【正文】 檔百貨的消費(fèi)力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。我們認(rèn)為，從市場環(huán)境看，在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機(jī)目前已經(jīng)成熟。（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強(qiáng)，并且能夠?yàn)槿藲夂臀飿I(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應(yīng)該放棄百貨。（3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在3000平方米左右，且針對的目標(biāo)消費(fèi)群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項(xiàng)目自身?xiàng)l件非常切合。（4）從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實(shí)用的普通百貨來說，實(shí)用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強(qiáng)；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭取相關(guān)的優(yōu)惠措施。（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。 樓層設(shè)置：比較合理的樓層選擇是裙房15層。(1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。(3)。 招商及經(jīng)營模式：(1)比較合理的招商及經(jīng)營模式是對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）輔助業(yè)態(tài)中型專業(yè)市場（1）定位依據(jù)A、按照較場口規(guī)劃，本項(xiàng)目位置不在步行街范圍內(nèi)，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。（2）樓層設(shè)置目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店?duì)I業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。B、在入口各自獨(dú)立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負(fù)面影響。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負(fù)樓沒有太大的抗性。（3）招商及經(jīng)營模式A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經(jīng)營模式是整體招商，裝修及經(jīng)營管理由其自行負(fù)責(zé)。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。凈菜超市（1）概念詮釋從功能上看，凈菜市場和農(nóng)貿(mào)市場基本相同，但區(qū)別在于其在賣場包裝中統(tǒng)一形象標(biāo)識，統(tǒng)一收銀，衛(wèi)生條件好，管理比較規(guī)范，在經(jīng)營模式上與超市類似，是一種很有生命力的新興業(yè)態(tài)。（2）定位依據(jù)A、已開發(fā)的凈菜市場銷售都非常成功。目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發(fā)，一個位于一號橋，兩個位于沙坪壩，鋪位分零銷售，銷售狀況都非常好，每次推出基本上都可以在三個月左右的時間內(nèi)銷售完畢。B、項(xiàng)目有開發(fā)凈菜市場的地段條件一是項(xiàng)目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過了一號橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農(nóng)貿(mào)市場對其有更強(qiáng)的吸引力。C、便于分零及銷售。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋篈、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。 B、凈菜市場在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規(guī)劃于負(fù)三至五層，與高檔百貨之間有中型專業(yè)市場間隔，在出入完全獨(dú)立的條件下，不會對高檔百貨的經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。（4）招商及經(jīng)營模式在推廣中建議分零銷售，實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。在經(jīng)營管理中建議聘請龍寰物管進(jìn)行管理，其對凈菜市場管理應(yīng)有專項(xiàng)研究，有利于保證前期經(jīng)營的穩(wěn)定性。高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于6—8層，原因?yàn)椋篈、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項(xiàng)目6—8層總建筑面積達(dá)到10615平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價值相對較低的高樓層。（3）招商及經(jīng)營模式A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實(shí)現(xiàn)整層銷售。車庫（1）定位依據(jù)A、項(xiàng)目當(dāng)前只有107個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長空間。（2）樓層設(shè)置建議A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。（3）推廣及經(jīng)營模式銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。寫字樓（1）定位依據(jù)A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務(wù)口岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。B、從項(xiàng)目硬件條件看，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達(dá)10樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于10樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在80120平方米之間。（三）交通組織及其他凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。將商場入口78軸線入口移至6—7軸線之間，連同6—7軸線之間扶梯封閉成一個獨(dú)立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在180大卡/平方米以上。（四）租售收益測算項(xiàng)目裙房各樓層面積指標(biāo)（1）負(fù)樓（和平路以下）樓層負(fù)5F負(fù)4F負(fù)3F負(fù)2F負(fù)1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項(xiàng)目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積?！笫鰞?nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素?！诟鞫ㄎ环桨笚l件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述?！饨鸺笆蹆r定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫35650000負(fù)3凈菜超市、車庫38750000負(fù)2醫(yī)藥超市558580441737897860負(fù)1醫(yī)藥超市5585804502386271601高檔百貨70109203476379579202高檔百貨7010920345137523高檔百貨70109203587391700404高檔百貨70109203587391700405高檔百貨70109203587391700406高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計(jì)510620000定價依據(jù)（1）測算原則除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。重慶投資戶能夠接受的回報率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場按年租金的13倍定價，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場按年租金的14倍定價，前者略高。（2）凈菜超市凈菜超市總面積為8950平方米，如果按實(shí)用率50%、可形成商鋪和攤位共1790個。參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為5萬元/個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對較好，平均售價取6萬元/個計(jì)算。（3）車位負(fù)三、負(fù)四層共可形成176個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計(jì)算，其合理售價應(yīng)為11萬元/個。共可實(shí)現(xiàn)銷售1936萬元。與車庫合計(jì)12676萬元。（4）醫(yī)藥超市目前重慶