寧路 1188 號 虹橋路 128 號 成都北路 1288 號 電 話 62331188 64685555 62679351 開 發(fā) 商 綠地（集團） 東 方海外 中凱置業(yè) 營銷企劃 綠地營銷 新港物業(yè) 營銷企劃 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 43 頁 建筑樓層 31 30 6— 30 基地面積 30000 57000 63000 總銷面積 100000 220000 230000 規(guī)劃面積 100—— 270 80—— 162 99— 632． 93 主力面積 100/2 房 140/3 房 8098/二房 141162/三房 150 單價范圍 6500—— 10000 9000— 12000 8500— 13000 均 價 8500 10500 9500 主 力總價 80 萬 /2 房 120/3 房 130000 1500000 總銷金額 7 億 21 億 13． 5 億 總銷戶數(shù) 800 1900 900 可售戶數(shù) 800 648 900 售出戶數(shù) 783 642 一期 100% 銷 售 率 93% 94% 二期預(yù)定 綠 化 率 40% 40% 48% 容 積 率 3． 6 3． 7 3． 85 得 房 率 79% 81% 80% 車位售售 15 萬 27— 29 萬 25— 30 萬 物管公司 未定 東方海外項目 第一太平洋戴維斯 物 管 費 2． 5 元 3 元 3 元 工程現(xiàn)狀 外立面 二期 2/3 地上五層 公開日期 99/6 00/10/28 預(yù)計 01。 小環(huán)境的好壞對小區(qū)產(chǎn)品的定位有直接關(guān)系。 交房日期集中在 2002 年下半年。 樓層去化產(chǎn)品類型分析： 項目 建筑樓層 去化段 交房日期 陽光前景 33*3 暫無 03． 4 紫虹嘉苑 6— 24 暫無 02． 12 新外灘花苑 2 33 20 以上較快、頂層 01 年底 香港麗園 19— 32 15— 25 02． 7 東方都市景苑 1 2 2 17 121— 20 02/5 海倫香榭 10 3— 8 02/8 瑞虹新城 39 15— 18 25— 30 03 年 新外灘鑒賞家 24 20— 24 02/3 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 43 頁 從上表可看出： 本區(qū)域內(nèi)個案推出以 30 層左右的高層為主推方向，而且去劃也以中高以上樓層較為快，由次可推理本區(qū)域客戶對高層的抗性并不大。 面積與總價分析： 項目 二房主力面積 總價 套數(shù) 三房主力面積 總價 套數(shù) 陽光前景 94— 100 47— 50 萬 231 132 66 萬 132 紫虹嘉苑 96— 99 46— 48 萬 約 72 122—135 60— 65萬 約 84 新外灘花苑 117— 121 84 萬 約 93 158—172 120 萬 約 153 香港麗園 100—120 53— 65 萬 約 350 130—150 66— 78萬 約 740 東方都市景苑 101— 111 54 萬 約 180 146—150 75— 78萬 約 200 海倫香榭 105— 113 51— 54 萬 約 90 127—136 62— 66萬 約 50 瑞虹新城 70— 102 50— 70 萬 約 300 114— 146 75— 100 約 500 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 43 頁 萬 新外灘鑒賞家 111— 115 64 萬 約 48 142—151 80— 85萬 約 120 二房 主力面積 二房 主力總價橫道圖： 面積（ M2）： 95 100 105 110 115 120 125 總價（萬元）： 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 三房 主力面積 三房 主力總價橫道圖： 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 43 頁 面積 120 125 130 135 140 145 150155 160 175 總價 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 有以上圖表表現(xiàn)可看出： 本區(qū)域內(nèi)兩房的主力面積集中在 95—— 115/平方米以內(nèi)，兩房主力總價集中在50—— 65 萬之內(nèi)。 未來一段時期，項目周邊樓盤整體未推盤量在 25 萬方左右，在加上部分尚未上市暫時無法統(tǒng)計之案量。因此，從規(guī)模而言，本項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。（祥見產(chǎn)品建議部分） 區(qū)域市場供求及去化分析： 項目 總建筑面積 總套數(shù) 銷售率 % 剩余量 陽光前景 50000 400 0 50000 紫虹嘉苑 25000 384 0 25000 新 外灘花苑 200000 600 （分三期） 200（二期） 95% 60000 香港麗園 180000 1380 80% 54000 東方都市景苑 60000 400 70% 18000 海倫香榭 20000 150 60% 8000 瑞虹新城 180000 1800 72% 50000 新外灘鑒賞家 18000 200 100% 0