【正文】 。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當?shù)乜腿阂酝庖矔齼粼?、雙陽的客源，也會吸引一部分長春市的客源）。伴隨城市擴容，城市建設(shè)將不斷完善，預計08年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。外加青年城、證大光明城兩個大盤，預計08年寬城可能成為長春房地產(chǎn)市場的熱點。 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，樓盤價格較低。 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經(jīng)開始啟動，中海西水地塊2008年也將啟動，樓盤整體品質(zhì)將得到較大提升。一號項目綠地新里公館日前已奠基啟動，預計2008年南部新城將有大量土地出讓。五、鐵北和西南板塊熱度將有所上升：252。投資者為降低損失必會降低價格大量出售。受“房價不跌”想法的引導，眾多居民涌入購房大軍。252。 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對投資者的影響很大，而房租沒有和房價一樣飛漲，投資者的利潤不斷縮減，大大降低了投資者的購房積極性。已購房者負擔不斷加大、開發(fā)商需重新拓展融資渠道。 信貸縮緊，08年仍會加息。預計這一稅收將在2008年對高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)施行。252。252。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價，07年大幅上漲的形勢將不會重演。二、房價上漲幅度開始回落，房價與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析，2007年長春房地產(chǎn)市場已開始向供過于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。因此，2008年需求會有所降低。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導向，房價不跌的理論被擊碎。雖然政府計劃2008年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問題，預計成交量不會很大。這些價格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。2007長春房價上漲速度依然不減。價格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導地位。三個大盤的建設(shè)，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。 未來走勢： 從07年土地供應來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場競爭不大。216。 該區(qū)多為別墅項目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。216。 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠、自然環(huán)境較好。預計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 未來走勢： 二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。216。 樓盤均價：二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。216。 產(chǎn)品類型：隨著新機場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。近日光復路市場、黑水路客運站北遷，預計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。但2007寬城區(qū)土地供應較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。 未來走向： 寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個大盤的開發(fā)快速拉動了整個區(qū)域的發(fā)展。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。 樓盤均價：寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在25003000元/平方米左右。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對社區(qū)環(huán)境進行整體規(guī)劃。216。 產(chǎn)品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。預計未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。216。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。 面積區(qū)間：從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100250㎡之間，目標群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在3500元/平方米左右，差別不大。216。 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在1020萬平方米之間，占85%左右，總體品質(zhì)較高。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項目較為稀缺。 產(chǎn)品類型分布：綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。預計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將有很大提升。南部新城土地供應較為充足。土地較為稀缺，預計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。216。位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100㎡的大戶型項目。 面積區(qū)間：萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。216。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。216。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。一、中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽）市場特征216。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設(shè)“長春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地?！岸嘟M團”是指城市的空間拓展采取組團的布局模式?！半p心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)。 同時我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關(guān)，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房價會有所提升。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。由此可知，長春房地產(chǎn)市場正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。三、住宅預售量、銷售量從007年預售、銷售比例圖可以看出，預售、銷售比呈下降趨勢，證明預售量開始小于銷售量，市場供小于求。尤其是今年以來，增長幅度達17%。06年以來進入飛速增長階段，漲幅超過17%。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升。資料來源：房地產(chǎn)報第三部分、房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資及施工面積：數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。四、2007開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進入，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。因此土地出讓價格實際上漲