【正文】 檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。我們認為，從市場環(huán)境看，在重慶經營高檔百貨的時機目前已經成熟。（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應該放棄百貨。（3）從本項目裙房面積指標上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在3000平方米左右，且針對的目標消費群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項目自身條件非常切合。（4）從本項目的標準層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關部門爭取相關的優(yōu)惠措施。（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進行考察，并和一些物業(yè)進行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達成合作協議，但進入重慶只是時間問題，包括香港新世界集團、蓮卡佛等。 樓層設置：比較合理的樓層選擇是裙房15層。(1)面積標準比較適當。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。(3)。 招商及經營模式：(1)比較合理的招商及經營模式是對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統一經營。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產權。（二）輔助業(yè)態(tài)中型專業(yè)市場（1）定位依據A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當部分準備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經營檔次不能太低。（2）樓層設置目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個經營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當。B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產生負面影響。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負樓沒有太大的抗性。（3）招商及經營模式A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經營模式是整體招商，裝修及經營管理由其自行負責。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產權。凈菜超市（1）概念詮釋從功能上看，凈菜市場和農貿市場基本相同，但區(qū)別在于其在賣場包裝中統一形象標識，統一收銀，衛(wèi)生條件好，管理比較規(guī)范，在經營模式上與超市類似，是一種很有生命力的新興業(yè)態(tài)。（2）定位依據A、已開發(fā)的凈菜市場銷售都非常成功。目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發(fā)，一個位于一號橋，兩個位于沙坪壩，鋪位分零銷售，銷售狀況都非常好，每次推出基本上都可以在三個月左右的時間內銷售完畢。B、項目有開發(fā)凈菜市場的地段條件一是項目有效輻射范圍及范圍內的居民密集程度都超過了一號橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農貿市場對其有更強的吸引力。C、便于分零及銷售。（3）樓層設置建議設置于負五、負四及負三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負五層出入，都較為便利。 B、凈菜市場在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規(guī)劃于負三至五層，與高檔百貨之間有中型專業(yè)市場間隔，在出入完全獨立的條件下，不會對高檔百貨的經營環(huán)境產生負面影響。（4）招商及經營模式在推廣中建議分零銷售，實現資金有效回籠。在經營管理中建議聘請龍寰物管進行管理，其對凈菜市場管理應有專項研究，有利于保證前期經營的穩(wěn)定性。高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經營都比較好，如天天魚港。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐飲目前進入重慶，根據重慶居民注重飲食消費、愛跟風的消費特點，市場前景應該比較好。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復合保健、娛樂、商務洽談、頂級商務餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類上家準備進入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經營范圍不僅僅是香熏水療，而是復合多種娛樂、甚至會議功能于其中，該商家對在重慶的經營前景非常樂觀，目前正在尋找經營場地。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經營中形成良新互補。（2）樓層設置建議設置于6—8層，原因為：A、復合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項目6—8層總建筑面積達到10615平方米，在重慶市場上已經非常具有規(guī)模優(yōu)勢。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務領域，營業(yè)額和產值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當前在項目所在地經營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設于商業(yè)價值相對較低的高樓層。（3）招商及經營模式A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經營和管理；如招商進展不順利可轉換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進行統一管理。B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產權的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現有的大投資戶資源，爭取實現整層銷售。車庫（1）定位依據A、項目當前只有107個車位，加上一層可以增設的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經營及塔樓的正常使用需要，應考慮通過其他途徑增設。B、建議項目裙樓增設一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業(yè)多，車位數量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預計有較大的成長空間。（2）樓層設置建議A、設置于負三、四樓，原因是可由中興路直接進入，車流進出非常便利。B、負三、四樓凈菜超市難以整體消化，設置車庫可以有效避免其出現部分空置。（3）推廣及經營模式銷售車位使用權，由大廈物業(yè)管理公司進行統一管理。寫字樓（1）定位依據A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務口岸，項目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。B、從項目硬件條件看，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達10樓，完全能夠滿足商務辦公的形象及硬件需要。C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。（2）樓層設置建議設置于10樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務空間不壓抑。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷售，根據寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在80120平方米之間。（三）交通組織及其他凈菜市場人流從中興路進入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。車輛中興路進入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達車庫，非常便利。將商場入口78軸線入口移至6—7軸線之間，連同6—7軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達，配置標準已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應有較高的裝修標準?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。應考慮設中央空調，強度在180大卡/平方米以上。（四）租售收益測算項目裙房各樓層面積指標（1）負樓（和平路以下）樓層負5F負4F負3F負2F負1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項目各樓層面積指標均為本層建筑面積?！笫鰞热菟械淖饨鹁∽赓U期內平均值，已考慮租金遞增因素?！诟鞫ㄎ环桨笚l件下，產品及交通組織需要調整的內容將在策劃報告中作具體闡述?！饨鸺笆蹆r定位依據為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關數據詳見附件二。租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負5凈菜超市52360000負4凈菜超市、車庫35650000負3凈菜超市、車庫38750000負2醫(yī)藥超市558580441737897860負1醫(yī)藥超市5585804502386271601高檔百貨70109203476379579202高檔百貨7010920345137523高檔百貨70109203587391700404高檔百貨70109203587391700405高檔百貨70109203587391700406高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計510620000定價依據（1）測算原則除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產權，因此我們建議以租金為基礎，結合投資戶能夠接受的回報率反算售價。重慶投資戶能夠接受的回報率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場按年租金的13倍定價，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場按年租金的14倍定價，前者略高。（2）凈菜超市凈菜超市總面積為8950平方米，如果按實用率50%、可形成商鋪和攤位共1790個。參照對象為龍寰農貿市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為5萬元/個，銷售情況非常好，在較段時間內實現銷售率100%，考慮到本項目的口岸相對較好，平均售價取6萬元/個計算。（3）車位負三、負四層共可形成176個車位（參照原負三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。根據重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計算，其合理售價應為11萬元/個。共可實現銷售1936萬元。與車庫合計12676萬元。（4）醫(yī)藥超市目前重慶