【正文】 70政策的滯后性反映，將加劇競爭格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞小戶型開發(fā)過程中存在的六大問題 ?遍地開花，土隊(duì)伍，洋隊(duì)伍齊上陣 [發(fā)展商 ] ?產(chǎn)品舒適度低，使用率低 [曼哈頓 ] ?另眼相看，不平等待遇 [博客公寓 ] ?原創(chuàng)性少，同質(zhì)化嚴(yán)重 [產(chǎn)品 ] ?酒店式管理名不符實(shí) [設(shè)備設(shè)施 ] ?只管賣，不管租 [萬國旗現(xiàn)象 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場環(huán)境 投資熱情高漲 好貨壞貨盛囂塵上 大小商家蜂傭而至 遠(yuǎn)近大小熱中小戶 發(fā)展商 品牌發(fā)展商 負(fù)責(zé)任的發(fā)展商 有大量忠實(shí)客戶的發(fā)展 + 如果開發(fā)投資居住型小戶 要突圍難度不大 想出彩，有難度 項(xiàng)目 小戶型市場，屬于租客導(dǎo)向性市場，想出彩，必須從源頭做起 ?小戶型的使用客戶到底是哪些？ ?他們需求什么樣的小戶型產(chǎn)品？ 另一思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 面積區(qū)間 (㎡ ) 月租金水平 租客構(gòu)成 內(nèi)部配套 提供服務(wù) 運(yùn)河?xùn)| 1號 40 10001400 15%外籍 。60%白領(lǐng) 。10%的二奶 。15%個體工商戶 家電齊全 城市高爾夫 40 12001400 15%外籍 。60%白領(lǐng) 。10%的二奶 。15%個體工商戶 家電、游泳池、籃球場等 家政服務(wù) /10元/小時 博客公寓 39(復(fù)式 ) 2023 職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng)、 SOHO族 游泳池、籃球場、羽毛球、乒乓 球 國泰名苑 3040 10001200 白領(lǐng)、 SOHO族 游泳池、沐足 家政服務(wù) 15元 /小時 元美廣場 3645 9001500 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 鴻福廣場 3545 10001500 白領(lǐng)、個體工商戶 13層裙樓商業(yè)配套、會所 新中銀 35 600900 白領(lǐng) (80%)、個體戶 網(wǎng)球、籃球、游泳池、綜合商場 麗陽時代 40 10001500 白領(lǐng)、外籍、個體工商戶 游泳池、乒乓球等 河畔廣場 35 11001300 白領(lǐng)、 SOHO族 家電齊全 國泰公寓 42 10001200 70%公寓 ,15%二奶 ,15%個體工商戶 現(xiàn)代會議室、健康會所 怡豐都會廣場 45 11001300 白領(lǐng)、 SOHO族 家電齊全 中信新天地 30 9001200 職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng)、個體工商戶 幼兒園 第一國際 40 12001400 白領(lǐng)、外籍、職業(yè)經(jīng)理人、個體 工商戶 家電齊全 東泰花園 約 40 900 白領(lǐng)、個體工商戶 家電齊全 東莞市房屋租賃市場分析 ?東莞公寓租金水平高，對售價產(chǎn)生強(qiáng)有力的支撐 ?租賃市場旺盛，空臵成本降低，使公寓的投資客隊(duì)伍不斷裝大 ?另一方面，公寓的附加值挖掘不夠，服務(wù)嚴(yán)重不足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞高端租客集中區(qū)域 項(xiàng)目 租金水平 裝修 租客 租賃賣點(diǎn) 金月灣 5000元 3房 /7000元 4房 豪裝 歐美人 ,大型企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人 成熟配套、酒吧街、社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理 新世界花園 5000元 2房 /8000元 4房 豪裝 歐美 ,臺客 東城中心 20233000元 3房 精裝 港臺 麗陽時代 白領(lǐng) 租金低，近公交站 地王廣場 35004500元 3房 精裝 韓國 ,臺灣 ,高技術(shù)人才 沃爾瑪、早期租賃東湖花園、區(qū)域熟悉 東湖花園 25003000元 3房 精裝 歐美居多 外籍人士 港臺客戶 高端技術(shù)人士 職業(yè)經(jīng)理人 白領(lǐng) 東莞高端租賃客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞高端租客特征分析 東莞高端租賃客戶 重點(diǎn)集中區(qū)域 關(guān)注點(diǎn) 特點(diǎn) 支付能力 （元 /月） 租金來源 外籍人士 東城中心、金月灣、新世界花園、城市高爾夫 。多層住宅 。 以家庭為單位租房，需求戶型偏大 60008000 公司支付 港臺人士 金月灣、東湖花園、地王廣場 ,偏好于簡潔風(fēng)格 。 。配套 。 以家庭為單位 ,租賃戶型以 1房 2房為主 50006000 公司支付 職業(yè)經(jīng)理人 東泰花園、星河傳說、景湖春曉、陽光奧園 。物業(yè)管理 。 \服務(wù) \身份體現(xiàn) 以高檔酒店式公寓為主 20233000 個人支付 白領(lǐng) 東泰花園、麗陽時代 \家電 。 。 單身公寓為主 8001500 個人支付 商務(wù)人士 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 40005000 公司支付 階段性專家 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 50006000 公司支付 特征： 對租金敏感度低； 關(guān)注小區(qū)內(nèi)外配套； 便利的交通； 對會所要求高； 良好的物業(yè)管理； 身份和地位對等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 他山之石 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)達(dá)國家公寓的發(fā)展 ?公寓起源于二戰(zhàn)工棚 ?早期公寓往往分布在充滿活力的城市、跟國際交往和區(qū)域交往的中心城市中心（舊金山 /紐約 /東京/大阪），交通接駁點(diǎn) ?隨著市場的發(fā)展和社會的進(jìn)步，公寓市場開始出現(xiàn)細(xì)分，出現(xiàn)了商務(wù)公寓＼老年公寓＼教授公寓＼渡假公寓等 ?在大城市，商務(wù)公寓往往都與城市商業(yè)中心或者是旅游度假區(qū)，或者是高級寫字樓和酒店的組成部分，而這些區(qū)域往往都是交通非常方便 ?目前，在美國和日本，一些優(yōu)質(zhì)公寓價格甚至超過別墅 ?高檔的公寓大部分采用的是酒店式管理 肯尼迪夫人之死 公寓類型 特征 商務(wù)型公寓 高貿(mào)中心、文、娛、體、商集中地區(qū)、服務(wù)良好 渡假型公寓 景觀豐富、交通便利、服務(wù)良好 白領(lǐng)公寓 配套成熟，交通便利，租金較低 專家公寓 配套成熟，交通便利，有品味、服務(wù)良好 老年公寓 僻靜、環(huán)境較好、服務(wù) 公寓的發(fā)展均屬交通導(dǎo)向型，并引入酒店管理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租客需求 交通便利 配套成熟 會所 身份和地位 良好物管 發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn) 引入酒店管理 貼身物管 片區(qū)特性 1. 國際花園城市中心的中心 2. 會展中心 3. 文體中心 4. 交通摳紐 5. 睿智高薪人群聚集中心 6. 大社區(qū) 公寓市場 同質(zhì)化嚴(yán)重； 供給量過大； 避開與中信九號公寓的直面競爭 本項(xiàng)目應(yīng)開發(fā)酒店式商服公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三種發(fā)展方向的比較 發(fā)展方向 性質(zhì) 特點(diǎn) 銷售 優(yōu)缺點(diǎn) 對發(fā)展商 分類 產(chǎn)權(quán)式酒店 私人酒店 返租后 ,由酒店統(tǒng)一經(jīng)營 , 售后返租 省心，不成套 使用率低，業(yè)主不負(fù)責(zé)出租經(jīng)營，持房能力差 營運(yùn)時間長 時權(quán)酒店 純產(chǎn)權(quán)酒店 養(yǎng)老型酒店 度假村 時值度假型酒店 酒店式商服公寓 含商服功能的公寓 酒店式服務(wù) ,公寓式管理 直接銷售 使用率高，成套，商居兩宜 短平快，價格提升有空間 純投資型小戶 居住 一般性物業(yè)管理 直接銷售 使用率高，成套，商居兩宜 短平快，但價格提升有難度 酒店式公寓對本項(xiàng)目的價值拉升空間更大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ３ 客戶定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 典型樓盤客戶構(gòu)成 曼哈頓時代 未來世界二期 怡豐昌盛大廈 都市陽光 尚書苑 國泰名苑 香檳時代園 花樣年華 城區(qū)投資客