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重慶“地鐵廣場”項(xiàng)目商業(yè)裙樓營銷策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀

2025-05-08 05:09 上一頁面

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【正文】 約50%,朝江銷售相對較好。8層商場,定位為專業(yè)市場單間:32㎡,112套;一室:52㎡,112套;兩房:774㎡,224套套內(nèi)4400元㎡即將銷售東方曼哈頓(帝都廣場)B棟42層,A棟25層,裙樓地下4層,地上8層,㎡,B棟約540套,單層15戶,5部電梯。商場裙房5層。兩室:49㎡,48套,50㎡,27套,74㎡,27套,79㎡,21套,套內(nèi)84,21套,.計(jì)148套。全部為一室一廳,帶廚衛(wèi)?!獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流!附件二:渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查物業(yè)名稱地理位置經(jīng)營面積單層面積(建筑面積)功能分布建面銷售價(jià)格(元/平米)銷售率租賃價(jià)格(建筑面積)出租率停車位圣名。商務(wù)區(qū):由合景大廈、萬豪地塊以及城市之冠組成。并且如果提前引進(jìn)一些輔助業(yè)態(tài),項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性也難以得到有效的保證。(三)項(xiàng)目案名及營銷主題建議項(xiàng)目案名建議(1)優(yōu)度國際(UINTERNATIONAL)命名主要取向是其英文諧音(YOU DO), U也可以在包裝中延展為UP(向上)、UNION(聯(lián)合),符合城市中心物業(yè)應(yīng)具有的現(xiàn)代氣息,也符合精英階層的意識形態(tài)。高檔百貨由于對項(xiàng)目定位影響大,且一旦進(jìn)場后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性,建議給予半年以內(nèi)的免租優(yōu)惠,特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。第二階段(1)時(shí)間周期——9月。(2)目標(biāo)任務(wù)銷售可分零樓層40%以上,針對定位方案一、二商家進(jìn)行試探性推廣。從周邊規(guī)劃發(fā)展看,城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒有動工建設(shè),想等到這兩個(gè)項(xiàng)目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實(shí)的。(5)商務(wù)辦公同前三方案。樓層設(shè)置這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種,租金承受能力有限,并且租賃期限往往比較短,難以帶產(chǎn)權(quán)銷售,所以建議將其置于商業(yè)價(jià)值相對較低的高樓層。(2)一個(gè)品牌折扣店,加上一個(gè)香港精品百貨,我們認(rèn)為對都市時(shí)尚一族非常具有吸引力,能夠有比較好的經(jīng)營前景。招商及經(jīng)營模式向大商家整體招商,由其統(tǒng)一經(jīng)營,在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)?!溆鄻菍佣▋r(jià)依據(jù)同方案一。(2)樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一、二樓,從面積指標(biāo)上看,適合中型專業(yè)店,并且人流和物流組織都比較便利。 (4)“香港精品坊”如果能夠招商成功,對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用,反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持,主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠,招商活動也最好由政府組織,這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。(5)高檔百貨根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露,其租金價(jià)格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右,這已高于中檔百貨的租金水平(銀太月租金為41元/平方米,成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在42元/平方米)。(2)凈菜超市凈菜超市總面積為8950平方米,如果按實(shí)用率50%、可形成商鋪和攤位共1790個(gè)。商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間,可考慮在車庫中劃分解決。(2)樓層設(shè)置建議設(shè)置于10樓,一方面樓層高,商業(yè)價(jià)值相對較小,另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小,并且有開敞陽臺,商務(wù)空間不壓抑。車庫(1)定位依據(jù)A、項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車位,加上一層可以增設(shè)的地面停車位,也不過130個(gè)左右,不能滿足規(guī)范的要求,也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要,應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個(gè)相對的空白點(diǎn),如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶,根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn),市場前景應(yīng)該比較好。目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發(fā),一個(gè)位于一號橋,兩個(gè)位于沙坪壩,鋪位分零銷售,銷售狀況都非常好,每次推出基本上都可以在三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)銷售完畢。C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài),但要求其經(jīng)營檔次不能太低。 樓層設(shè)置:比較合理的樓層選擇是裙房15層。但是從另一方面看,重慶有龐大的高收入人群,高檔百貨的消費(fèi)力是客觀存在的,并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。和其他商業(yè)物業(yè)比較,優(yōu)勢不突出解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大,并且經(jīng)營水平也是重慶各個(gè)主城區(qū)中最高的,競爭非常激烈。(3)其他項(xiàng)目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。三、項(xiàng)目綜合評價(jià)(一)區(qū)位及口岸區(qū)位(1)優(yōu)勢如前所述,較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個(gè)新的商業(yè)中心,并且規(guī)劃起點(diǎn)比較高,功能非常豐富,極具特色。(二)較場口改造成果預(yù)測較場口片區(qū)改造完成后,將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀,街區(qū)環(huán)境會得到根本的改善,加上新建的眾多高層建筑,區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場,較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心,具備了一定的規(guī)模和知名度。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位,但絕對優(yōu)勢和集聚效應(yīng)已開始弱化。整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在20—80元/平米在本報(bào)告中,我方對項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金(售價(jià))水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議,供貴司參考。渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心,歷來是商家必爭之地,但客觀的說,當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開始出現(xiàn)飽和的跡象。(4)租金水平:主城區(qū)5大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在1001100元/平米小結(jié)通過數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為:(1)重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間一方面居民收入不斷增加、消費(fèi)水平不斷提高;在另一方面,雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據(jù)了相當(dāng)比例,沒有規(guī)模效應(yīng),缺乏經(jīng)營特色,無法提供比較完善的配套服務(wù),商業(yè)的整體經(jīng)營水平有待提高。(2)二級商圈步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。——大型商場半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯,一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營不善、撤場、再招商的惡性循環(huán),除百貨外,還包括一些專業(yè)市場。(三)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境評價(jià)項(xiàng)目緊鄰和平路,口岸有一些相對的優(yōu)勢要素:項(xiàng)目位于步行街邊緣,相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè),車流及物流組織較為便利。(二)項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評價(jià)平面(1)標(biāo)準(zhǔn)層面積從標(biāo)準(zhǔn)層面積看,裙房負(fù)樓部分單層面積接近4500平方米,平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米。項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車位,加上一層可以增設(shè)的地面停車位,也不過130個(gè)左右,不能滿足規(guī)范的要求,也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要,應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備,通過對照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。(4)從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看,沿和平路方向形成一個(gè)狹長條狀,對于要求賣場方正實(shí)用的普通百貨來說,實(shí)用率不高且不太便于賣場布置,但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨(dú)立店面,便于高檔品牌的店面包裝和展示。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右,具備帶租約銷售的條件,在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。(4)招商及經(jīng)營模式在推廣中建議分零銷售,實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域,營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上,并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持,所以商家能夠承受的租金相對有限,因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對較低的高樓層。寫字樓(1)定位依據(jù)A、較場口區(qū)域交通便利,緊鄰解放碑,本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口岸,項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達(dá),配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠,不需要再增加觀光電梯。——租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格,以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力,相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。與車庫合計(jì)12676萬元。定位依據(jù)(1)香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心,從某種程度上說,它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流,香港制造本身就是一種品牌效應(yīng),潛在的追隨群體很大。(二)輔助業(yè)態(tài)生活家(1)定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高,居住條件的改善,重慶居民對家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求,但與此想對應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài),沒有一個(gè)精品賣場。但按照本方案,在推廣過程中將分零招商,因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。出口即是車道,貨流組織非常便利,是經(jīng)營專業(yè)市場難得的理想場所。(2)辦公置于6—8層與10層租金差異不大,售價(jià)相應(yīng)也不變,但車位置于10樓在使用上可能有一定不便,對此我們建議車位售價(jià)不變,但銷售速度與方案一、二比較可能會略低。(二)輔助業(yè)態(tài)大眾餐飲和娛樂香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會在很大程度上提升項(xiàng)目的人氣,所以可以考慮做大眾餐飲,并且隨著較場口區(qū)域改造的進(jìn)展,以及輕軌的通車、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè),經(jīng)營條件還將進(jìn)一步提高。(2)店中店該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次業(yè)種,因此租金取值與方案二一致?!獦I(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較方案一高檔百貨和高檔俱樂部檔次協(xié)調(diào),形象統(tǒng)一,經(jīng)營協(xié)調(diào)性視為最佳,方案三業(yè)態(tài)之間沒有太大的互補(bǔ),但不影響;方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào),但商家太多,尤其是主力店分零,很難保證整體的良莠狀況,所以經(jīng)營協(xié)調(diào)性認(rèn)為較差。(3)一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產(chǎn)權(quán)?!u場定點(diǎn)、確定裝修方案并力爭完成裝修及布置。高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于70元/平方米,起始不低于50元/平方米,租賃年限不低于20年。(4)租金A、參照定位方案二租售收益表。營銷主題目前塔樓功能定位未最終確定,因此營銷主題僅針對商業(yè)部分建議。城市陽臺:十八梯區(qū)域,打造為渝中半島城市觀景臺。采用高架跨座式單軌交通方式,初期配車84輛21列 ,一列由2—4節(jié)車廂。COM總共34層,地下1層,地上33層,其中商場1至—5層,住宅6—33層。住宅共計(jì)約377套,單層13套,3部電梯,項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)有夾層、平層設(shè)計(jì),其中有8層為夾層或躍層設(shè)計(jì),其余為平層設(shè)計(jì)。海客贏洲3棟52層超高層,總建筑面積25萬㎡。已銷售70%左右,主要以中小戶型為主。環(huán)島名都總計(jì)30層,住宅22層,計(jì)176套,單層8戶,4部電梯8層商場兩室(建面):135㎡、144㎡;44套。2001/3/26動工,2003/3完工裙樓3層3200起城市傳說商住樓解放碑中心地段13880180268131228平米,三室兩廳為主2003年3月18日4405000(建面)金塔大廈商住樓較場口石灰市街小戶型為主,套內(nèi)面積3050平方米,其中套內(nèi)面積4046平方米為主力戶型,戶型面積相對偏大預(yù)計(jì)2003年8月開盤存套內(nèi)4500-4800建面3800-4000中州大廈商住樓解放碑中華路酒店式純小戶型30平米到50平米2003上半年萬麗酒店公寓商住樓民權(quán)路小米市7萬方萬豪旗下國際知名品牌酒店公寓2003下半年世貿(mào)中心商住樓解放碑新世紀(jì)不祥2003上半年麗島錦都商住樓朝天門打銅街不祥2003上半年地鐵廣場商住樓較場口和平路2003上半年聚富廣場三期商住樓萬豪對面青年路小戶型為主2003上半年鵬翔*都市麗景臨江門下行100米3萬方,商用10%左右。套內(nèi)6000元/㎡45%已售。兩層,為生活配套所用一室:280套二室:168套三室:196套套內(nèi)約4100元/㎡。其中夾層的價(jià)格加600元/㎡???
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