【正文】 的定位。目前經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目的威脅 目前在經(jīng)營商業(yè)步行街，其經(jīng)營狀況較好，已經(jīng)搶占了大部分商家的，所以本項(xiàng)目在后期招商經(jīng)營過程中將受到這部分經(jīng)營成熟的商業(yè)步行街的威脅。5 / 36第二章 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 一、 目標(biāo)客戶群特征描述投資客戶 家庭收入較為穩(wěn)定，具有一定的閑錢，注重投資收益的穩(wěn)定性，對風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不足，對投資具有較高的熱情，具有一定的盲目性但同時(shí)又較為理性，多數(shù)年齡在 30—45歲之間，投資承受能力在 10—20萬之間，來自社會(huì)的各行各業(yè)。2）外地經(jīng)營戶 這類經(jīng)營者多為大城市中，有過成功的經(jīng)營案例，隨著城市商業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營出現(xiàn)瓶頸需要尋求積極的發(fā)展，同時(shí)又有較好的品牌資源的客戶，這類客戶具有較強(qiáng)的支付能力，有跨區(qū)域投資經(jīng)營的需求，如果有較好的產(chǎn)品或經(jīng)營項(xiàng)目，其一定會(huì)積極投入其中，本項(xiàng)目作為地級城市中具有完善商業(yè)業(yè)態(tài)，自身具有較強(qiáng)資源整合能力的商業(yè)項(xiàng)目，只要推廣得當(dāng)對其是有較強(qiáng)吸引力的。? 本地品牌經(jīng)營商家 這類客戶既是投資者又是經(jīng)營者，是項(xiàng)目在經(jīng)營中的核心，他們在本地商業(yè)經(jīng)營中具有較高的影響力，成功的將其引入將會(huì)吸引其他商家的跟進(jìn)，無論其是租賃還是購買都將對項(xiàng)目的成功經(jīng)營帶來直接的影響。7 / 36第三章 項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 一、項(xiàng)目經(jīng)營模式經(jīng)營模式構(gòu)想建議：主力店+品牌專營店主力店：引進(jìn)國內(nèi)較為知名的連鎖經(jīng)營商家，利用其自身較強(qiáng)的經(jīng)營能力和其對消費(fèi)者品牌吸引能力,帶動(dòng)人氣，提高項(xiàng)目知名度保證項(xiàng)目旺盛的經(jīng)營能力。根據(jù)我司對經(jīng)營模式的構(gòu)想，建議業(yè)態(tài)定位如下：主力店建議引進(jìn)國內(nèi)連鎖經(jīng)營中高檔次的主力百貨店，并附帶生活超市，設(shè)置在項(xiàng)目中心位置。休閑娛樂坊：體驗(yàn)閑適的生活開辟休閑娛樂街，酒吧、茶坊、咖啡廳、電影院、電玩室、兒童樂園、美容康體。西餐：建議引進(jìn)西餐廳、茶餐廳、洋快餐。運(yùn)動(dòng)城：享受運(yùn)動(dòng)的樂趣各種室內(nèi)運(yùn)動(dòng)。第一區(qū)和二區(qū)的 2層：美食街 各地特色風(fēng)味，大眾菜肴、特色小吃、火鍋燒烤、西餐廳、茶餐廳、洋快餐第一區(qū)和二區(qū)的 1層：時(shí)尚精品街 男裝、女裝、童裝、休閑、牛仔、季節(jié)服裝、鞋帽、皮具、箱包、領(lǐng)帶、飾品第三區(qū)的 1—2層： 文化廣場 花 店 、 書 店 、 藥 店 、 音 像 店 、 家 用 電 器 、 文 體 用 品第三區(qū)的 3層：數(shù)碼街區(qū) 手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等各種數(shù)碼產(chǎn)品 。中心區(qū)： 地處新城與老城的交匯地帶，處于城市擴(kuò)張的圓心位置，是聯(lián)系新城與老城的紐帶，是當(dāng)之無愧的中心區(qū)。本項(xiàng)目定位“集成商業(yè)中心”將引入商業(yè) Mall的形象概念，在消費(fèi)者心中建立項(xiàng)目集成商業(yè)中心的產(chǎn)品高度。它在很大程度上反映著一個(gè)城市的生活水平。規(guī)模一般在 10萬平方米以上，包含商業(yè)購物、娛樂消費(fèi)、酒店、寫字樓、公寓、住宅及其他商業(yè)形態(tài)，為社會(huì)提供一站式消費(fèi)的復(fù)合商業(yè)體。內(nèi)地城11 / 36市也有 Mall形態(tài)商業(yè)出現(xiàn) ,只是在經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)類型囊括的范圍上略有差異，但也取得了良好的經(jīng)營效果，逐漸成為城市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展的主流模式和經(jīng)營形態(tài)。傳遞國際化消費(fèi)理念：在商業(yè)經(jīng)營上將在引入具有較高經(jīng)營水平和較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)借助借助其較強(qiáng)的資源整合能力，較高的服務(wù)水平，提供具有國際化水準(zhǔn)的商業(yè)服務(wù)，展示國際化的商業(yè)文化風(fēng)采，提供高水平的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，傳遞國際化的消費(fèi)理念。所以我司建議對項(xiàng)目案名進(jìn)行調(diào)整，其初步建議如下：案名一：龍馬商業(yè)時(shí)代（中心）案名二：龍馬國際商業(yè)中心12 / 36第五章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及廣告語 一、賣點(diǎn)提煉? 產(chǎn)品方面廣安城市商業(yè)中心標(biāo)志性建筑廣安市中心 10萬平方米超大型商業(yè)綜合體廣安市集娛樂、休閑、購物為一體的 “一站式”購物中心。以小面積鋪位為主，多種選擇多種組合，投資經(jīng)營靈活，? 其他方面城市商業(yè)中心的核心地段。廣安市政府重點(diǎn)工程。13 / 36第六章 商業(yè)管理初步建議 一、商業(yè)管理內(nèi)容 商 業(yè) 組 織 體 系 建 設(shè) 根 據(jù) 商 業(yè) 企 業(yè) 的 市 場 環(huán) 境 、 物 業(yè) 狀 況 、 業(yè) 態(tài) 定 位 、 市 場 定 位 和 企 業(yè) 目 標(biāo) 等 ， 進(jìn) 行 管 理 的 組織 架 構(gòu) 、 部 門 的 職 能 劃 分 、 崗 位 設(shè) 計(jì) 、 定 崗 定 編 、 定 職 定 責(zé) 。 業(yè) 流 程 設(shè) 計(jì)對 現(xiàn) 代 商 業(yè) 的 商 品 流 、 票 據(jù) 流 、 資 金 流 、 信 息 流 進(jìn) 行 合 理 地 設(shè) 計(jì) ， 確 保 流 通 環(huán) 節(jié) 的 簡 潔 、規(guī) 范 和 通 暢 。 商 業(yè) 經(jīng) 營 管 理根 據(jù) 不 同 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 規(guī) 模 、 業(yè) 態(tài) 和 定 位 ， 對 商 業(yè) 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 全 面 、 有 效 的 經(jīng) 營 管 理 。 商 業(yè) 管 理 診 斷針 對 商 業(yè) 項(xiàng) 目 在 不 同 的 管 理 階 段 存 在 的 問 題 進(jìn) 行 調(diào) 查 分 析 、 診 斷 研 究 并 提 供 問 題 解 決 方 案 、管 理 模 式 設(shè) 計(jì) 、 管 理 升 級 。 二、商業(yè)管理部門設(shè)定編碼管理系統(tǒng)各種編碼定義：如顧客學(xué)歷、職業(yè)、愛好、參與方式編碼等人事管理人事檔案的輸入、修改、注銷和刪除顧客服務(wù)管理顧客投訴資料的錄入、修改和刪除顧客投訴跟蹤顧客投訴反饋考核管理15 / 36派工量化考核管理信息錄入量化考核查詢分析系統(tǒng)顧客消費(fèi)排名查詢與分析派工調(diào)度查詢與分析調(diào)查問卷的定義、錄入和分析注：我司建議商業(yè)管理公司在向銷售開始前啟動(dòng)，建立完善的部門管理制度，為項(xiàng)目后期招商經(jīng)營做好較為充分的準(zhǔn)備。二、垂直交通由于本項(xiàng)目商業(yè)部分全部為 2—3層的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目上層的垂直交通是其以后成功經(jīng)營的重要保證，垂直交通的解決既要考慮地面與上層交通的流暢，同時(shí)要保證上層各部分交通的順暢，所以我司建議垂直交通分兩部分處理：第一區(qū)和第二區(qū)最為一個(gè)部分；第三區(qū)至第五區(qū)作為一個(gè)部分，在西門廣場入口的 4棟建筑和東門廣場入口的 2棟建筑上二層處設(shè)置電動(dòng)扶梯，內(nèi)街部分上層全部用天橋連接，并在兩棟建筑結(jié)合處，設(shè)置步行樓梯，方便上下層的連接。四、硬質(zhì)景觀 硬質(zhì)景觀主要為起到氛圍的營造，更好的 突出項(xiàng)目休閑商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)，可根據(jù)不同商業(yè) 街區(qū)主題適當(dāng)設(shè)置一些雕塑、銅像等。六、街區(qū)燈光工程 燈光工程是突出項(xiàng)目夜景效果的重要方面，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象，能有效吸引銷費(fèi)者，所以我司建議對燈光工程進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，是本項(xiàng)目燈光工程成為街區(qū)的一道景觀。19 / 36第二部分 項(xiàng)目營銷推廣第一章 項(xiàng)目總體營銷推