【正文】 城區(qū) SOHO族 (自用 ) 本地富裕居民 (投資 ) 購臵過中信物業(yè) ,認(rèn)同中信品牌和經(jīng)營理念 ,具有較強(qiáng)的投資實(shí)力 ,對中心區(qū)的發(fā)展充滿信心 ?多次臵業(yè) ,多處收租 ,有較強(qiáng)的支付能力 ,對投資的理解是長期持有物業(yè)并獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流 ?好跟風(fēng) ,易引導(dǎo) ,臵業(yè)以眼見為準(zhǔn) ,購房時(shí)講究性價(jià)比 ?看中中心區(qū)的發(fā)展 , ?城長型的小企業(yè) (貿(mào)易公司 \律師 \廣告公司 \禮品公司 )需要工作區(qū)形象 。 。 。配套 。物業(yè)管理 新世界花園 5000元 2房 /8000元 4房 豪裝 歐美 ,臺(tái)客 東城中心 20233000元 3房 精裝 港臺(tái) 麗陽時(shí)代 白領(lǐng) 租金低，近公交站 地王廣場 35004500元 3房 精裝 韓國 ,臺(tái)灣 ,高技術(shù)人才 沃爾瑪、早期租賃東湖花園、區(qū)域熟悉 東湖花園 25003000元 3房 精裝 歐美居多 外籍人士 港臺(tái)客戶 高端技術(shù)人士 職業(yè)經(jīng)理人 白領(lǐng) 東莞高端租賃客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞高端租客特征分析 東莞高端租賃客戶 重點(diǎn)集中區(qū)域 關(guān)注點(diǎn) 特點(diǎn) 支付能力 （元 /月） 租金來源 外籍人士 東城中心、金月灣、新世界花園、城市高爾夫 。15%個(gè)體工商戶 家電齊全 城市高爾夫 40 12001400 15%外籍 。三房 102㎡ 無 白領(lǐng)精英特區(qū) 都市陽光 住宅 :兩房 67— 80㎡ 。 公寓 4050㎡ 無 五星級酒店式公寓 未來世界二期 一房 50㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 世界上不是缺少美 ,而是缺少發(fā)現(xiàn)美的眼睛 ! —— 羅丹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地 :㎡ 容積率 : 總建筑面積 :㎡ 住宅 : ㎡ 商業(yè) :33711 ㎡ 建筑密度 : 綠地率 :% 項(xiàng)目特征 棟數(shù) 住宅 層數(shù) 單身公寓[34㎡ ] 單身公寓 [㎡ ] 單身公寓 [㎡ ] 一房一廳 [㎡ ] 合計(jì) 比例 A棟 311 16*9 4*9 180 % B棟 411[12] 19*8+10 10*8+5 247 % C棟 411[12] 19*8+10 10*8+5 247 % 144 36 324 170 674 % % % % % % 六大特征： 小規(guī)模、小戶型、低樓層、低容積率、法式立面、臨四環(huán) (有噪音 \召示性強(qiáng) ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 片區(qū)特征 CBD 會(huì)展 文體 交通樞紐 企業(yè)中心 大社區(qū) 會(huì)展中心站 六大中心 國際花園城市中心的中心、商務(wù)人士往來中心、先進(jìn)文化的中心、現(xiàn)代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 思考 項(xiàng)目特征 片區(qū)特征 1. 小規(guī)模 2. 小戶型 3. 低樓層 4. 低容積率 5. 法式立面 6. 臨四環(huán) 1. 國際花園城市中心的中心 2. 商務(wù)人士往來中心 3. 先進(jìn)文化的中心 4. 現(xiàn)代生活方式中心 5. 睿智高薪人群聚集中心 6. 理想的居住中心 路邊的小項(xiàng)目 中心區(qū)的好項(xiàng)目 選擇哪個(gè)方向 ? 目前東莞小戶市場的兩個(gè)方向 ?產(chǎn)權(quán)式酒店路線 ?投資居住型小戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 市場分析 產(chǎn)權(quán)式酒店路線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重要特征 產(chǎn)權(quán)式酒店 實(shí)質(zhì)： “分時(shí)商務(wù)或度假 +房產(chǎn)投資” 客房分別出售 統(tǒng)一經(jīng)營，不得自行出租 投資者每年獲取一定的返租， 一般提供投資回報(bào)６－７ %； 并享受年度利潤分紅 １５－２０年后獲得產(chǎn)權(quán)。 9年返租 普通的酒店客房，不帶廚房，入住率較高 世博商務(wù)酒店 ㎡ 180間 48間 200㎡左右的寫字樓間隔而成 268元 /天 10％ 整層發(fā)售， 15年返租 普通的酒店客房，不帶廚房 1）使用率低（ 60%） 2）年入住率 55%左右，入住率一般； 3）租金水平較高，但銷售情況較差； 東莞產(chǎn)權(quán)式酒店分析 本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店不合適 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 市場分析 投資居住型小戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞小戶型發(fā)展歷程 ? 代表樓盤 :中信新天地 \新世紀(jì)河畔廣場 \元美廣場 代表樓盤 :麗陽時(shí)代 代表樓盤 :米蘭雅居 \未來世界 代表樓盤 :博客公寓 \尚書苑 \香繽 \花樣年化 \曼哈頓 3000 330035006500020234000600080001000003年 04年 05年 06年 07年?03年： 起步，社區(qū)中少量小房型和單體小戶為主 ,價(jià)格也不高 ?04年： 麗陽時(shí)代開啟了東莞小戶時(shí)代 ,但速度不理想 ,1200套銷售時(shí)間 12月 ?05年： 平淡無奇（除未來世界外） ?06年： 供應(yīng)量由歷年的 20萬猛增到 40萬 ,價(jià)格翻番 , 速度加快 , 2月 500套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023 年商品房需求變化情況2 0 8 . 6 53 2 . 5 21 7 6 . 1 33 4 . 52 5 1 . 8 92 8 6 . 3 96 . 0 9 %4 3 . 0 1 %3 7 . 2 6 %050100150200250300商品房 住宅 非住宅商品房0%10%20%30%40%50%60%2023年 2023年 增幅2023年購買戶型面積%%%% %%%%0%20%40%60%80平方米以下 80120平方米 120160平方米 160平方米05年 06年0506年東莞房地產(chǎn)市場需求變化 06年住宅消化量同比增長 % 06年 80㎡以下的小戶型消化量同比增長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞有什么樣的小戶型 項(xiàng)目 主力戶型與面積 戶型亮點(diǎn) 定位 曼哈頓時(shí)代 一房 90 ㎡ 。兩房 6585㎡ 。10%的二奶 。15%個(gè)體工商戶 家電、游泳池、籃球場等 家政服務(wù) /10元/小時(shí) 博客公寓 39(復(fù)式 ) 2023 職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng)、 SOHO族 游泳池、籃球場、羽毛球、乒乓 球 國泰名苑 3040 10001200 白領(lǐng)、 SOHO族 游泳池、沐足 家政服務(wù) 15元 /小時(shí) 元美廣場 3645 9001500 白領(lǐng)、個(gè)體工商戶 家電齊全 鴻福廣場 3545 10001500 白領(lǐng)、個(gè)體工商戶 13層裙樓商業(yè)配套、會(huì)所 新中銀 35 600900 白領(lǐng) (80%)、個(gè)體戶 網(wǎng)球、籃球、游泳池、綜合商場 麗陽時(shí)代 40 10001500 白領(lǐng)、外籍、個(gè)體工商戶 游泳池、乒乓球等 河畔廣場 35 11001300 白領(lǐng)、 SOHO族 家電齊全 國泰公寓 42 10001200 70%公寓 ,15%二奶 ,15%個(gè)體工商戶 現(xiàn)代會(huì)議室、健康會(huì)所 怡豐都會(huì)廣場 45 11001300 白領(lǐng)、 SOHO族 家電齊全 中信新天地 30 9001200 職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng)、個(gè)體工商戶 幼兒園 第一國際 40 12001400 白領(lǐng)、外籍、職業(yè)經(jīng)理人、個(gè)體 工商戶 家電齊全 東泰花園 約 40 900 白領(lǐng)、個(gè)體工商戶 家電齊全 東莞市房屋租賃市場分析 ?東莞公寓租金水平高，對售價(jià)產(chǎn)生強(qiáng)有力的支撐