【正文】 潤(rùn)的平原，以此闡明鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。當(dāng)然，這一點(diǎn)需要細(xì)文的支持，但此廣告語(yǔ) “ 黃金與白銀之子 ” 、 “7 街 ” 都帶有新奇性與神秘性，足可以促使人們?nèi)ラ喿x細(xì)文。 b、黃海少女，欲嫁溫州商人 此廣告語(yǔ)主要針對(duì) “ 黃海少女鹽城商業(yè)步行街 ” 案名。其中 “ 溫州 ” 一詞為不定代詞，可以用任何一個(gè)我們欲進(jìn)入操作的市場(chǎng)來(lái)替代，比如臺(tái)州、杭州 等，僅因?yàn)闇刂菔侵袊?guó)民間投資商的第一麋集之地，故以此代之。此廣告語(yǔ) “ 黃海少女 ”既代表案名又有新奇性， “ 欲嫁溫州商人 ” 既有新奇性又有具體指向，包含了廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 告語(yǔ) “ 新奇性 +利益點(diǎn) ” 兩大特色。同時(shí)， “ 黃海 ” 、 “ 少女 ” 兩個(gè)概念也傳達(dá)鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。 三、行為識(shí)別系統(tǒng)（ BI） 一個(gè)項(xiàng)目要成為經(jīng)典作品，不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播，更需要一些事件、行為等動(dòng)態(tài)傳播進(jìn)行炒作，后者往往成為傳播能量，成為項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作的核爆點(diǎn)。 支撐點(diǎn)策劃 （ 1）品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 如有大型的著名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 會(huì)對(duì)投資及經(jīng)營(yíng)客戶產(chǎn)生重要影響。但所謂客大欺店，這一點(diǎn)也并非易事。 （ 2）著名品牌廠商加盟 任何成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)都有一批核心名牌廠商的支持，這不僅有利于強(qiáng)化現(xiàn)在投資客戶的信任度，也有利于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。 （ 3）著名商管公司加盟 （見(jiàn)經(jīng)營(yíng)管理部分） （ 4）著名保險(xiǎn)公司投保 與保險(xiǎn)公司合作，對(duì)物業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，有利于贏得投資客戶一定程度的信任。 （ 5）開(kāi)發(fā)公司背景實(shí)力展示 要對(duì)發(fā)展商的實(shí)力背景進(jìn)行一定程度的包裝，以取得投資客戶的信任度。對(duì)于一個(gè)女人來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)男人不可信，那么他任何美麗的承諾都沒(méi)有意義。 新聞及事 件策劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1） 50 萬(wàn)元獎(jiǎng)金征集鹽城城市及地區(qū)文化建設(shè)方案及金點(diǎn)子 此策劃既是市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要組成部分，又是本案一次大規(guī)模的市場(chǎng)炒作及預(yù)熱。 （ 2）鹽城商業(yè)副中心誕生 （ 3）鹽城第一條高檔步行街誕生 其他新聞活動(dòng)策劃 文化改變鹽城專(zhuān)家論證會(huì) 看鹽城如何崛起專(zhuān)家論壇 黃金商鋪拍賣(mài)會(huì) 投資客戶免費(fèi)鹽城二日游（核心目的是項(xiàng)目解析會(huì)及現(xiàn)場(chǎng)參觀，順便展示項(xiàng)目大環(huán)境 —— 鹽城） 公關(guān)策劃：政府因素的介入 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，很多投資客戶都很在乎項(xiàng)目與政府的關(guān)系。與政府協(xié)同聲音，爭(zhēng)取成為 “ 政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目 ” ，是解決企業(yè) 誠(chéng)信的一個(gè)好辦法，包括項(xiàng)目的政府規(guī)劃、支持等，市政府領(lǐng)導(dǎo)題名合影、相關(guān)的錄像等。我們要營(yíng)造一個(gè)政府介入的基點(diǎn)，利用政府的宣傳資料，剪輯合成或重新制作一部半個(gè)小時(shí)的記錄片，題名為《東南沿海處女地：鹽城》，既替政府宣傳了鹽城，又借政府宣傳了項(xiàng)目。 打造鹽城形象工程 謀求與政府聯(lián)動(dòng)炒作該項(xiàng)目 市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)題名或題辭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二部分傳播推廣（商業(yè)部分） 一、價(jià)格策略 價(jià)格策略 起售價(jià)： 2500 元 /㎡ 最高價(jià)： 14500 元 /㎡ 一層門(mén)面均價(jià)： 12020 元 /㎡ 二層商場(chǎng)均價(jià)： 6000 元 /㎡ 三層商場(chǎng)均價(jià) ： 4000 元 /㎡ 四層商場(chǎng)均價(jià)： 3000 元 /㎡ 價(jià)格鋪差：視具體情況而定 回報(bào)率： 812% 付款方式和進(jìn)度：視具體情況而定 優(yōu)惠條款：一次性、分期、按揭、團(tuán)購(gòu)的不同優(yōu)惠方式。 由于本案商業(yè)部分縱深幅度較大，門(mén)面房建筑面積明顯多于二層以上商場(chǎng)部分，而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格層差又比較大，因此均價(jià)的衡量計(jì)算變得相當(dāng)復(fù)雜，而且由于均價(jià)與低層門(mén)面與較高層的商場(chǎng)價(jià)格的落差又非常大，因此均價(jià)對(duì)客戶的參考意義并不大，因此這里只給出了商業(yè)的最低價(jià)格與最高價(jià)格，最低價(jià)格即頂層商場(chǎng)的平均價(jià)格 3000 元 /㎡，參考標(biāo)準(zhǔn)是本 案周邊的住宅及辦公用房?jī)r(jià)位，最高價(jià)格即臨街門(mén)面的平均價(jià)格 12020 元 /㎡，參考標(biāo)準(zhǔn)是本案周邊的門(mén)面房?jī)r(jià)位。 我們一向主張欲增加利潤(rùn)，向策劃要向項(xiàng)目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營(yíng)者要。如果抬高價(jià)格，不是賣(mài)不掉，但透支了未來(lái)若干年的商業(yè)價(jià)值與升值潛力空間，勢(shì)同焚林而獵，涸澤而漁，抬高了租賃價(jià)格，加大了經(jīng)營(yíng)難度， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 最終導(dǎo)致商街冷落，投資回報(bào)承諾難以?xún)冬F(xiàn)，投資者被套牢的局面。這是目前中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)走入困境的根本癥結(jié)所在。相信這也不是像國(guó)飛綠色置業(yè)這樣認(rèn)認(rèn)真真做事的商人所愿意看到的結(jié)果。 因此，我們采用了再 建一條商街，把商業(yè)建筑面積成倍擴(kuò)容的方式，向市場(chǎng)要利潤(rùn)。 價(jià)格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：另議 入市起售價(jià)格： 2888 元 /㎡ 價(jià)格升幅周期：兩周 價(jià)格升幅比例： % 價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 二、推廣基本策略 區(qū)域策略 以本地市場(chǎng)為先導(dǎo)，以異地市場(chǎng)為深入，最終達(dá)成以異地市場(chǎng)為主導(dǎo)，以本地市場(chǎng)為輔助的區(qū)域運(yùn)作戰(zhàn)略。 本地當(dāng)然以鹽城為核心，異地以溫州、臺(tái)州為核心漸次向浙北、上海擴(kuò)展。 ? 鹽城試運(yùn)作 ? 溫臺(tái)正式重點(diǎn)運(yùn)作 ? 上海、浙北深度運(yùn)作 ? 蘇南、南京、珠三角預(yù)備補(bǔ)充運(yùn)作 運(yùn)作策略 本地市場(chǎng) 以媒體大眾傳播為主，外地市場(chǎng)以參與專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 年度房地產(chǎn)運(yùn)行周期狀況分析 對(duì)于住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，春秋兩季是購(gòu)買(mǎi)旺季，因?yàn)檠紫暮痛汗?jié)抑制了人們購(gòu)房的沖動(dòng)。雖然商業(yè)地產(chǎn)出售的是利益與商機(jī)，季節(jié)的影響比住宅弱一點(diǎn)，但還是存在的。 入市時(shí)機(jī)的確定及安排 對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，想在 2020 年入市已不太可能，但還是要盡可能搶在 06 年初春 3月份入市。 四、廣告策略 廣告主題 總主題： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 b、黃海少女，欲嫁 溫州 商人 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 （略） 五、展會(huì)策劃 展 會(huì)策劃是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的縱深。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)參與可能就會(huì)解決大部分甚至全部銷(xiāo)售問(wèn)題。因此參與商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)及展會(huì)策劃就成為營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。 由于投資客戶麋集于溫臺(tái)地區(qū)，因此溫臺(tái)地區(qū)的專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)最為成熟也最為頻繁，達(dá)到每地區(qū)至少每月一次的程度，甚至連溫嶺等縣一級(jí)的城市也舉辦專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)。這對(duì)全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)很好的平臺(tái)。 展會(huì)策劃主要包括兩大部分主要內(nèi)容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 印刷品策劃設(shè)計(jì) 重要的宣傳資料都要準(zhǔn)備充分。（見(jiàn)上面入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作） 展板策劃設(shè)計(jì) 主題：（見(jiàn)三大營(yíng)銷(xiāo)主題 及營(yíng)銷(xiāo)總概念） 展位展場(chǎng)活動(dòng)策劃 展位：形象新娘 展場(chǎng)：移動(dòng)廣告 展會(huì)入口：形象新娘 展會(huì)時(shí)間的掌握 通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及時(shí)掌握溫州、臺(tái)州、杭州、上海、廣州等地舉辦的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)情況，包括時(shí)間、地點(diǎn)、規(guī)模、檔次、媒體支持情況等等。 六、媒介策略 媒體總策略 主要以報(bào)媒為主，戶外廣告及廣告活動(dòng)為輔。 媒體選擇 報(bào)媒選擇：鹽城鹽城晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、鹽城廣播電視報(bào)、 溫州溫州日?qǐng)?bào)、溫州晚報(bào)、溫州都市報(bào)、溫州商報(bào)。 臺(tái)州臺(tái)州日?qǐng)?bào)、臺(tái)州晚報(bào)、臺(tái)州廣電報(bào) ?? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 戶外媒體選擇：以費(fèi)用低見(jiàn)效快形象好的羅馬旗 為主。 七、促銷(xiāo)活動(dòng) 廣告附加券； 折扣； 附加交易； 禮品； 戶外廣告活動(dòng)。 八、廣告活動(dòng) 公共場(chǎng)所廣告活動(dòng) DM 定向派發(fā) 茶社、咖啡店贈(zèng)品 九、泛營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 所謂泛營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，即讓客戶帶客戶，讓更多的客戶成為無(wú)薪有利的兼職銷(xiāo)售人員。方法是利用捆綁式銷(xiāo)售，比如每購(gòu) 200 ㎡優(yōu)惠 %，每購(gòu) 1000 ㎡優(yōu)惠 3%等等，以此鼓勵(lì)客戶在朋友熟人之間 “ 串聯(lián) ” ，進(jìn)行聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)。 十、零風(fēng)險(xiǎn)啟動(dòng)計(jì)劃 常規(guī)的思維，投資、經(jīng)營(yíng)客戶都喜歡臨街鋪面，因?yàn)榻稚系娜藲馐枪潭ǖ?，?jīng)營(yíng)不好是自己水平問(wèn)題，怪不得 別人。商場(chǎng)、市場(chǎng)卻不同，經(jīng)營(yíng)者已由個(gè)人行為變成集體行為，元素概念變成集合概念，集合的好壞，元素只能起微不足道的作用，個(gè)人無(wú)力左右市場(chǎng)，因而投資等于受柄于人，有極大風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)你提出的全部理由，客戶都無(wú)法證明的時(shí)候，最后一項(xiàng)，那就是風(fēng)險(xiǎn)由你自己來(lái)承擔(dān)，通常的做法便是回報(bào)和回購(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 回報(bào)計(jì)劃 回報(bào)率 812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無(wú)論是否成功租賃，均定期返還。 回購(gòu)計(jì)劃 三年為期， 200*年 *月份一個(gè)月內(nèi)，任何業(yè)主均可無(wú)理由退鋪，價(jià)格為購(gòu)鋪價(jià)減去三年租金之和。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然回購(gòu)期限越長(zhǎng)越好；但對(duì)于業(yè) 主來(lái)說(shuō)則越短越好，一旦發(fā)現(xiàn)投資失誤，可在最短的時(shí)間內(nèi)全身而退。三年應(yīng)該是投資人比較歡迎的期限，因而對(duì)該項(xiàng)投資不會(huì)有更大的顧慮。如果能迅速回款，投入其它項(xiàng)目，所生利潤(rùn)回購(gòu)所帶來(lái)的損失。 〔但準(zhǔn)確地說(shuō)，如此運(yùn)作有變相集融資之嫌，因此，要措辭謹(jǐn)慎〕 回報(bào)與回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃不僅是在化解投資者的風(fēng)險(xiǎn)，更主要的是，強(qiáng)化投資者購(gòu)鋪的信心，優(yōu)化投資氛圍。 十一、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 效果測(cè)評(píng)形式 進(jìn)行性測(cè)評(píng) 結(jié)論性測(cè)評(píng) 實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo) 銷(xiāo)售收人 企業(yè)利潤(rùn) 市場(chǎng)占有率 品牌形象和企業(yè)形象 第四流程 招商第二跳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 如此大的商業(yè)項(xiàng)目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復(fù)雜，因此，理出一個(gè)邏輯思路將是整個(gè)招商工作的基礎(chǔ)。 一、商業(yè)形態(tài)分布 顯然，只有我們首先確定了每一商業(yè)組團(tuán)，每一商業(yè)組團(tuán)的構(gòu)成成分的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之后，才有了招商的前提。 組團(tuán)的布局與命名已為商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個(gè)良好的前提。規(guī)劃設(shè)計(jì)上三個(gè)商業(yè)波峰及其商務(wù)、主題或?qū)I(yè)、高檔與特色三大商業(yè)形態(tài)定位，也已為我們的商業(yè)形態(tài)組團(tuán)分布確立了一