【正文】 62 商場的經(jīng)營是一個長期的過程，蓄水養(yǎng)魚策略適應(yīng)了商場長期經(jīng)營的特點，商用物業(yè)在招商期間，尤其是對于新的商用物業(yè)而言，租金優(yōu)惠尤為重要，旺場的前提是滿場，如果 前期各方面條件過于苛刻，其結(jié)果無異于殺雞取卵。 另外， 星港城在一樓中心開辟了一條城市節(jié)奏步行街，臨街設(shè)立了 40 多家名牌專賣店，經(jīng)營范圍包括服飾、時尚精品、數(shù)碼通訊、特色店等，主要面向追求高品質(zhì)的時尚一族。 項目業(yè)態(tài)組合布局如下： （三） 業(yè)態(tài)品項樓層布局和面積 樓層 業(yè)態(tài) /品項 面積（㎡） 三層 潮流前線、大潤發(fā)辦公區(qū)、美食廣場、西餐咖啡、電 影院 16580 二層 大潤發(fā)超市 16586 一層 時尚百貨、大潤發(fā)租賃區(qū)、其他 14114 街鋪 中高檔品牌專賣店 2670 合計 49950 備注：以上面積為實測面積，有 1387 ㎡誤差 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 50 關(guān)鍵點： 一樓的經(jīng)營為項目的難點與關(guān)鍵，在主力面積為精品小百貨的基礎(chǔ)上，引入 混業(yè)經(jīng)營模式。 （二） 經(jīng)營商家 借大潤發(fā)品牌號召力， 引進 國際、國內(nèi) 一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與 國內(nèi)一線城市相接軌 的現(xiàn)代化消費中樞。 備注：名為“銷售”會員卡，實為會員卡有條件申領(lǐng)。所以作 為大型商業(yè)項目的開發(fā)商需要承擔持續(xù)經(jīng)營的義務(wù)，銷售與經(jīng)營并重是商業(yè)項目的成功之道 。 （八） 入市時機與 銷售 節(jié)奏的掌控 Q｛問題｝ ? 如何在最合適的時間做最合適的事 —— 開盤？ ? 項目開發(fā)周期長 ： 致使投資市場視覺疲勞 、 營銷費用浪費 、可能的公關(guān)或市場危機。 A｛答案｝ ? 高舉高打， 不僅做唯一，更要做首領(lǐng)！ 運營城市，營建主流、引導(dǎo)全新生活方式 。更進一步擠壓了市鎮(zhèn)市場的空間。兩個矛盾的化解至為關(guān)鍵。 ? 堅持統(tǒng)一經(jīng)營管理，實現(xiàn)商業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。 項目緊鄰城市核心中軸路， 交通便捷，商業(yè)昭 示率強， 地段無比優(yōu)越。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 15 公寓定位： 慈東 首創(chuàng) 酒店式 服務(wù) 精裝 公寓 小戶型定位： 慈東 首創(chuàng)城市精品小戶型 塔樓住宅定位： 城市核心 高檔精品住宅 ，私屬公館 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 16 第 三 節(jié) 嘉潤國際經(jīng)濟指標 一、項目 總體經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目總體經(jīng) 濟 技術(shù)指標表 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ㎡ 39760 總建筑面積 ㎡ 174170 其 中 地上 （計容積率面積） ㎡ 127200 一 期 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)用房 ㎡ 二 期 商業(yè) ㎡ 1127 物業(yè)經(jīng)營用房 ㎡ 607 住宅 ㎡ 地 下建筑面積 ㎡ 46970 容積率 建筑占地面積 ㎡ 19880 建筑密度 % 50% 綠地面積 ㎡ 7960 綠地率 % 20% 總戶數(shù) 戶 910 總?cè)丝? 個 3185 停車 位 個 1212 其 中 地下停車位 個 944 屋頂停車位 個 268 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 17 一期經(jīng)濟技術(shù)指標 一期經(jīng) 濟 技術(shù)指標表 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其 中 地上 ㎡ 一 期 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)用房 ㎡ 地 下建筑面積 ㎡ 34010 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 1 停車位 個 955 其 中 地下停車位 個 687 屋頂停車位 個 268 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 18 二期經(jīng)濟技術(shù)指標 二期經(jīng) 濟 技術(shù)指標表 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其 中 地上 ㎡ 一 期 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 1127 物業(yè)經(jīng)營用房 607 物業(yè)管理用房 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 12960 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車位 個 257 其中 地下停車位 個 257 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 19 二、一期 各板塊 數(shù)據(jù) （一）商業(yè) 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 自持（√） 銷售（√） 1F 大潤發(fā)超市大廳 4300 4300 超市卸貨區(qū) 442 442 街鋪 2670 2670 內(nèi)鋪 9372 9372 小計 16784 4742 12042 2F 大潤發(fā) 15961 15961 汽車通道 625 625 小計 16586 16586 3F 潮流前線 8641 8641 電影院 777 777 美食廣場 1350 1350 健身會所 800 800 餐飲 1800 1800 辦公區(qū) 1812 1812 其他 1400 1400 小計 16580 7939 8641 合計 49950 29267 20683 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積 ，最終以測繪面積為準 。項目 將于 2020 年建成，其中大潤發(fā)超市亦計劃 2020年底開業(yè)。項目 建成后必將成為慈溪東翼中心城市化標志，亦將成為觀海衛(wèi)鎮(zhèn)對外交流的名片和風景名城的又一新景點。 (五 ) 追求項目價值的最大化實現(xiàn)，而非平庸式開發(fā)與推盤。 ? 關(guān)注開發(fā)商固有資源的開發(fā)利用和周邊縣市的投資客的推廣與開發(fā)， ? 以 17 萬觀海衛(wèi)人的家庭與 4000 個私營企業(yè)為核心服務(wù)目標，引領(lǐng)全新生活方式 ，視為獲取載舟之水關(guān)鍵。 ? 從城市高度，與觀海衛(wèi)鎮(zhèn)區(qū)人民營建良好關(guān)系，營建區(qū)域板塊尊榮感。 （三） 競爭 慈溪房產(chǎn) 市場 ， 掀起全民置業(yè)熱潮！ Q｛問題｝ ? 慈溪市房地產(chǎn)市場對鎮(zhèn)級市場擠壓大。 ? 我們既要對市場保持客觀冷靜，又要在戰(zhàn)略上高度把握，更需在項目行銷執(zhí)行上深耕細作、出奇制勝！ ? 獨特的商業(yè)模式 策劃出最具戰(zhàn)斗力的銷售方式和投資單品 。 ? 前期商業(yè)的最有效規(guī)劃、建筑規(guī)劃的實現(xiàn)與前期主力店的成功招商是項目成敗的關(guān)鍵。 顛覆 慈溪市 樓市 ,最終實現(xiàn)“引爆式開盤”！ （十） 商業(yè) 永續(xù)經(jīng)營關(guān)鍵 ： 統(tǒng)一運營 Q｛問題｝ ? 商業(yè)部分不能一賣了之，當項目開業(yè) 運行 12年的時候，是項目商業(yè)的關(guān)鍵時刻，也是最困難的時候，而這個時候正是二期開發(fā)銷售時期。根據(jù)時間安排，推盤進度擬定為，見下表： 注明：以上為推盤計劃，實際情況需根據(jù)工程進度和銷售進度進行調(diào)整安排。 ? 超越性 — 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)核心區(qū)大型中高檔商場先驅(qū) ,引領(lǐng)觀海衛(wèi)中高檔消費潮流 ,觀海衛(wèi)鎮(zhèn)核心區(qū)商業(yè)旗艦。 （ 二 ） 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 ? 設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。經(jīng)過調(diào)整后的一層商業(yè)，開始扭轉(zhuǎn)了經(jīng)營局面，人氣和銷售狀況大為改觀。 4. 多元經(jīng)營方式原則 商用物業(yè)的經(jīng)營方式基 本分為三種：自營、聯(lián)營和租賃。 同時，異地招商具有成本高、時間周期長、招商成效不確定性等缺點，因此，在進行異地招商時要十分謹慎，應(yīng)把它作為一種輔助的選擇，并不能取代現(xiàn)場招商及同城招商的作用。 商場 招商是一個效應(yīng)的聚集和擴散的過程，當成功的模式觸手可及時，商場的主動招商很快會演變成被動的招商。 2. 招商的地點選擇 ? 現(xiàn)場招商 大多數(shù)商場都選擇在現(xiàn)場進行招商，現(xiàn)場招商具有低成本、效果直觀可見的優(yōu)點。 1. 業(yè)態(tài)比例分配原則 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 61 商業(yè)招商應(yīng)當具有計劃性，具有宏觀指導(dǎo)性，概而言之，就是招商應(yīng)當遵循業(yè)態(tài)比例分配原則。一層的餐飲部分生 意也非?；鸨粚影儇洸糠稚庖恢逼鄳K。 ? 慈溪市（含各鎮(zhèn)區(qū)） 公務(wù)員；年齡在 28— 50 歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前 景看好。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 44 ? 平開高走、波浪式調(diào)價策略 ； ? 要充分吸引投資客進駐，一定要突出本項目的投資價值，項目前 期客戶的積累尤為重要，以價格來引導(dǎo)客戶的前期入市就顯得相當重要； ? 在妥善把握現(xiàn)場銷售氣氛的前提之下，對部分單位實 施嚴格控盤，配合調(diào)價價策略，可獲得良好的銷售效果。我們建議本項目采用先認籌后認購的方式。 ? 保持開發(fā)與運營團隊的目標一致性與穩(wěn)定性 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 37 （九） 終極目標：引爆式開盤。 ? 單個板塊個性化與曲線化擬定其獨特的銷售主張（ USP）。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 33 ? 、 策定最具吸引力投資單品、投資回報政策。市場發(fā)育不完全，本項目產(chǎn)品基本是觀海衛(wèi)以前沒有的產(chǎn)品，包括大規(guī)模的都市綜合體，店中店，高層住 宅。 威脅 (Threats) ST ? 快、狠、準，精準定位，鎖定層級界定目標客群，快速推盤。 ? 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項目較為孤立。 目前良好的房地產(chǎn)形勢和觀海衛(wèi) 在售項目少， 處天時地利 。 小戶型住宅 二期 高層住宅 公寓 商業(yè)裙樓 A 棟 B 棟 C 棟 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 12 四、嘉潤國際 項目開發(fā) 的 社會效益： 改寫觀海衛(wèi)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展歷史，引領(lǐng)全新生活方式 。裙樓共三層：一樓為 精品 百貨，二樓整層為中國前 3強企業(yè)“大潤發(fā)“超市，三樓為商業(yè)配套（包括餐飲、休閑、文化）與潮流前線商城。 業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 階段 商業(yè) 20683 約 229 第一期 公