【正文】 在文化層面，融入柴米油鹽醬醋茶與喜怒哀樂愛惡欲，包容物質(zhì)與生活；融入赤橙黃綠青藍紫與宮商角徵羽清變，包容精神與文化。 招商團隊：地面搜索 招商團隊主動出擊，可以完成 “ 空襲 ” 效果的最大化。因為我們要解決的不僅是招商的量，更要解決招商的質(zhì)量，招商質(zhì)量是項目后續(xù)成功經(jīng)營的重要基礎(chǔ)。 許多商業(yè)地產(chǎn)項目都把銷售看得異常重要，投入大量資金人力，但銷售成功之后，就只派幾個人四處游走以求完成招商工作，至于經(jīng)營就只指望商管公司自身的能量去運作，由于缺乏強大的資金能量的支撐，致使項目后期招商、經(jīng)營運作有氣無力，漸漸流域冷清。 波谷區(qū)：包括徴區(qū)，第一波谷，即第二波峰與第三波峰之間的建筑；商區(qū)，第二波谷，即第一波峰與第二波峰之間的建筑；變宮區(qū)，第三波谷南，即第一溝北側(cè)的建筑；變徴區(qū)，第三波谷北，即靠近大慶路的一幢建筑。 原有 A 區(qū)的 14樓被步行街的出口分成兩部分后，本區(qū)便形成四幢建筑，可自西向東形成綜合底商 +辦公樓、大型超市 +產(chǎn)權(quán)式酒店、大型品牌餐飲店 +商住樓、低商 +產(chǎn)權(quán)式辦公樓的格局。 〔但準確地說，如此運作有變相集融資之嫌，因此，要措辭謹慎〕 回報與回購零風險銷售計劃不僅是在化解投資者的風險，更主要的是，強化投資者購鋪的信心，優(yōu)化投資氛圍。 戶外媒體選擇：以費用低見效快形象好的羅馬旗 為主。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會參與可能就會解決大部分甚至全部銷售問題。 價格分期策略 三層商場均價 ： 4000 元 /㎡ 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b、黃海少女，欲嫁溫州商人 此廣告語主要針對 “ 黃海少女鹽城商業(yè)步行街 ” 案名。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 案名一：鹽城 7 街 解釋： 1）步行街的形狀像 “7” 字，同時整個項目形成三峰四谷 7 個組團商區(qū)，并以古音樂 7 音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名； 2）一周 7 天，有休閑性質(zhì)； 3）人有 7 情，喜怒哀樂愛惡欲，出門 7 件事，柴米油鹽醬醋茶，因此，這里是解決人們正常需求的地方。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產(chǎn)品策劃去體現(xiàn)策劃公司功力的第二大因素。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。 主題雕塑二：震翅鹽城 在地圖上把鹽城所屬響水、濱海、阜寧、建湖、射陽、大豐、東臺七縣縣城的位置連接起來，形成一個鷹（或者海鷗）的輪廓，鹽 城正好居于鷹（或鷗）眼的位置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)問題 第一溝是一條城市過水河道 ，水質(zhì)是無法改變的，但大寨溝是死水道，只要地面雨水收集于河道內(nèi)，并定期更換，即可將此溝打造成一條景觀帶，會大大強化特色餐飲一條街餐飲休閑氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。策劃公司既然自稱智慧型公司就應(yīng)該在這方面有所表現(xiàn)，不至于使發(fā)展商對策劃代理這個行業(yè)失望。 項目商業(yè)風格定位：鹽城的湖南路 +夫子廟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有土壤與環(huán)境還不夠，還要有種子，就像雪花必須有灰塵作為凝結(jié)核一樣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 那么，為何蘇北也具備這四大要素卻經(jīng)濟相對比較落后？ 蘇北的悲哀 從北向南掃視一下中國的海岸線，你會發(fā)現(xiàn)蘇北海岸線與其它地區(qū)不同，其它地區(qū)的海岸線曲曲折折，而蘇北則相反，非常平滑；而且交通體系其它沿海地區(qū)均有高速公路或規(guī)劃中的高速公路，至少有國道貫通，只有蘇北沿海只有省級公路 。 一個偉大的廣告人創(chuàng)造了一個偉大的廣告理論，他說 “ 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的內(nèi)在的戲劇性 ” ，這 “ 內(nèi)在的戲劇性 ” 就是企業(yè)或產(chǎn)品的生命靈魂。 鹽城國飛 項目方案 說明：本方案為本人為鹽城國飛綠色置業(yè)公司鹽城迎賓南路 22 萬㎡半商半住性質(zhì)總銷售額過 8 億的原 “ 名門晟地 ” 項目全案代理招標時的競標方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 16 世紀初黃河在云梯關(guān)（今江蘇響水縣西南，漣水縣東北）外入海。 因此，我 們完全有理由說，蘇北是中國東南沿海最后一塊黃金處女地。 現(xiàn)狀與趨勢四：經(jīng)濟相對欠發(fā)達的城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售客戶主要是投資客戶，主要不在本地而在異地，主要集中于長三角、溫臺、珠三角等地，即中國存在大量的持幣尋機投資人，只要項目好，有好的策劃包裝，用少一些的成本讓他們知道，銷售區(qū)去化也就成了。大商小住定位直接的好處就是高利潤，如果我們把現(xiàn)有的商業(yè)成份擴容一倍，形成一個體量基本與中茵 第二定位：大商小?。▋?yōu)化型定位） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 首先看硬規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而且新定位本就是商街而不是居住小區(qū)。 商區(qū)：第二波谷，第一波峰與第二波峰之間的建筑。不管是與不是，我們都可以說，鹽城是一個新生命。 古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。 無獨有偶，美國也有一個城市叫鹽湖城，城市的象征也是一只海鷗。一方面，幾個人的智慧總不如八百萬人的智慧，一方面，鹽城文化主體的生成創(chuàng)造也理應(yīng)由鹽城人民來完成，還有，也是最重要的，通過一次全民生創(chuàng)未來鹽城文化運動的同時，也完成了對本項目的一次空前的炒作。因此鹽城文化的靈魂與內(nèi)涵就是本案文化的靈魂與內(nèi)涵，也就是說表征鹽城文化的第一主題雕塑與第二主題雕塑既是本案的標志。這一點以在規(guī)劃設(shè)計中的 “ 打造鹽城文化第一高 ” 部分已詳細說明過，此不再贅言。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 支撐點策劃 （ 1）品牌商業(yè)運營商加盟 如有大型的著名的商業(yè)運營商加盟 會對投資及經(jīng)營客戶產(chǎn)生重要影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（見上面入市前印刷品的設(shè)計、制作） 展板策劃設(shè)計 主題：（見三大營銷主題 及營銷總概念） 展位展場活動策劃 展位：形象新娘 展場：移動廣告 展會入口：形象新娘 展會時間的掌握 通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及時掌握溫州、臺州、杭州、上海、廣州等地舉辦的商業(yè)地產(chǎn)展會情況，包括時間、地點、規(guī)模、檔次、媒體支持情況等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大眾傳播如同戰(zhàn)爭中的空襲，破襲消費大眾的心理抗性防線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。鹽城 7街，在生成著這片天堂的巔峰，從物質(zhì)到文化，從形兒上到形而下。 ——————————————————————————————————————— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此宣傳推廣的核心及思維傾向也要做出相應(yīng)改變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑女人商城、青少年兒童商城可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如肯德基等。 品牌形象和企業(yè)形象 第四流程 招商第二跳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 鹽城試運作 ? 溫臺正式重點運作 ? 上海、浙北深度運作 ? 蘇南、南京、珠三角預備補充運作 運作策略 本地市場 以媒體大眾傳播為主，外地市場以參與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)展會為主。 我們一向主張欲增加利潤，向策劃要向項目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營者要。 打造鹽城形象工程 謀求與政府聯(lián)動炒作該項目 市委、市政府領(lǐng)導題名或題辭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時， “ 黃海 ” 、 “ 少女 ” 兩個概念也傳達鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8）以簡單的 “7 街 ” 命名，使本項目帶有一定的神秘性，促使人們?nèi)ニ妓?，去主動尋求答案，易于傳播，也能凸顯她的深刻性。 核心標志部分 從規(guī)劃方案的修正建議的創(chuàng)建鹽城文化第一高部分里，我們已給出了鹽城文 化的未來指向，即第一主題雕塑與第二主題雕塑。同時還構(gòu)筑了步行街的三個起伏，與步行街兩側(cè)商業(yè)建筑的三個峰谷交相疊現(xiàn)，構(gòu)筑一種凝固的音樂美。徹 底融入長三角，鹽城將消弭自己獨特的海文化，也就消弭了自己，也就永遠被長三角邊緣化著。 鹽城由海洋貝殼摻合黃淮泥沙形成，西方古希臘神話中的愛與美神阿芙洛蒂特也是在大海的泡沫中誕生，這樣，我們就為 “ 黃海少女 ” 找到了她的肉身 —— 愛與美神阿芙洛蒂特。 無疑，鹽城文化離不開一個 “ 海 ” 字，即海文化。由于本區(qū)有廣場，是本案商業(yè)的第一高峰，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。新的定位規(guī)劃將 A 組團住的靜謐性破掉了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。換言之，產(chǎn)品的人格化則是產(chǎn)品營銷的最高境界，企業(yè)人格化則是企業(yè)經(jīng)營的最高境界，商街的人格化，即商街形成自己的文 化與靈魂，形成她自己的生命的脈動，就是商街的最高境界。 五、好的定位規(guī)劃附加值利益 好的商業(yè)項目會成為城市名片，甚至對鹽城形象的形成與傳播起到強勁的助動力量，因此，沒有理由不獲得鹽城市政府與規(guī)劃局的大力支持，為項目運營形成更優(yōu)化的政治氣候。如果在此基礎(chǔ)上，還能把孔雀和大象，即名牌商業(yè)運營商招來、找來，再加上后期高水準的經(jīng)營、管理，我們的項目還有不是百分之百成功的可能性嗎？ 四、產(chǎn)品定位 鑒于以上三個方面，我們對本案的項目商業(yè)規(guī)模做 出如下定位： 第一定位：中商中住（適合型定位） 中商中住的項目商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模比較接近，操作起來比較順利。 一、項目分析（略） 二、市場定位方向 大的戰(zhàn)略性的市場定位無非三個方向：（其所占比例為銷售額，而不是建筑面積） 大商小?。ㄒ陨虨橹靼ň频辍⑥k公樓，以住為輔） 中商中住（商住各占一半的份量） 小商大住（以住為主，以商為輔即商業(yè)只做兩層臨街門面，無酒店、辦公樓）大商小住形式可以使目前的商業(yè)建面成倍擴容，并以大的規(guī)模與明確的市場差異化而達 到市場利潤最大化，即競爭利器是大的規(guī)模與明確的市場差異化。 現(xiàn)狀與趨勢三：鹽城的商業(yè)市場最多算是飽和，遠沒有出現(xiàn)泡沫或白熱化競爭。 如今黃河、淮河水患逐步被馴服，蘇北水患已被排除， “ 洪水猛獸 ” 已經(jīng)遁跡，制約蘇北經(jīng)濟發(fā)展的最大威脅因素已不復存在，假以時日，即使沒有什么其它人為政治因素，蘇北地區(qū)也必然迎來它的大發(fā)展時期。但在最初幾個世紀中，黃河在沿 程堆積，河口延伸并不迅速。 鹽城國飛名門晟地 (暫定名 )全案策略研究 ——————————————————————————————————————— 競賽場地：營銷環(huán)境 第一流程助跑：產(chǎn)品定位 第二流程踏板：規(guī)劃設(shè)計 第三流程銷售第一跳 第四流程招商第二跳 第五流程經(jīng)營第三跳 結(jié)束語高度與深度 —— 千古紅樓 （這是 競標方案的原總目錄，以下是精刪本） ——————————————————————————————————————— 前言 五環(huán)旗下的三級跳 （略） ——————————————————————————————————————— 競賽場地：營銷環(huán)境 一、城市背景環(huán)境分析 世界經(jīng)濟規(guī)律的四大要素 近古經(jīng)濟起源于地中海岸邊的古希臘古羅馬文明，也就是說，海是近古文明的搖籃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，今天，我們的主要任務(wù)