【正文】 ②對剩余產(chǎn)品在不影響項目整體形象的前提下采取機動作法。①客戶反應(yīng)統(tǒng)計分析。③開盤。③來人來電統(tǒng)計及追蹤。③廣告宣傳作業(yè)程序確定。銷售節(jié)點控制/銷售手段/促銷活動組織。傳播工作組織中，傳播通路直接影響傳播成本和傳播時間。同時，購卡客戶還將享受“社區(qū)”各項收費服務(wù)的優(yōu)惠（如會所、健身、閱覽、物業(yè)增值服務(wù)，特別是體育館相關(guān)增值服務(wù)，具體待定）。把每日的宣誓程序安排在售樓處前廣場，讓每天的儀式成為一道亮麗的風景展示在紅果市民面前。B、聽覺體系：背景音樂系統(tǒng)，一定播放與項目精神一致的音樂。針對此節(jié)的包裝，主要采取道旗、工地圍墻、在建主體和樓宇外觀廣告、辦公樓前精神展板等方式解決。廣告以精要為主線，戶外、海報（折頁）、道旗為主要媒體進行傳播運動。本項目價格策略執(zhí)行描述（1）營造不斷升值趨勢：無論剛性需求還是投資需求，不斷升值趨勢是聚集人氣、帶動市場的最佳方法之一，因此，以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為“項目市場價格主張”切入，采用低幅多頻方式提價，逐步推出略高于市場價格的主力價位，營造不斷升值趨勢，更為本項目商業(yè)部分和寫字樓部分的價格制定“奠定順勢”的市場基礎(chǔ)。 （具體見設(shè)計稿）七、項目定價策劃根據(jù)上述關(guān)于項目資方戰(zhàn)略資訊、項目SWOT矩陣分析和市場定位、目標客群定性定位梳理，以及項目營銷傳播精神體現(xiàn)，對項目定價作如下梳理。六、項目營銷訴求策劃根據(jù)上述系列分析、梳理，特進行本項目營銷運動的訴求內(nèi)容梳理如下。 第二主力——公務(wù)、企事業(yè)客群。在這一要求的體現(xiàn)上，基于本項目基本元素并沒有顯見的市場競爭優(yōu)勢，因此，必須做一個較好的市場定位，在發(fā)現(xiàn)市場的同時形成競爭優(yōu)勢。戶型一： 廚房二次采光效果是否較好，加大入戶花園采光源作用，考慮全開放式建筑，業(yè)主僅需做好客廳進門的防盜處理即可。二、項目資方發(fā)展戰(zhàn)略資訊本項目（宏財商業(yè)廣場）的投資開發(fā)方為貴州弘黔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。綜合而言，最大的威脅為：如項目品質(zhì)不具購買傾向，一旦125㎡和135㎡㎡戶型功能不能滿足客群需求，則項目將失去市場利機，唯一有效銷售手段就是“價格手段”。對于弘黔公司而言，未來市場競爭的重點在于“時間”和“價值”兩個方面的取舍。 紅果房地產(chǎn)開發(fā)體量考察 （1）城市格局成熟前。 紅果區(qū)劃概況紅果鎮(zhèn)所在盤縣轄20個鎮(zhèn)，17個鄉(xiāng)（其中11個鄉(xiāng)為民族鄉(xiāng)），747個村委會、52個居委會，總?cè)丝诩s118萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口約24萬人，少數(shù)民族人口約20萬人。41創(chuàng)一流執(zhí)行價值謹呈：貴州弘黔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宏財商業(yè)廣場營銷策劃報告暨執(zhí)行方案貴州，其中城區(qū)面積近10平方公里；人口近10萬人，其中非農(nóng)人口近5萬人，轄14個行政村（2004年11月由36個行政村合并而成）、9個社區(qū)居委會。概120萬㎡翰林苑 概20萬㎡聚興苑 概8萬㎡可稱之為第一批開發(fā)商或房地產(chǎn)，共計120萬㎡時間為2010年前。第二部分 項目定位解析如前所述，弘黔公司項目運營之未來市場競爭的重點在于“時間”和“價值”的取舍。 淺水灣項目是宏財商業(yè)廣場近期最直接的造成客戶分流的直接競爭對手；如果失去“銷售周期”利機，壹年（2012年）以后，更要面對其他項目作為直接造成客戶分流的事實。目前，弘黔公司在六盤水市正在開發(fā)完成“麒麟花園”項目，此前成功開發(fā)了“司法綜合樓”和投資參與開發(fā)“海鑫廣場”項目，在紅果區(qū)域于2008年開發(fā)完成“錦鴻苑”項目。 主臥中主衛(wèi)開門欠合理，影響業(yè)主主臥裝修，考慮將衛(wèi)門開在進門左邊墻角，衛(wèi)室裝修提醒設(shè)置前室即可。（2）著重機會點：根據(jù)上述SWOT矩陣分析，對本項目市場定位最有利機的方向為兩個方向： 一是商務(wù)性主流生活社區(qū) 二是主流生活街區(qū)就“商務(wù)性主流生活社區(qū)”而言，其內(nèi)涵及外延均涉嫌不夠支撐；就“紅果主流生活街區(qū)”而言，對應(yīng)現(xiàn)實的直接競爭對手而言，滿足市場發(fā)現(xiàn)，同時也形成競爭優(yōu)勢，這是內(nèi)涵方面的課題。 第三主力——房地產(chǎn)投資置業(yè)客群。 項目附加價值概念將項目市場定位概念紅果主流生活街區(qū)作為項目附加價值融合進項目VI基本元素LOGO上，從第一視覺的角度第一時間進行市場傳播，將該市場定位概念“定位”于目標客群心智資源。紅果區(qū)域市場價格資訊目前，紅果區(qū)域市場售價最高為“淺水灣”項目，均價已拉到4000元/㎡，“國強尊邸”最后5套價格也突破 3900/㎡，“翰林苑”最后一期已突破 3100元/㎡。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價比入市，形成“宏財商業(yè)廣場才是真正把握市場價值的好房子”的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價，價格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。推廣策略原則：在本項目的營銷推廣中適中把握三個原則：一是專注本項目市場定位概念，即項目附加價值訴求原則；二是未來價值現(xiàn)在化原則，即價格噱頭構(gòu)成價值再認識原則；三是強化項目定位口號傳播原則，即新城新生活演繹原則；銷售進程掌控：按照上述“項目定價策劃”實施價格“低開高走”路線，以3500元/㎡市場噱頭價切入市場，特別可以“超低價”3188元/㎡限購5套、“超低價”3333元/㎡限購5套、“最高性價”3888元/㎡限購10套雙佳戶型（戶型比例+朝向），迅速拉動市場眼球，掀起市場搶購風潮，及時解決去化率。 具體見設(shè)計稿營銷接待服務(wù)中心營銷接待中心作為項目形象展示的窗口和銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇，井然有序的氛圍、良好的購買體驗將給目標客群帶來更為持久的心理好感，有助于提升項目軟價值。 C、味覺體系：建議兩種方式共用：1是使用茶具，非一次性紙杯；2是速溶咖啡或飲料一杯（杜絕使用塑料杯）。 C、MI：與開發(fā)理念和項目未來社區(qū)生活方式提醒的整體定位相吻合，追求健康，崇尚真誠。 VIP卡營銷通路策略為： （1）交納2000元為報名登記費，購房成功則沖抵總價10000元的優(yōu)惠。根據(jù)上述系列梳理特別是對目標地理級市場層級的梳理，特擬定傳播通路：（1）面向紅果鎮(zhèn)全面?zhèn)鞑ジ采w（2）面向盤縣20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)做重點傳播覆蓋針對紅果鎮(zhèn)，鎖定各機關(guān)、單位、企事業(yè)和經(jīng)商店鋪進行全面的傳播，預(yù)計使用DM式海報4萬份：集中時間間隔一周發(fā)放1萬份針對盤縣財政總收入超過1億元鄉(xiāng)鎮(zhèn)（分別為柏果鎮(zhèn)、淤泥鄉(xiāng)、松河鄉(xiāng)、大山鎮(zhèn)、樂民鎮(zhèn)），鎖定各機關(guān)、單位、企事業(yè)和經(jīng)商店鋪進行全面的傳播，預(yù)計使用DM式海報4萬份：集中時間間隔一周發(fā)放1萬份針對盤縣其他14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎖定各機關(guān)、單位、企事業(yè)和經(jīng)商店鋪進行全面的傳播，預(yù)計使用DM式海報4萬份：集中兩周時間發(fā)放4萬份針對盤江煤電（集團）公司及相應(yīng)的機關(guān)、機電公司、金佳礦以及曲靖車務(wù)段、工務(wù)段和貴州勝境化工有限公司派發(fā)DM式海報1萬份：集中一周時間發(fā)放1萬份