【正文】 水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 多為平層 每種房型銷 售比較平均 180 度大飄窗 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 65 頁 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 東方港灣 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷售比較平均 戶型全面，主 臥、次臥異型陽光飄窗 金沙港灣 2*2。 □ 本 項目建筑風(fēng)格方向建議 從以上類別項目的建筑風(fēng)格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項目在建筑風(fēng)格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風(fēng)格或體現(xiàn)某種文體特色的路線，而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍等色彩鮮艷明快的色系，達到一定視覺的沖擊力，不過也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項目在建筑風(fēng)格上均無明顯特色和亮點而言，那么參考類似項目，結(jié)合本項目自身特征，關(guān)于本項目之建筑風(fēng)格方向建議： □ 在風(fēng)格上仍采用現(xiàn)代風(fēng)格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊的高 差特質(zhì)，同時彌補濱江地塊較潮濕的缺陷，并將江景、水景、對岸山景引入小區(qū)。 金沙港灣 項目呈“井”字型布局 規(guī)劃特色不明顯 □ 本項目自身特征 就本項目規(guī)劃布局來分析，本項目具備以下特征： 首選，本項目占地 360 畝，規(guī)劃允許容積率為 ，有規(guī)劃社區(qū)型住宅的規(guī)?；A(chǔ)； 其次，地塊毗鄰長江，江岸線長，給本項目帶來了無遮擋的江景資源，這將是本項目規(guī)劃布局的關(guān)注重點。 鑒于以上特征，選取與本項目具有一定相似的項 目 — — 上江城、金砂水岸、東方港灣、金沙港灣、美堤雅城、駿逸天下和陽光 100國際新城為參照對象，針對性比較分析。 □ 另外，江景雖是本項目核心優(yōu)勢之一，但卻非本項目之獨享優(yōu)勢，因此為提升本項目的競爭力，尋找差異化，在定位中將著重從產(chǎn)品打造出發(fā)，從建筑、戶型、園林上結(jié)合江景優(yōu)勢，賦予文化概念，打造全新的“江”文化與“水”文化，并倡導(dǎo)一種寧靜歸真的生活模式，從而在居家硬件設(shè)施滿足購房者的同時，又給到購房者精神與心靈上的滿足。 3) 將本項目打造成為產(chǎn)品特色突出、有一定標志性和市場中影響力的項目。 同時，本項目所具有的開闊的江景資源，其強大的優(yōu)勢僅于非沿江開必樓盤而存在，對于那些與本項目同樣的濱江項目，尤其是南濱路沿線的濱江項目，其江景資源并不弱于本項目，因此就競爭力而言，江景資源也并非本項目這主核心競爭力。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項目開發(fā)的風(fēng)險 本項目近距離毗鄰在建的濱江路，無論是在交通上、人氣的聚集上和商業(yè)的運營上都較大程度的依賴于濱江路的建成通車，因此這種與濱江路唇齒相依的格局造成濱江路修建的進展實際狀況不確定性將提高本項目開發(fā)的風(fēng)險。 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城人交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對該區(qū)域有理廣泛的認識、認可。 2)劣勢 (W) □ 項目區(qū)位較為偏遠，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 項目所在區(qū)域沒有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點，從項目地塊前經(jīng)過的人流量比較小，這導(dǎo)致項目基本失去通過過往人群的關(guān)注和口碑傳播達到吸引新客戶群的重要推廣途徑，需要更多依賴廣告和外賣場和展場等成本較高的推廣手段，因而經(jīng)推廣帶來了難度。 三、 項目分析 項目 SWOT 分析 1)SWOT 矩陣 優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 □ 良好的居家自然環(huán)境 □ 項目區(qū) 位較為偏遠，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周邊基本生活配套較為欠缺，缺乏居家氛圍。 □ 有意向購買中高檔項目的客戶其年齡主要集中在 2540 歲之間，該類客戶絕大多數(shù)已婚，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主，從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。此外，當(dāng) 2020 年 2020 年間濱江路通車后，項目交通狀況還將得到進一步改善。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 65 頁 **濱江花園項目定位 一、 項目概況 項目地塊情況 項目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢良好的無污染工業(yè)園 區(qū) —— 重慶市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的丹龍路，面鄰長江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項目 (局部或整體 )的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 65 頁 市場需求 (以下各項數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細調(diào)查分析見《市場研究報告第四篇 (項目客戶研究篇 )》 ) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南岸區(qū)樓盤的客戶以本區(qū)域消化為主，由于與渝中區(qū)半島距離較近，渝中區(qū)的客戶也占到相當(dāng)比例，其次便是部分九龍坡區(qū)的客戶。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 65 頁 以上均從宏觀的角度出發(fā)對于市場環(huán)境進行分析與概述，以下將從微觀的角度出發(fā)，從項目自身的優(yōu)劣勢進行分析與研究從而挖掘本項目之核心競爭力，產(chǎn)為項目定位指引方向。 □ 良好的居家自然環(huán)境 項目所處區(qū)域經(jīng)開區(qū)為無污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)環(huán) 境良好，綠蔭環(huán)繞，空氣清新，其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段，同時本項目還緊鄰開放的 120 畝城市主題生態(tài)公園，其既可成為本項目之又一景觀資源，還可作為本項目之休閑配套，將是本項目對客戶的又一吸引點。隨著長江大橋和菜園壩 長江的開通，南岸區(qū)作為理想居家之地，將更具廣泛的認可度和美譽度，因此在這一大環(huán)境之下，區(qū)域的認同度將給本項目帶來了良好的開發(fā)時機。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開發(fā)的融僑半島將對本項目形成一定的市場競爭，同時其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項目；另外與本項目毗鄰的美堤雅城的競爭力更不可忽視，其與本項目的近距離競爭構(gòu)成了本項目最直接的威脅。因此，也不能列入核心競爭力，僅只能成為項目推廣階段的輔助因素而已。 開發(fā)目標 2) 致力于將本項目打造成為全市性的、檔次高于目前推出的各濱江項目，包括金砂水岸、駿逸天下等。 因此，根據(jù)本項目自身及其周邊環(huán)境等相關(guān)狀況，項目定位初步思路如下： □ 本項目占地 300 畝，容積率為 ，在此情況下， 為了更合理的利用容積率，最大限度的提升項目土地的可利用價值，而又在建筑覆蓋率不宜過高的情況之下，便決定了本項目將不可能修建多層的低密度物業(yè)，而應(yīng)是以高層為主的物業(yè)形態(tài)； □ 本項目由于地處傳統(tǒng)的無污染工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套匱乏，交通系統(tǒng)不夠便捷，因此對生活配套設(shè)施要求高，依賴度高的低端或中端客戶不可能成為本項目之主力客戶群，而應(yīng)是收入較高，事業(yè)有成的中高端客戶，從而也進一步確立了本項目之檔次應(yīng)是面對該類客戶的中高檔次； □ 毗鄰長江，江岸線長，無遮擋的江景是本項目這核心優(yōu)勢之一，具備開發(fā)中高檔物業(yè)的自然景觀條件，因此在項目定位中的規(guī)劃、戶型、園林等方面充分發(fā)揮與強化這一主要優(yōu)勢。 區(qū)位稍偏遠，目前配套不齊全，商業(yè)范圍比較差。 中軸景觀帶規(guī)劃為純英式約克風(fēng)情街。 本項目濱長江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 5） 戶型設(shè)計 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 65 頁 □ 當(dāng)前市場可類比樓盤的園林設(shè)計 項目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二期全 部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯層 )： 114 ㎡； 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設(shè)計 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 3*2( ㎡ )： 25% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設(shè)計；主臥室?guī)в^景陽臺。 6)商業(yè) □ 當(dāng)前市場可類比樓盤的配套設(shè)置 項目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達 2 萬平方米的商場。 據(jù)近兩對南岸樓市的跟蹤調(diào)查，在 2002 年上半年，在所有一線在售 31 個項目中，主要以套內(nèi)面積價格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項目的主要銷售價格 已漲至 2800－ 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預(yù)計純市場漲價應(yīng)在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長率達 16%。 “豪放文脈”是本項目的精神靈魂，沒有哀婉，沒有哭泣，只有意氣風(fēng)發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。 因而，毗鄰長江的本項目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標客戶群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤文化上。 ◎“現(xiàn)代” 我們將通過建筑設(shè)計的現(xiàn)代、建筑立面的現(xiàn)代、建筑色調(diào)的現(xiàn)代來對“現(xiàn)代”進行詮 釋。 □ 另外，渝中區(qū)與南岸區(qū)相鄰，僅一橋之隔。父母年齡在 5570 歲左右，年齡較大，自理能力相對較差，以兩代和三代同堂為主；生于 70 中初期的人群結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對較為年輕，自理家庭年收入在 10萬元以上 □事業(yè)正處于高速成長上升階段，企業(yè)高級職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個體經(jīng)營者等 該類客戶因其在社會上取得一定的成功，已具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，追求生活的品質(zhì)感，具有一定文化 內(nèi)涵，對于價格的抗性不大。收入較高且穩(wěn)定；注重生活的品質(zhì)感。 5） 二期的住宅體量相對其他一期、三期偏少，園林景觀為重，因此建議可將本項目的商業(yè)配套設(shè)置于二期的濱江沿線。 45（可銷售 的住宅和商業(yè)建筑的容積率為 ），總建筑面積約為 83 萬㎡各區(qū)位置參見項目概念性規(guī)劃示意圖。） 在二期二組團建設(shè)封頂后時間，開始施工。 1） 項目營銷階段劃分 從目前情況而言，本項目離正式推出市場尚需一段霎時間，以下初步推廣預(yù)計均以本項目明年三 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 65 頁 月開始動 工之工程進度計劃為參照