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鹽城國(guó)飛商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(更新版)

  

【正文】 地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 支撐點(diǎn)策劃 ( 1)品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 如有大型的著名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 會(huì)對(duì)投資及經(jīng)營(yíng)客戶產(chǎn)生重要影響。其中 “ 溫州 ” 一詞為不定代詞,可以用任何一個(gè)我們欲進(jìn)入操作的市場(chǎng)來(lái)替代,比如臺(tái)州、杭州 等,僅因?yàn)闇刂菔侵袊?guó)民間投資商的第一麋集之地,故以此代之。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這一點(diǎn)以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的 “ 打造鹽城文化第一高 ” 部分已詳細(xì)說(shuō)明過(guò),此不再贅言。( 7+1 連鎖超市即因此命名) 4)光有 7 色,赤橙黃綠青藍(lán)紫,樂(lè)有 7 音,宮商角徵羽( 1 2 3 5 6)清角( 4)變宮( 7),這里是締造鹽城人休閑與浪漫的場(chǎng)所; 5)天上北斗 7 星為人類指示方向,天上 7 仙女是人們美麗的向往,因此 “7 街 ”也昭示著鹽城未來(lái)的美麗; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此鹽城文化的靈魂與內(nèi)涵就是本案文化的靈魂與內(nèi)涵,也就是說(shuō)表征鹽城文化的第一主題雕塑與第二主題雕塑既是本案的標(biāo)志。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一方面,幾個(gè)人的智慧總不如八百萬(wàn)人的智慧,一方面,鹽城文化主體的生成創(chuàng)造也理應(yīng)由鹽城人民來(lái)完成,還有,也是最重要的,通過(guò)一次全民生創(chuàng)未來(lái)鹽城文化運(yùn)動(dòng)的同時(shí),也完成了對(duì)本項(xiàng)目的一次空前的炒作。 由于本步行街被開(kāi)元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插,還不能做到完全的步行。 無(wú)獨(dú)有偶,美國(guó)也有一個(gè)城市叫鹽湖城,城市的象征也是一只海鷗。將此圖景形成雕塑,命名為 “ 震翅鹽城 ” 。 古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時(shí)代,愛(ài)與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國(guó)人婦孺皆知的維納斯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不管是與不是,我們都可以說(shuō),鹽城是一個(gè)新生命。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商區(qū):第二波谷,第一波峰與第二波峰之間的建筑。 以辦公樓、酒店、商場(chǎng)、超市、青年公寓為主。而且新定位本就是商街而不是居住小區(qū)。 步行街兩側(cè)的建筑有原來(lái)的東西走向變成了南北走向。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 首先看硬規(guī)劃。如上面的分析,定位如做大的變動(dòng),規(guī)劃設(shè)計(jì)必然隨之做出大的變動(dòng),因?yàn)橹挥泻玫囊?guī)劃設(shè)計(jì)才能體現(xiàn)好的功能定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為了能與鹽城的新街口 —— 建軍路與解放路的交會(huì)處的商業(yè)中心分庭抗禮,本商區(qū)必須形成自己的風(fēng)格,那就是把南京湖南路的高檔休閑 —— 城市格調(diào)與南京夫子廟的低擋休閑 —— 民俗游玩兩大文化特征揉為一體,形成商業(yè)第一中心不能替代的本商區(qū)的商業(yè)文化特征。 第二定位:大商小住(優(yōu)化型定位) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。大商小住定位直接的好處就是高利潤(rùn),如果我們把現(xiàn)有的商業(yè)成份擴(kuò)容一倍,形成一個(gè)體量基本與中茵 中茵、怡景、國(guó)飛(可能還有蘇嘉)幾粒大的種子已撒在迎賓路 —— 迎賓南路上,因此,迎賓路 — 迎賓南路發(fā)展成鹽城的一條大規(guī)模的主商街,幾乎就是鹽城商業(yè)史上的必然了。 現(xiàn)狀與趨勢(shì)四:經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售客戶主要是投資客戶,主要不在本地而在異地,主要集中于長(zhǎng)三角、溫臺(tái)、珠三角等地,即中國(guó)存在大量的持幣尋機(jī)投資人,只要項(xiàng)目好,有好的策劃包裝,用少一些的成本讓他們知道,銷售區(qū)去化也就成了。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此,我 們完全有理由說(shuō),蘇北是中國(guó)東南沿海最后一塊黃金處女地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 世紀(jì)初黃河在云梯關(guān)(今江蘇響水縣西南,漣水縣東北)外入海。 掃視東南沿海城市及經(jīng)濟(jì)帶,從北向南,遼東半島到珠江三角洲均是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶,而蘇北沿海卻成了丹頂鶴保護(hù)區(qū),麋鹿保護(hù)區(qū),本應(yīng)該是人類的天堂卻變成鳥(niǎo)獸的故鄉(xiāng),海洋沒(méi)有中心化蘇北,蘇北卻邊緣化了海洋。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。用管理學(xué)上的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō),就是企業(yè)或產(chǎn)品的人格化。 鹽城國(guó)飛 項(xiàng)目方案 說(shuō)明:本方案為本人為鹽城國(guó)飛綠色置業(yè)公司鹽城迎賓南路 22 萬(wàn)㎡半商半住性質(zhì)總銷售額過(guò) 8 億的原 “ 名門晟地 ” 項(xiàng)目全案代理招標(biāo)時(shí)的競(jìng)標(biāo)方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一個(gè)偉大的廣告人創(chuàng)造了一個(gè)偉大的廣告理論,他說(shuō) “ 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來(lái)的內(nèi)在的戲劇性 ” ,這 “ 內(nèi)在的戲劇性 ” 就是企業(yè)或產(chǎn)品的生命靈魂。近代經(jīng)濟(jì)即資本主義經(jīng)濟(jì)不論是西歐、北美、東南亞、大洋州,均圍繞海洋展開(kāi),也就是說(shuō),海洋同樣也是近代資本主義經(jīng)濟(jì)的搖籃。 那么,為何蘇北也具備這四大要素卻經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較落后? 蘇北的悲哀 從北向南掃視一下中國(guó)的海岸線,你會(huì)發(fā)現(xiàn)蘇北海岸線與其它地區(qū)不同,其它地區(qū)的海岸線曲曲折折,而蘇北則相反,非常平滑;而且交通體系其它沿海地區(qū)均有高速公路或規(guī)劃中的高速公路,至少有國(guó)道貫通,只有蘇北沿海只有省級(jí)公路 。 16 世紀(jì)中葉以后,全河奪淮入海,海岸不斷向外延伸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。何況,它是長(zhǎng)三角地區(qū)的北鄰,是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)第一輻射區(qū),是長(zhǎng)三角資金北上的第一落腳點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比較周邊城市如 淮安、連云港,不論是正在運(yùn)營(yíng)的老商場(chǎng),還是新誕生的商業(yè)項(xiàng)目,其數(shù)量都遠(yuǎn)大于鹽城。有土壤與環(huán)境還不夠,還要有種子,就像雪花必須有灰塵作為凝結(jié)核一樣。但存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):是否高水準(zhǔn)的定位規(guī)劃,是否高水準(zhǔn)的包裝推廣,是否高水準(zhǔn)的銷售招商,是否高水準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以商引居、以居興商,大開(kāi)放、小封閉的半開(kāi)放社區(qū),做好鹽城商業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的有力補(bǔ)充,傾力打造迎賓南路拓展段為以年輕群體為主的休閑消費(fèi)式 “ 鹽城的湖南路 —— 鹽城時(shí)尚夜消費(fèi)文化第一街 ” 。 項(xiàng)目商業(yè)風(fēng)格定位:鹽城的湖南路 +夫子廟。 要形成鹽城的湖南路 +夫子廟,形成 鹽城夜生活與周末生活的第一載體,規(guī)劃上必須有相應(yīng)的大手筆。策劃公司既然自稱智慧型公司就應(yīng)該在這方面有所表現(xiàn),不至于使發(fā)展商對(duì)策劃代理這個(gè)行業(yè)失望。而要達(dá)到這一點(diǎn)就需要商街在硬規(guī)劃與軟規(guī)劃兩個(gè)方面都達(dá)到一個(gè)較高的境界。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 相關(guān)問(wèn)題 第一溝是一條城市過(guò)水河道 ,水質(zhì)是無(wú)法改變的,但大寨溝是死水道,只要地面雨水收集于河道內(nèi),并定期更換,即可將此溝打造成一條景觀帶,會(huì)大大強(qiáng)化特色餐飲一條街餐飲休閑氛圍。但由于 A 組團(tuán)本就是拆遷安置房,這種破壞對(duì)我們來(lái)說(shuō)并沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的損失。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 徵區(qū):第一波谷,第二波峰與第三波峰之間的建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料??墒?,地球上 70%的面積是海洋,鹽城又有什么屬于她自己的特色呢?在開(kāi)頭部分我們對(duì)蘇北及鹽城陸域生成史的闡述中其實(shí)已明確了鹽城較之于其他沿海地區(qū)的巨大分野: 蘇北大平原也許就是地球上最新生的陸地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。海洋文化原本就是以西方文化為根基的,因此,以西方海洋文化的物質(zhì)肉身嫁接中國(guó)現(xiàn)代東方經(jīng)濟(jì)文明意識(shí)的精神內(nèi)涵,形成中華文明的國(guó)際化傾向表征性的作品 —— “ 黃海少女 —— 鹽城 ” ,就具備了更深廣的哲學(xué)內(nèi)涵及更具未來(lái)指向的中國(guó)經(jīng)濟(jì)文化價(jià)值。 主題雕塑二:震翅鹽城 在地圖上把鹽城所屬響水、濱海、阜寧、建湖、射陽(yáng)、大豐、東臺(tái)七縣縣城的位置連接起來(lái),形成一個(gè)鷹(或者海鷗)的輪廓,鹽 城正好居于鷹(或鷗)眼的位置。換言之,長(zhǎng)三角不是鹽城的精神家園,黃海才是。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心,另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。 文化的系統(tǒng)生成與項(xiàng)目炒作 完成這兩大主題之后,我們就完成了對(duì)鹽城文化方向的導(dǎo)引,剩下的將由智慧的八 百萬(wàn)鹽城人民來(lái)完成。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產(chǎn)品策劃去體現(xiàn)策劃公司功力的第二大因素。但創(chuàng)生鹽城文化并不是我們的目標(biāo),我們的目標(biāo)是讓本案成為鹽城文化的代表,讓鹽城文化成為我們的商業(yè)能量,成為本案商業(yè)生命的助動(dòng)力之一。 案名一:鹽城 7 街 解釋: 1)步行街的形狀像 “7” 字,同時(shí)整個(gè)項(xiàng)目形成三峰四谷 7 個(gè)組團(tuán)商區(qū),并以古音樂(lè) 7 音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名; 2)一周 7 天,有休閑性質(zhì); 3)人有 7 情,喜怒哀樂(lè)愛(ài)惡欲,出門 7 件事,柴米油鹽醬醋茶,因此,這里是解決人們正常需求的地方。 案名二:黃海少女鹽城商業(yè)步行街 打造鹽城的美麗與生機(jī),及由此而形成的指向未來(lái)的鹽城文化,即立足東方的國(guó)際化傾向的未來(lái)鹽城文化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 b、黃海少女,欲嫁溫州商人 此廣告語(yǔ)主要針對(duì) “ 黃海少女鹽城商業(yè)步行街 ” 案名。 三、行為識(shí)別系統(tǒng)( BI) 一個(gè)項(xiàng)目要成為經(jīng)典作品,不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播,更需要一些事件、行為等動(dòng)態(tài)傳播進(jìn)行炒作,后者往往成為傳播能量,成為項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷運(yùn)作的核爆點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三層商場(chǎng)均價(jià) : 4000 元 /㎡ 如果抬高價(jià)格,不是賣不掉,但透支了未來(lái)若干年的商業(yè)價(jià)值與升值潛力空間,勢(shì)同焚林而獵,涸澤而漁,抬高了租賃價(jià)格,加大了經(jīng)營(yíng)難度, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格分期策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)參與可能就會(huì)解決大部分甚至全部銷售問(wèn)題。 印刷品策劃設(shè)計(jì) 重要的宣傳資料都要準(zhǔn)備充分。 戶外媒體選擇:以費(fèi)用低見(jiàn)效快形象好的羅馬旗 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 〔但準(zhǔn)確地說(shuō),如此運(yùn)作有變相集融資之嫌,因此,要措辭謹(jǐn)慎〕 回報(bào)與回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)銷售計(jì)劃不僅是在化解投資者的風(fēng)險(xiǎn),更主要的是,強(qiáng)化投資者購(gòu)鋪的信心,優(yōu)化投資氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 原有 A 區(qū)的 14樓被步行街的出口分成兩部分后,本區(qū)便形成四幢建筑,可自西向東形成綜合底商 +辦公樓、大型超市 +產(chǎn)權(quán)式酒店、大型品牌餐飲店 +商住樓、低商 +產(chǎn)權(quán)式辦公樓的格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 波谷區(qū):包括徴區(qū),第一波谷,即第二波峰與第三波峰之間的建筑;商區(qū),第二波谷,即第一波峰與第二波峰之間的建筑;變宮區(qū),第三波谷南,即第一溝北側(cè)的建筑;變徴區(qū),第三波谷北,即靠近大慶路的一幢建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都把銷售看得異常重要,投入大量資金人力,但銷售成功之后,就只派幾個(gè)人四處游走以求完成招商工作,至于經(jīng)營(yíng)就只指望商管公司自身的能量去運(yùn)作,由于缺乏強(qiáng)大的資金能量的支撐,致使項(xiàng)目后期招商、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作有氣無(wú)力,漸漸流域冷清。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因?yàn)槲覀円鉀Q的不僅是招商的量,更要解決招商的質(zhì)量,招商質(zhì)量是項(xiàng)目后續(xù)成功經(jīng)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。 大眾傳播:空襲 許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商方面的成本投入力度不夠,因此大大延緩了招商速度。 招商團(tuán)隊(duì):地面搜索 招商團(tuán)隊(duì)主動(dòng)出擊,可以完成 “ 空襲 ” 效果的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在文化層面,融入柴米油鹽醬醋茶與喜怒哀樂(lè)愛(ài)惡欲,包容物質(zhì)與生活;融入赤橙黃綠青藍(lán)紫與宮商角徵羽清變,包容精神與文化。 這里,我們?cè)俅问褂帽景傅臓I(yíng)銷總概念以結(jié)束全篇: 在柴米油鹽醬醋茶上,灑成赤橙黃綠青藍(lán)紫 于喜怒哀樂(lè)愛(ài)惡欲中,彈出宮商角徵羽清變 —— 締造浪漫鹽城!
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