【正文】 從惠南鎮(zhèn)商業(yè)街的人流來源來看，多數(shù)為區(qū)域的東南、東北及臨近惠南鎮(zhèn)的部分西塊人群，其他如周康地區(qū)由于其特殊的地理位置和便利的交通，其人口導(dǎo)向基本向浦東新區(qū)發(fā)展，且隨著周浦一帶開發(fā)的逐步完善，該區(qū)域也將成為南匯的副中心發(fā)展區(qū)域。考慮到未來龐大的供應(yīng)量，商鋪投資不容樂觀。雖然該區(qū)域的專業(yè)市場體量比較大，但并不構(gòu)成對社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)的沖擊，因?yàn)閷I(yè)市場的輻射范圍可以面向上?；蛘唛L三角地區(qū)，不容易對其他類型商鋪產(chǎn)生排擠作用。按照商業(yè)規(guī)劃，南匯新的商業(yè)版圖為：1個(gè)新城商業(yè)商務(wù)中心（臨港新城）；2個(gè)城區(qū)綜合商貿(mào)中心（惠南、周康）；3個(gè)物流園區(qū)（臨港新城物流園區(qū)、惠南港及海沈物流基地、祝橋空港物流園區(qū)）；4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)特色商圈（航頭、祝橋、六灶、大團(tuán)）；10多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目；充足的社區(qū)商業(yè)以及大量的農(nóng)家店。尤其在東城區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施與住宅居民引入的時(shí)機(jī)需要把握。在惠南新城納入11個(gè)衛(wèi)星城區(qū)規(guī)劃后，區(qū)域的開發(fā)力度和投資吸引力明顯增強(qiáng)。（3）、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)則是惠南鎮(zhèn)各個(gè)社區(qū)、新村自成一體的服務(wù)于自身社區(qū)居民的集散型商業(yè)地點(diǎn)區(qū)域。（1）、區(qū)域商業(yè)中心即指諸如東門大街、南門大街這類聚集型的大型商業(yè)街。門衛(wèi)和巡邏 各出入口設(shè)保安員站崗，主動檢查進(jìn)出入人員和車輛。 保證電梯安全運(yùn)行，按上海市政府的有關(guān)規(guī)定定期檢修電梯設(shè)備，使所有電梯設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)?！疚飿I(yè)管理內(nèi)容】：保潔：公共環(huán)境：全方位循環(huán)清潔。以建筑面積 平米為一個(gè)基本單元，每層面設(shè) 個(gè)公共洗手間。同時(shí)置身廣場中“孔方”的特色景墻及地鋪，均取“開門見財(cái)”的含義，廣場分兩期開發(fā)，開發(fā)概念一期是商業(yè)部分，二期為一幢16層的寫字樓。云澤夢會所宇恒西餐深發(fā)展銀行巴西烤肉Nike美客斯健身眾相惠酒店海洋大酒店蘇武牧羊中國聯(lián)通中信銀行Esprit老何記重慶火鍋沁洇茶苑向南閣酒樓震川美容美發(fā)東東骨頭火鍋【部分知名品牌】:停車場 216。 　　四大標(biāo)志性建筑面積表 門牌號 位置 規(guī)劃用途 設(shè)計(jì)風(fēng)格 面積（㎡） 餐位（個(gè)） 2595~2609號 （A8A） 人民東路政海路西側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 19世紀(jì)拿破侖式 6002577~2591號 （B8） 人民東路政海路東側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 19世紀(jì)拿破侖式 4502189~2499號 （B9） 人民東路欽公塘路西側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 布魯塞爾1925裝飾風(fēng)格 5502471~2487號 （C6A） 人民東路欽公塘路東側(cè)轉(zhuǎn)角 上海移動南匯分公司定購 布魯塞爾1925裝飾風(fēng)格 /會所——上海豪布斯卡企業(yè)發(fā)展俱樂部（CLUB） 企業(yè)家和社會名流社交、聯(lián)誼、合作、信息互動和共享的活動場所。店鋪框架結(jié)構(gòu)，超大面寬設(shè)計(jì)，幾個(gè)單元可組合使用，便于與國際化品牌店、連鎖店、專賣店的對接和經(jīng)營。 商務(wù)樓安裝配套設(shè)施清單 供電：總配電量700KW供水：變頻供水 供熱：屋頂預(yù)留位置，設(shè)置中央供熱系統(tǒng) 供氣：室外預(yù)留天然氣管道接口，需要時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請后開通使用 空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分體式空調(diào)位置，或根據(jù)需要安裝中央空調(diào) 通訊：有線電視、電話、寬帶終端到位 消防：地下室設(shè)消防泵房，各樓層設(shè)疏散照明和消火栓系統(tǒng)，消防系統(tǒng)到位 排污：污水經(jīng)處理后接入市政排污總管 電梯：設(shè)置1000kg標(biāo)準(zhǔn)客梯2臺 兩港印象公園（PARK） 　　兩港印象公園占地45000平方米，由城市客廳、假日庭院和青春聚場三大主題板塊組成，綠地、廣場、樹林、草坪、座椅、噴泉、主題景觀及停車坪，構(gòu)成了1公里長約55米寬的開放式城市共享空間，是人們休息、散步、交流的好去處?！Ｑ髸r(shí)代揭開了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新篇章，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)矚目兩港，聚焦南匯，上海豪布斯卡生活港正全力以赴，以先進(jìn)的理念、多元的文化和開放的胸懷，傾力打造一個(gè)國際化的超級生活中心，打造休閑時(shí)代的全新生活觀。【經(jīng)營優(yōu)勢】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是南匯弘基商業(yè)休閑廣場的商業(yè)經(jīng)營管理公司。 “弘基廣場”是其中的一個(gè)驛站，集“吃喝玩樂住”為一體的休閑點(diǎn)。單元面積：一層的商鋪單套面積從50—100平方米；二層的商鋪單套面積從100—400平方米。六層：一個(gè)多功能大型會議、影視、宴會廳（內(nèi)部可分隔，外面設(shè)衣帽間和會務(wù)專用辦公室）。 【樓層布局及說明】：地下一層：車道，停車庫，部分商業(yè)用房，設(shè)備房（水庫、泵房、變配電房、風(fēng)機(jī)房、集水井等）；東部區(qū)域設(shè)職工后勤生活區(qū)（后勤辦公室、食堂、更衣室、淋浴間、衛(wèi)生間、茶水間等）。廣場的主入口位于川南奉公路與拱北路的交叉口，進(jìn)入廣場內(nèi)部吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，能夠有效的吸引并駐留客戶，二層有圍合廣場的回廊及天橋，能使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。重點(diǎn)個(gè)案分析u 南匯弘基廣場【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路6101弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）；【占地面積】：13850平方米；【總建筑面積】：43800平方米；252。在售辦公樓產(chǎn)品分析1）彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈單層面積：1100平方米銷售均價(jià)：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價(jià)約1個(gè)億。3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺刺激了寫字樓的需求前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強(qiáng)之勢，從而帶動寫字樓的全面旺盛。三、南匯辦公樓市場分析辦公樓市場匯總較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力還不足。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值%房地產(chǎn)投資%%商品房竣工面積%%商品房銷售面積%%商品房銷售額%%商品房空置面積%%商品房平均價(jià)格4554元/平方米4902元/平方米%第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動物園等著名游覽點(diǎn)，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。南段從浦東三林至臨港新城，其中南匯段長度約為37公里，設(shè)有周康站、惠南站、浦東鐵路站、臨港新城站等站點(diǎn)。該園位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境內(nèi)，占地153公頃，距上海市中心約35公里。 一般鎮(zhèn)： 規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成。規(guī)劃蘆潮港海港新城由現(xiàn)有的蘆潮港、泥城兩鎮(zhèn)構(gòu)成。以蘆潮港新城為核心，以三條城鎮(zhèn)聚合軸為骨架，以周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈為網(wǎng)絡(luò)的復(fù)合交融、時(shí)序協(xié)調(diào)、地域開放的城鎮(zhèn)體系。 區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 人口規(guī)模、用地規(guī)模和城市化目標(biāo) 區(qū)域人口規(guī)模、城鎮(zhèn)用地規(guī)模預(yù)測： 本次規(guī)劃以對實(shí)際居住人口的發(fā)展作預(yù)測，確定人口規(guī)模（實(shí)際居住人口是指戶籍人口與常住外來人口之和）。 地方財(cái)政收入：年遞增10%，至2020年達(dá)到60億元。 （2）發(fā)展目標(biāo)： 依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強(qiáng)化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強(qiáng)綜合實(shí)力，基本形成經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大體系。 電子信息產(chǎn)業(yè)——利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點(diǎn)發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時(shí)加快提高吸收、消化水平，增強(qiáng)自身創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力。 滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶——以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的4個(gè)節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。大團(tuán)都市農(nóng)業(yè)區(qū)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團(tuán)、老港部分地區(qū)為主，重點(diǎn)發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。按照上海建設(shè)“四個(gè)中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)，南匯區(qū)功能定位為上海國際航運(yùn)中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進(jìn)制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū)。財(cái)政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對科技、教育和社會保障等領(lǐng)域的資金保障力度加大。2007年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。4）拓寬和疏浚南匯區(qū)主要航道二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r人口與城市化。 上海市內(nèi)河航道的總體布局為一軸、一環(huán)、十條放射線，南匯區(qū)的大治河、浦東運(yùn)河是一環(huán)的重要組成部分。4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路1）高速公路、老港鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)以上各校擁有學(xué)生總數(shù)達(dá)24000人。近年來陸續(xù)建成了一批旅游景點(diǎn)和設(shè)施，如上海野生動物園、浦東射擊游樂有限公司、濱海高爾夫俱樂部、濱海森林公園、東海影視樂園、峻友賽車俱樂部、希迪垂釣園等，為形成濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶和南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶奠定了基礎(chǔ)。“水鄉(xiāng)”新場更是“歌樓酒肆、商賈輻輳”，有“小小新場賽蘇州”之美譽(yù)，至今仍是保存較為完整的江南古鎮(zhèn)。據(jù)《舊唐書》記載， 713年（唐開元元年）在周浦、下沙一線重筑古捍海塘，故南匯西部地區(qū)當(dāng)成陸于唐以前。南匯區(qū)位于長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。大團(tuán)鎮(zhèn)人吳仲超曾任故宮博物院院長20余年，對祖國的文物事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。上海市區(qū)至海港新城的市域快速鐵R3線正在規(guī)劃之中。今年，全區(qū)已舉辦各類體育活動、比賽65次，參賽人員16250人次。、泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實(shí)施方案。磁懸浮T線自浦東國際機(jī)場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進(jìn)入奉賢。 2）拓寬浦東運(yùn)河。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 2007年財(cái)政收入增幅保持上升態(tài)勢，地方財(cái)力顯著增強(qiáng)。216。六灶旅游休閑區(qū)：以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點(diǎn)發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)?；菽峡平探?jīng)濟(jì)圈——依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。 裝備工業(yè)——發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強(qiáng)化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。重點(diǎn)建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟(jì)區(qū)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。 形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。 （2）產(chǎn)業(yè)體系： 要充分發(fā)揮南匯的區(qū)位優(yōu)勢，立足未來市場的輻射功能，大力發(fā)展新型建材業(yè)和裝備工業(yè)；依托洋山深水港，大力發(fā)展與港口關(guān)聯(lián)度高、輻射帶動作用強(qiáng)的現(xiàn)代物流業(yè)、臨港服務(wù)業(yè)、臨港制造業(yè)；加大政策引導(dǎo)和資金扶持力度，加快建設(shè)都市型農(nóng)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 城市化目標(biāo)： 根據(jù)南匯歷年來非農(nóng)業(yè)人口的變化情況和城市化、現(xiàn)代化的要求及國家發(fā)展小城鎮(zhèn)政策，確定南匯區(qū)城市化目標(biāo)，近期2005年為45%，中期2010年為58%，遠(yuǎn)期2020年為75%。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人。 航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)展商貿(mào)流通、倉儲、配送等產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)和生活資料流通集散地。 項(xiàng)目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響惠南城區(qū) （項(xiàng)目所處區(qū)域板塊）　　惠南鎮(zhèn)老城區(qū)居民、惠南新城區(qū)居民包括聽潮社區(qū)、蕩灣社區(qū)、博佳花園、清漪園、時(shí)代華庭，愛盛家園，東城花苑1村、2村，新鳳凰城，皇宮半島，金地城，紅光社區(qū)，藤騰公寓，靖海苑等，以及楓丹白露別墅、九九別墅、藍(lán)堡別墅、南效建德別墅、成功家園別墅等高檔住宅區(qū)。對項(xiàng)目區(qū)域的知名度有很大的提升作用，而且對于生態(tài)景觀住宅有比較好的推廣作用。目前房地產(chǎn)業(yè)在南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。從07年土地出讓情況來看，南匯以商業(yè)和綜合項(xiàng)目為主，且多以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行，市場已逐步進(jìn)入規(guī)范化。2）散戶買家逐漸增多從去年開始，許多區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)打破了“只租不買”的慣例，紛紛開始購買寫字樓。而南匯區(qū)域房產(chǎn)投資被浙商看好。如果定位成品牌服飾，則無法和foxtown相抗衡。 地下建筑面積：9220平方米252。廣場內(nèi)部下有下沉式商業(yè)庭院，上有圍合廣場的回廊及天橋。如有條件，將部分商用房做成旅游、航空票務(wù)中心，可增加酒店的功能和知名度。十四層~十五層：躍層復(fù)式公寓房（上下兩層，會客、活動區(qū)和臥房休息區(qū)分離），其中一套為豪華復(fù)式公寓（樓上加設(shè)書房），一套為超豪華復(fù)式客房（號稱總統(tǒng)房，設(shè)夫人房，2個(gè)會客廳，辦公室?！緟^(qū)位優(yōu)勢】：惠南科教經(jīng)濟(jì)圈 — 在南匯規(guī)劃的“ 一核三圈三帶 ”的形態(tài)特色中惠南鎮(zhèn)依托相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略東移，兩港地區(qū)將是上海21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長最快，