【正文】 31862408616010辦公457560290221939120合計　　　523490000定價依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。（2） 較場口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標消費者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。專業(yè)市場商家對樓層沒有太高的要求，對項目負一和六樓不會產(chǎn)生明顯的抗性。招商及經(jīng)營模式同方案一。八、定位方案四及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——奧特萊斯+店中店（香港精品坊）定位依據(jù)（1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標消費者層面基本一致，可以形成良性互補。招商及經(jīng)營模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。目前重慶的SPA規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對女性服務(wù)，如果引進一家規(guī)模大的SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競爭優(yōu)勢。交通組織同方案一。（4）SPA該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂部針對的消費層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即40元/平方米。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準確的控制，整體招商成功的可能性相對較小。其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場競爭的問題，在前文中我們曾經(jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項目推出招商，時間越長，面臨的競爭態(tài)勢就越復(fù)雜，越激烈。（二）營銷節(jié)奏建議營銷節(jié)奏控制原則（1）先銷售可分零樓層。第一階段（1）時間周期——7月。B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認為在價格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售?！谡猩谭矫?，完成對定位方案一目標商家的資料收集和信息告知，并著手試探取得政府對定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺（出面組織到香港的招商活動）。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進場可能性。根據(jù)重慶目前市場常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗，我們認為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進行將6—10樓規(guī)劃為寫字樓的銷售準備（3）工作推進計劃A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項相關(guān)工作。第四階段 如方案一、二、四無法成功招商，則專注于對生活家或同類大型專業(yè)市場的招商，并著手挖掘新的定位方向。LOGO示意（3）百富廣場 有創(chuàng)造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。因為主力店往往在很大程度上確定了項目商業(yè)部分的功能屬性和形象檔次，輔助業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中對主力店也有非常強的依賴性，主力店招商未成功的條件下，輔助業(yè)態(tài)的招商難度比較大。重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案一、規(guī)劃要點十字金街：由民權(quán)路—解放碑步行街—中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。商業(yè)區(qū)：由得意地塊和好吃街二期組成。和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道．五、交通系統(tǒng)規(guī)劃車輛交通系統(tǒng)（1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍．（2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站．（3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）．（4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點（5）該區(qū)域設(shè)置８個公交車站，１０個出租車站點，５個地鐵和輕軌入口．步行道路系統(tǒng)（1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路：（2）山城步行道：十八梯—較場口（沿十八梯貫穿較場口）．商業(yè)步行道：民權(quán)路—得意廣場—八一好吃街二期（環(huán)得意或進入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路—萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）。全線建成后可達到高峰運送3萬人次/小時的客運能力，遠期年客運量3億人次。銀座（一期）解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。商場6層，配護梯，1—1層單層面積1900㎡，2—4層單層面積2320㎡，5層單層面積1165㎡?？偣布s在180套左右，其中臨合景面銷售相對較好。一室：套內(nèi)49㎡，168套。其中夾層的價格加600元/㎡。一期推出1棟，約480戶。兩層，為生活配套所用一室：280套二室：168套三室：196套套內(nèi)約4100元/㎡。瑞奇大廈總計36層，住宅約28層，㎡，單層16戶，3部電梯，合計住宅448套。套內(nèi)6000元/㎡45%已售。建面4500元/㎡；朝江：5000元/㎡，背江約4000元/㎡。2001/3/26動工，2003/3完工裙樓3層3200起城市傳說商住樓解放碑中心地段13880180268131228平米,三室兩廳為主2003年3月18日4405000(建面)金塔大廈商住樓較場口石灰市街小戶型為主，套內(nèi)面積3050平方米，其中套內(nèi)面積4046平方米為主力戶型，戶型面積相對偏大預(yù)計2003年8月開盤存套內(nèi)4500－4800建面3800－4000中州大廈商住樓解放碑中華路酒店式純小戶型30平米到50平米2003上半年萬麗酒店公寓商住樓民權(quán)路小米市7萬方萬豪旗下國際知名品牌酒店公寓2003下半年世貿(mào)中心商住樓解放碑新世紀不祥2003上半年麗島錦都商住樓朝天門打銅街不祥2003上半年地鐵廣場商住樓較場口和平路2003上半年聚富廣場三期商住樓萬豪對面青年路小戶型為主2003上半年鵬翔*都市麗景臨江門下行100米3萬方，商用10%左右。附件三：解放碑樓盤樓盤性質(zhì)地址占地（m2）總建面戶型開盤車位價格南國麗景商住樓滄白路68號4030(住宅30153,商業(yè)16980)128138平米,主力140平米三室兩廳2002200建面均價4000華庭錦園江景港式公寓臨江門15號476063991平米小戶型為主93御景江山江景住宅,濱江路840031層和32層高層住宅2001年東和灣小區(qū)靠家樂福/千斯門9萬方主力戶型120㎡/全部見江景/最小的80㎡2003上半年均價2300?？湾奚套」⒊扉T長濱路1400025萬方A棟以110套內(nèi)為主力，一室一廳到五室兩廳2003年4月推出近800套面均價4500恒通云鼎商務(wù)公寓民權(quán)路51號，六種戶型，1樓超市，15樓商場，6樓影視娛樂，78樓美食城會所，9樓屋頂花園，350套面起價5200帝都廣場*東方曼哈頓商務(wù)公寓五一路8號8638平米137983平米,2004年5月交房均價5200大同方城市公寓大同路38號44694(住宅25000,商業(yè)17000)51到160平米多種戶型，2003年5月交房703100起價，均價3600，雅地天際小戶型公寓八一路/中華路交匯處1120平米23056平米(住宅1800,商業(yè)4200),2002年11月24日開盤1500㎡8250元起均價8800,銀街俊景酒店式公寓新華路160號㎡一室一廳，兩室兩廳, ,2003年4月交房2804100起,4500均價興地環(huán)島名都總計30層，住宅22層，計176套，單層8戶，4部電梯8層商場兩室（建面）：135㎡、144㎡；44套。8層商場，正在招商。已銷售70%左右，主要以中小戶型為主。一室：50㎡，96套；三室：120㎡，96套；116㎡，96套；98㎡（躍層），48套；四室：131㎡（躍層），48套；155㎡，98套；套內(nèi)5000元/㎡正臨江約5500元/㎡，背江約4500元/㎡正對江部分銷售相對較好，小戶型低樓層部分銷售相對較好。?？挖A洲3棟52層超高層，總建筑面積25萬㎡。三室：約60套（包括躍層）。住宅共計約377套，單層13套，3部電梯，項目戶型結(jié)構(gòu)有夾層、平層設(shè)計，其中有8層為夾層或躍層設(shè)計，其余為平層設(shè)計。建面5000元/㎡，裝修加400元/㎡。COM總共34層，地下1層，地上33層，其中商場1至—5層，住宅6—33層。國際時裝城渝中區(qū)朝天門新華路（重慶飯店旁）約10006㎡3300㎡1F—8F服裝交易1F：46800—968001F—2未售，其余樓層出租。采用高架跨座式單軌交通方式，初期配車84輛21列 ,一列由2—4節(jié)車廂。三、重點規(guī)劃區(qū)域民權(quán)路－中央步行街民權(quán)路規(guī)劃商業(yè)步行街中心地段，道路總長３０８米，南北兩端由霧都廣場和中華小廣場形成，街中有萬豪廣場，形成山城特色的商業(yè)景觀步行街。城市陽臺：十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺。充分發(fā)揮企業(yè)的軟性作用項目曾經(jīng)長時間停工，對形象有較大的不利影響，如何增強客戶對項目的信心是在營銷中需要解決的問題，因此在推廣尤其是前期宣傳中應(yīng)該加大對企業(yè)的的宣傳力度，讓商家和消費者了解沈記，信任沈記，對項目的推廣能夠起到非常積極的作用。營銷主題目前塔樓功能定位未最終確定，因此營銷主題僅針對商業(yè)部分建議?！皟?yōu)度”本身也有一定的雅皮氣息，并且上口易記憶。（4）租金A、參照定位方案二租售收益表。第三階段（1）時間周期——11月。高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于70元/平方米，起始不低于50元/平方米，租賃年限不低于20年。（2）目標任務(wù)爭取成功實現(xiàn)部分樓層招商，并準確評估判斷大型高檔百貨商家進場可能性?！u場定點、確定裝修方案并力爭完成裝修及布置。（3）建議原因A、負三、四、五層定位為凈菜市場，在鋪位劃分確定、宣傳資料設(shè)計制作到位、賣場裝飾包裝完成后即可銷售。（3）一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產(chǎn)權(quán)。輕軌10月通車對項目來說是一個大的利好，但無論是商家還是消費者，對輕軌都有比較高的認知度，目前招商輕軌效應(yīng)不會受到較大幅度的削弱。——業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較方案一高檔百貨和高檔俱樂部檔次協(xié)調(diào)，形象統(tǒng)一，經(jīng)營協(xié)調(diào)性視為最佳，方案三業(yè)態(tài)之間沒有太大的互補，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào)，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經(jīng)營協(xié)調(diào)性認為較差。九、定位方案對比我們認為，對于大型商業(yè)物業(yè)來說，判斷其定位的優(yōu)劣有以下幾個并重的指標：總收益、招商難度、變現(xiàn)能力、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性（對經(jīng)營情景往往有根本影響），現(xiàn)按這幾個指標將四套定位方案列表對比如后。（2）店中店該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次