【正文】 38750000負(fù)2醫(yī)藥超市558580441737897860負(fù)1醫(yī)藥超市5585804502386271601高檔百貨70109203476379579202高檔百貨7010920345137523高檔百貨70109203587391700404高檔百貨70109203587391700405高檔百貨70109203587391700406高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計510620000定價依據(jù)（1）測算原則除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。我們設(shè)定樓層租金差價比率大致在20—30%之間（樓層差價大致在30元/平方米左右）。（3）其他樓層等同于方案一、二。（3）生活家該業(yè)態(tài)位于項目6樓，人流和商氣會受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對方案三下調(diào)10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。我們建議將項目的營銷劃分為四個階段。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進(jìn)場需投入裝修、開業(yè)前需廣告造勢、市場培育需要時間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂意接受的一種優(yōu)惠方式。（1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)）——質(zhì)感品讀特區(qū)（2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)）——完全香港，非常鋒度（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)）——先鋒時尚第一站（4）定位方案三（生活家或其他專業(yè)市場為主力業(yè)態(tài)）——專業(yè)經(jīng)營首席口岸(四)項目營銷策略除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項目的客觀條件，我們認(rèn)為有以下幾點在執(zhí)行過程中需要特別注重：招商節(jié)奏控制針對每套定位方案，先進(jìn)行主力店招商。運(yùn)行速度每小時30公里左右。商場3層，單層面積在900㎡左右。朝江三房銷售相對較差。都市方舟商住樓戴家巷3萬方2003/3/22放號競地城市花園生活小區(qū)大坪大黃路6號房交會1880元時代豪苑商住樓解放碑中心9700平米15萬方76130平米的平層,200250的豪華層開盤10天售完,D 200左右4600起,均價6300,林華*環(huán)島名都商住樓八一路（大都會旁）330055000裙樓11層（商場3層，寫字間5層，車庫3層）塔樓23層，躍層4層，公16套，住宅19層共152套。華庭錦園2棟高層，每棟3部電梯，單層10戶、13戶，總共約644套。銷售總價主力在25—36萬之間。民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽臺＂，西接石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口．霧都廣場：位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值．渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有ＣＢＤ地標(biāo)的作用．好吃街二期：好吃街廣場：八一路與磁器街交接處，較場口商業(yè)步道中的重要節(jié)點．廣場功能：飲食文化與景觀藝術(shù)的結(jié)合．四　各街道規(guī)劃布局潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計人行步道，作為城市休閑穿越空間．八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間萬豪地塊：以萬豪酒店前的＂城市綠色廣場＂為重點，建設(shè)其風(fēng)格高雅　清新的綠色廣場（萬豪廣場）．中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場口地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統(tǒng)與整個較場口地區(qū)車行交通交接點。（2）富頓中心 取音譯FREEDOM，簡單上口，有一定的涉外氣息。（3）工作推進(jìn)計劃A、在兩個月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢看，比較可能的進(jìn)展?fàn)顩r是先成功引進(jìn)一個中等規(guī)模的專業(yè)店，即負(fù)一、二層，因為從項目的口岸條件看，支撐一個家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對順利。從企業(yè)的角度看，提早入市、實現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實降低風(fēng)險，并減少后期運(yùn)作的壓力。由各商家自行經(jīng)營。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。（四）租售收益測算項目裙房各樓層面積指標(biāo)（1）負(fù)樓（和平路以下）樓層負(fù)5F負(fù)4F負(fù)3F負(fù)2F負(fù)1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。（2）樓層設(shè)置建議A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。C、便于分零及銷售。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。（3）小結(jié) 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營業(yè)面積超過20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。結(jié)合重慶未來5年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告前 言近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在210萬/平米（使用面積）之間。附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標(biāo)人口數(shù)百貨公司數(shù)量（個）單個百貨公司規(guī)模（m2）總營業(yè)面積（m2）20萬以下1280001000015000200002050萬231000015000250003500050100萬35150003500040000100000100萬以上不超過10個1500030000不超過300000考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的?？诎稇{借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。(3)。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置?！笫鰞?nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進(jìn)一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫35650000負(fù)3凈菜超市、車庫38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計　　　523490000定價依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。招商及經(jīng)營模式同方案一。交通組織同方案一。（二）營銷節(jié)奏建議營銷節(jié)奏控制原則（1）先銷售可分零樓層。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場可能性。LOGO示意（3）百富廣場 有創(chuàng)造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道．五、交通系統(tǒng)規(guī)劃車輛交通系統(tǒng)（1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍．（2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站．（3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）．（4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點（5）該區(qū)域設(shè)置８個公交車站，１０個出租車站點，５個地鐵和輕軌入口．步行道路系統(tǒng)（1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路：（2）山城步行道：十八梯—較場口（沿十八梯貫穿較場口）．商業(yè)步行道：民權(quán)路—得意廣場—八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路—萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）?？偣布s在180套左右，其中臨合景面銷售相對較好。兩層，為生活配套所用一室：280套二室：168套三室：196套套內(nèi)約4100元/㎡。2001/3/26動工，2003/3完工裙樓3層