【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 —— 宋玉《對(duì)楚王問》（《楚辭》） 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的戲劇性， 尋找他的戲劇性，給她一個(gè)偉大的靈魂， 是王后還是村婦，是秦淮八艷還是坐臺(tái)小姐，從此定格； 我們不是在創(chuàng)造一個(gè)項(xiàng)目，我們是在創(chuàng)造一個(gè)千古傳奇 ?? 為了創(chuàng)造一個(gè)其他人其他項(xiàng)目難以逾越的鹽城商業(yè)文化高度與深度，我們必須有其他人其他項(xiàng)目難以逾越的人性及文化的思索高度。這樣可鼓勵(lì)小經(jīng)營(yíng)戶在私下里“ 串聯(lián) ” 。 大眾傳播通常以如下幾種常見手段進(jìn)行： （ 1）報(bào)紙媒體廣告 （ 2） DM 派發(fā) （ 3）茶社、咖啡店贈(zèng)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有序的公關(guān) 搜集到足夠多的數(shù)據(jù)之后就要，就要進(jìn)行有序有力的招商工作，把概率變成事實(shí)。只要有足夠的資金加上正確的方法，我們就不必去指望某些人的某些關(guān)系帶來的所謂大客戶去支撐項(xiàng)目的運(yùn)作，這些可能實(shí)現(xiàn)也可能不實(shí)現(xiàn)的或然性因素不該是商業(yè)運(yùn)營(yíng)者的第一追求。 三、經(jīng)營(yíng)壁壘設(shè)定 經(jīng)營(yíng)者是商街的基本結(jié)構(gòu)單元，經(jīng)營(yíng)者質(zhì)量的好壞直接影響商街人氣的強(qiáng)弱。 如此，整個(gè)商街就形成了峰聚居、谷雜居的大商業(yè)布局形態(tài)，即波峰商區(qū)同類業(yè)態(tài)品種集中，波谷商區(qū)各類業(yè)態(tài)品種混雜。 羽區(qū)：第三商業(yè)波峰，第一溝與鹽南東路之間的六幢建筑，高檔及特 色、休閑商區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中已提到，這里設(shè)以親情、生活為主的主題或?qū)I(yè)的商區(qū)。 一、商業(yè)形態(tài)分布 顯然，只有我們首先確定了每一商業(yè)組團(tuán)，每一商業(yè)組團(tuán)的構(gòu)成成分的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之后，才有了招商的前提。 銷售收人 回購(gòu)計(jì)劃 三年為期， 200*年 *月份一個(gè)月內(nèi)，任何業(yè)主均可無(wú)理由退鋪，價(jià)格為購(gòu)鋪價(jià)減去三年租金之和。 十、零風(fēng)險(xiǎn)啟動(dòng)計(jì)劃 常規(guī)的思維，投資、經(jīng)營(yíng)客戶都喜歡臨街鋪面，因?yàn)榻稚系娜藲馐枪潭ǖ?，?jīng)營(yíng)不好是自己水平問題，怪不得 別人。 臺(tái)州臺(tái)州日?qǐng)?bào)、臺(tái)州晚報(bào)、臺(tái)州廣電報(bào) ?? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 展會(huì)策劃主要包括兩大部分主要內(nèi)容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 年度房地產(chǎn)運(yùn)行周期狀況分析 對(duì)于住宅地產(chǎn)來說，春秋兩季是購(gòu)買旺季，因?yàn)檠紫暮痛汗?jié)抑制了人們購(gòu)房的沖動(dòng)。 價(jià)格升幅比例： % 最終導(dǎo)致商街冷落，投資回報(bào)承諾難以兌現(xiàn)，投資者被套牢的局面。 付款方式和進(jìn)度：視具體情況而定 起售價(jià)： 2500 元 /㎡ （ 2）鹽城商業(yè)副中心誕生 （ 3）鹽城第一條高檔步行街誕生 其他新聞活動(dòng)策劃 文化改變鹽城專家論證會(huì) 看鹽城如何崛起專家論壇 黃金商鋪拍賣會(huì) 投資客戶免費(fèi)鹽城二日游（核心目的是項(xiàng)目解析會(huì)及現(xiàn)場(chǎng)參觀，順便展示項(xiàng)目大環(huán)境 —— 鹽城） 公關(guān)策劃：政府因素的介入 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，很多投資客戶都很在乎項(xiàng)目與政府的關(guān)系。 （ 3）著名商管公司加盟 （見經(jīng)營(yíng)管理部分） （ 4）著名保險(xiǎn)公司投保 與保險(xiǎn)公司合作，對(duì)物業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，有利于贏得投資客戶一定程度的信任。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而異地操作，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將都是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項(xiàng)目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說異地操作出售鹽城先于出售項(xiàng)目。 營(yíng)銷總概念 營(yíng)銷總概念既是整個(gè)項(xiàng)目要圍繞其運(yùn)作的主題思想，又是給市場(chǎng)大眾構(gòu)筑的美好未來與夢(mèng)想。 組團(tuán)案名：（其位置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中已述明，這里僅釋其義） 組團(tuán)名 含義（《白虎通》） 樂感（《五經(jīng)通義》） 對(duì)應(yīng)五行 對(duì)應(yīng)現(xiàn)代西方音樂 宮區(qū) 宮者容也含也 聞宮聲使人溫良而寬大 土 1（ do） 商區(qū) 商者張也 聞商聲使人方廉而好義 金 2（ re） 角區(qū) 角者躍也 聞角聲使人側(cè)隱而好仁 木 3（ mi） 徵區(qū) 徵者止也 聞徵聲 使人恭儉而好禮 火 5（ sol） 羽區(qū) 羽者舒也 聞?dòng)鹇暿谷藰佛B(yǎng)而好施 水 6（ la） 變宮區(qū) 7（ xi） 變徵區(qū) 4（ fa） 現(xiàn)代西方音樂是 7 個(gè)音階 ,中國(guó)古代只有五音宮、商、角、徵、羽，一般稱為 “ 正聲 ” 或 “ 正音 ” 即 12356，無(wú) 47。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果把上游產(chǎn)品力比喻成一個(gè)國(guó)家總體的戰(zhàn)爭(zhēng)支持能力，那么中游形象力，即包裝、傳播，就是空軍的作用，下游銷售力即渠道、終端就是陸軍的作用。由于天橋要上臺(tái)階，無(wú)論如何是一種體力勞動(dòng)，逛街的人心態(tài)是休閑的，顯然不喜歡 打破這種心理狀態(tài)，就必須使上橋成為這種休閑心態(tài)的延續(xù)或升華。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此雕塑 “ 立足 ” 長(zhǎng)三角，面向大海，與 “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 雕塑一脈相承傳達(dá)著鹽城的立足中國(guó)的國(guó)際化的海洋文化傾向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。也就是說這系列主題雕塑將成為物質(zhì)的鹽城與精神的鹽城連接紐帶，外顯于世人面前。 文化的物化 定位雖然有了，但它不過是一種思想性的意識(shí)性的東西，是虛的，難以讓世人感知的。 今日之鹽城除了濱海之外似乎就沒有什么東西留在人們的印象中了。 波谷區(qū)建筑由住宅加兩層門面構(gòu) 成，不建商場(chǎng)、寫字樓、酒店等大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施。 古代五音中的 “ 角 ” ，與四季中屬 “ 春 ” ，無(wú)行中屬 “ 木 ” ， “ 春 ” 主生機(jī)，“ 木 ” 、主仁，現(xiàn)代漢語(yǔ) “ 角 ” 又有角色之意，故這里設(shè)以親情、生活為主的主題或?qū)I(yè)的商區(qū) ，比如，女人商城、男人商城、青少年兒童商城、家電商城、超市等。由于本案的輪廓形狀像一把琴，七個(gè)組團(tuán)片區(qū)又暗合了音樂中的音節(jié)數(shù)目，這里我們用古代五音（七）的名稱宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名這七個(gè)組團(tuán)： 宮區(qū)：第一波峰，臨青年路的建筑。其實(shí)商業(yè)部分成倍擴(kuò)容之后，住宅安置以外的商品房部分也成倍縮減，銷售壓力大為弱化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 想在迎賓南路上創(chuàng)造步行街似乎不太可能，我們唯一能 做的就是利用我們地塊南北狹長(zhǎng)并與迎賓南路相融的特點(diǎn)，在自己的地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條步行街。以其鹽城新街口之優(yōu)勢(shì)，其他人就沒有機(jī)會(huì)了。因?yàn)?，商業(yè)只有上升到超越于交易功能之上的境界，即即使不做交易，也可以去休閑去感知，去與之形成生命與心靈的互動(dòng)，商區(qū)也才真正形成最上乘境界。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目商業(yè)文化定位：鹽城夜生活 與周末生活的第一載體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 必然性運(yùn)作：給你一塊地，撒下草種，沒有特殊因素的強(qiáng)力遏止，幾乎沒有不形成草叢的可能性， 成功是必然的，稱之為必然性運(yùn)作。 中商中住因存在一定量的商場(chǎng)、寫字樓、酒店成 份，如果在商業(yè)優(yōu)勢(shì)比較明顯的地段，風(fēng)險(xiǎn)并不太大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)蘇嘉決不會(huì)是商業(yè)的懵懂兒，也必然會(huì)在其地塊所屬的迎賓南路建大規(guī)模商街。 現(xiàn)狀 與趨勢(shì)二：南面蘇嘉項(xiàng)目錢江方洲占地 865 畝，即使 的容積率，也還有 萬(wàn)㎡的建筑面積，將容納 3 萬(wàn)多人入住。即使沒有張?jiān)闯钡某霈F(xiàn)，盡有濱海、平原、溫度、濕度四大經(jīng)濟(jì)要素的鹽城也必然有著其他地區(qū)不可比擬的強(qiáng)勁的自我經(jīng)濟(jì)張力。每一次新的生成都是對(duì)就生成的摧殘。 15 世紀(jì)在城東 15 公里， 17 世紀(jì)初在城東 25 公里， 19 世紀(jì)中葉在城東 50 公里。故其時(shí)淮河口深闊，潮波可至盱眙以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本案的成功競(jìng)標(biāo)為金立威公司爭(zhēng)來了其有史以來的第一個(gè)傭金收入過千萬(wàn)的大項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于原方案約 7 萬(wàn)字且考慮了 “ 平分標(biāo)準(zhǔn) ” 的邏輯順序，而且方案中 “ 大商小住 ” 、 “ 中商中住 ” 兩種定位并行，即浪費(fèi)讀者時(shí)間 ，也不便于讀者理清精華，因此，這里只按 “ 大商小住 ” 定位的脈絡(luò)并進(jìn)行了精刪，只保留了本方案最精華最亮點(diǎn)的部分以饗讀者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 而中國(guó)經(jīng)濟(jì)向東南沿海傾 斜的態(tài)勢(shì)更加明顯，遼中南，京津唐，長(zhǎng)三角，珠三角，中國(guó)四大工業(yè)區(qū)均在東南沿海地帶。 1128 年黃河南侵，以后的七百余年，黃河均奪淮入海。 1855 年黃河改道由山東入海，海岸線基本穩(wěn)定下來。黃河水患對(duì)蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)的打擊摧殘是徹底性的，其程度比戰(zhàn)爭(zhēng)更不知?dú)埧岫嗌俦?。因此，如果說，蘇北是中國(guó)東南沿海最后一塊黃金處女地，那么鹽城就是蘇北第一塊黃金處女地 二、房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)狀況（略） 三、現(xiàn)狀與趨勢(shì) 現(xiàn)狀與趨勢(shì)一：鹽城重點(diǎn)向南、挺進(jìn)河?xùn)|、適度向西、優(yōu)化城北，至 2020 年發(fā)展成 100 萬(wàn)人口的大城市的城市發(fā)展方向及規(guī)模定位，不但會(huì)使鹽城城市規(guī)模幾乎擴(kuò)容一倍，而且使城市的幾何中心向東南偏移。 3 萬(wàn)多人什么概念呢？半個(gè)中等規(guī)模的縣城。而且迎賓南路將來必然拓展到市政廣場(chǎng)前的世紀(jì)大道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。利潤(rùn)居中，風(fēng)險(xiǎn)居中，是中商中住的最大特色。 正如我在解析會(huì)上所說，如果客戶是螞蟻，那么不好的產(chǎn)品（包括定位和規(guī)劃）就是普通的磚石，只能捉螞蟻到上面去；好的產(chǎn)品就是羊骨頭，可以創(chuàng)造如蟻附膻的效果，這就是企業(yè)或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的上乘境界了：致人而不致于人。 項(xiàng)目商業(yè)功能定位：鹽城商業(yè)副中心。 當(dāng)商業(yè)消費(fèi)的性質(zhì)由交易向休閑、娛樂、游玩偏沉?xí)r，消費(fèi)時(shí)間也必然發(fā)生改變，既以白天為主，變成以晚上和周末為主，本案也就成了鹽城人夜生活與周末生活的首選之所。 第二流程踏板：規(guī)劃設(shè)計(jì) 由于本案被馬路和河道切成九塊，大的規(guī)劃似乎不大可能。從這個(gè)角度講，商業(yè)步行街比其它商業(yè)形式更容易達(dá)成這一境界?？墒侵幸? 如下圖所示。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如因 A 組團(tuán)的西區(qū)一部分住宅變?yōu)樯虡I(yè)部分，拆遷安置欠缺的部分可向其它組團(tuán)轉(zhuǎn)移。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 羽區(qū)：第三波峰，第一溝與鹽南東路之間的建筑。 在我們看來是本項(xiàng)目天然分界線的馬路，恰恰是人流的容器，因而也就是商業(yè)的重心指向，因而應(yīng)該是商業(yè)組團(tuán)的中心，而不是分界線，因此如此的組團(tuán)布局與命名，也為后來的商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個(gè)良好的前提。也就是說鹽城的城市形象、文化靈魂是模糊的，不突出的。只有物質(zhì)性的東西才能讓人們明確的感知。 主題雕塑一：黃海少女 —— 鹽城 為了傳達(dá)鹽城濱海的內(nèi)涵，我們引入了 “ 黃海 ” 的概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。長(zhǎng)三角的龍頭雖然是海文化的，但整個(gè)長(zhǎng)三角是江湖海文化共存，其主體部分是江湖文化的即長(zhǎng)江、太湖、錢塘江。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們可將三個(gè)過街天橋設(shè)計(jì)成桌子形狀，上面布置一些景致、長(zhǎng)廊、長(zhǎng)座等， “ 桌子 ” 中央是主題雕塑，行人可于此小停、小看、小憩，即使簡(jiǎn)單的走過，也可以感知這種閑趣與氛圍。第二次海灣戰(zhàn)爭(zhēng) 前美國(guó)空軍已控制了伊拉克領(lǐng)空。 第一部分 形象包裝（項(xiàng)目 CIS 系統(tǒng)） 形象包裝可看成項(xiàng)目的 CIS 系統(tǒng)，由、理念識(shí)別系統(tǒng)（ MI）、行為識(shí)別系統(tǒng)（ BI）三大子系統(tǒng)組成。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6）此外，臨大寨溝的餐飲一條街呈 “1” 字形，使本案步行街構(gòu)成 “7+1 ” 格局，暗合鹽城 7 縣 1 市格局，同時(shí)本案的主題雕塑也是 1 組總題 +7 組分題，亦構(gòu)成“7+1” 格局。但中國(guó)古人又通過清、變兩種手法形成四個(gè)偏音，即清角 (4)、變徵 (4)、清羽 (7)、變宮 (7)。 在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)部分我們已對(duì)營(yíng)銷的核心主題思路有了一定的鋪墊，這里我們把它概括升華一下，形成本案的營(yíng)銷總概念： 締造浪漫鹽 城 從鹽城商業(yè)第一高、鹽城文化第一高的項(xiàng)目產(chǎn)品定位的傳奇性質(zhì)，到鹽城的湖南路 +夫子廟的項(xiàng)目市場(chǎng)定位的浪漫氣質(zhì)，再到產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)峰谷起伏的凝固的音樂美，以及案名、組團(tuán)案名的城市哲學(xué)與社會(huì)學(xué)高度，無(wú)不傳達(dá)著整個(gè)項(xiàng)目的浪漫氣質(zhì)，演繹著我們項(xiàng)目的傳奇大劇。也就是說不可能產(chǎn)生