【正文】 。在經(jīng)營管理中建議聘請龍寰物管進(jìn)行管理，其對凈菜市場管理應(yīng)有專項(xiàng)研究，有利于保證前期經(jīng)營的穩(wěn)定性。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于6—8層，原因?yàn)椋篈、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項(xiàng)目6—8層總建筑面積達(dá)到10615平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。（3）招商及經(jīng)營模式A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。車庫（1）定位依據(jù)A、項(xiàng)目當(dāng)前只有107個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。（2）樓層設(shè)置建議A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。（3）推廣及經(jīng)營模式銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。B、從項(xiàng)目硬件條件看，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達(dá)10樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于10樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。（三）交通組織及其他凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。將商場入口78軸線入口移至6—7軸線之間，連同6—7軸線之間扶梯封閉成一個獨(dú)立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。（四）租售收益測算項(xiàng)目裙房各樓層面積指標(biāo)（1）負(fù)樓（和平路以下）樓層負(fù)5F負(fù)4F負(fù)3F負(fù)2F負(fù)1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項(xiàng)目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積?！诟鞫ㄎ环桨笚l件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫35650000負(fù)3凈菜超市、車庫38750000負(fù)2醫(yī)藥超市558580441737897860負(fù)1醫(yī)藥超市5585804502386271601高檔百貨70109203476379579202高檔百貨7010920345137523高檔百貨70109203587391700404高檔百貨70109203587391700405高檔百貨70109203587391700406高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計(jì)510620000定價依據(jù)（1）測算原則除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。（2）凈菜超市凈菜超市總面積為8950平方米，如果按實(shí)用率50%、可形成商鋪和攤位共1790個。（3）車位負(fù)三、負(fù)四層共可形成176個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。共可實(shí)現(xiàn)銷售1936萬元。（4）醫(yī)藥超市目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為25—55元/平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租金為28元/平方米。（5）高檔百貨根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為41元/平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在42元/平方米）。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。六、定位方案二及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——香港精品坊概念詮釋本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。 （4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。招商及經(jīng)營模式我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機(jī)會在北京、上海等地的家居飾品賣場購置物件，市場空間比較明顯。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一?！愀劬贩幌愀劬贩辉跈n次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價基本等同于方案一。我們設(shè)定樓層租金差價比率大致在20—30%之間（樓層差價大致在30元/平方米左右）?！溆鄻菍佣▋r依據(jù)同方案一。定位依據(jù)（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項(xiàng)目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細(xì)分。（3） 從項(xiàng)目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因?yàn)椋?個樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風(fēng)險。招商及經(jīng)營模式向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市4322106890000負(fù)44586負(fù)3醫(yī)藥超市558580450238627160負(fù)2醫(yī)藥超市558580441737897860負(fù)1生活家6093604502421387201生活家6093603476325353602生活家609360295832163生活家6093603587335743204生活家6093603587335743205生活家6093603587335743206辦公4575603587271177207辦公4575603587271177208辦公4575603441260139609車庫　26730000　10車庫合計(jì)　　　495374676　定價依據(jù)（1）生活家生活家主要經(jīng)營高檔家具、家飾用品等，利潤高、附加值高，結(jié)合本項(xiàng)目對專業(yè)市場的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專業(yè)市場上限10%，建筑面積月租金定為60元/平方米。（3）其他樓層等同于方案一、二。（2）一個品牌折扣店，加上一個香港精品百貨，我們認(rèn)為對都市時尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營前景。（2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因?yàn)樵撋碳医?jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。（2）香港名店坊招商及經(jīng)營模式同方案二。SPA SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。樓層設(shè)置這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷售，所以建議將其置于商業(yè)價值相對較低的高樓層。由各商家自行經(jīng)營。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（萬元）負(fù)5凈菜超市4322106890000負(fù)44586負(fù)3奧特萊斯（含部分車位）558580450238627160負(fù)2奧特萊斯558580441737897860負(fù)1奧特萊斯6093604502421387201店中店120187203476650707202店中店9014040443748243店中店70109203587391700404高檔餐飲或影院等5078003587279786005生活家（大眾餐飲、娛樂）5078003587279786006生活家（大眾餐飲、娛樂）5078003587279786007SPA（或停車位）4067203587241046408SPA（或停車位）4067203441231235209商務(wù)辦公（咖啡、茶座）45756031862408616010商務(wù)辦公（咖啡、茶座）457560290221939120合計(jì)551358564定價依據(jù)（1）奧特萊斯該業(yè)種檔次和附加值高，對項(xiàng)目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負(fù)樓，因此租金建議定為55元/平方米。（3）生活家該業(yè)態(tài)位于項(xiàng)目6樓，人流和商氣會受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對方案三下調(diào)10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。（5）商務(wù)辦