【正文】 較強經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。3)消費群體特征a) 商品種類豐富，價格便宜成為吸引之一，商品的組合、商品品牌是購物中心定位的首要因素。c) 消費者購物時間約在 2 小時。商品結(jié)構(gòu)：種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。目標(biāo)百貨商店商家分析：西南地區(qū)及省內(nèi)相對知名百貨商場為目標(biāo)客戶，其目標(biāo)鎖定為：成都百貨大樓、成都人民商場、北京華聯(lián)、成都華聯(lián)、成都百盛、瀘州摩爾瑪、北京燕瑪百貨等。備用方案：加盟知名百貨品牌，并請百貨業(yè)經(jīng)營專家組成經(jīng)營管理公司，自行經(jīng)營。商品結(jié)構(gòu)：以衣、食、用品為主，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。目標(biāo)超級市場商家分析：省內(nèi)及本地相對知名超級市場為目標(biāo)客戶，其目標(biāo)鎖定為：諾瑪特、好又多、匯集超市、紅旗連鎖等。3)專業(yè)店經(jīng)營者分析場地要求：營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。目標(biāo)顧客：多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。招商手段：以雅安唯一的專業(yè)市場作為招商的重點，并提供一系列的免租及廣告等支持活動。目標(biāo)顧客：多為流動顧客。C、投資者分析1)投資者主要分為四類： 第一類是工薪階層、大中型企業(yè)的職工及政府公務(wù)員；第二類是大中型企業(yè)的中高級白領(lǐng)及生活富裕人士，包括一些退休人員；第三類是經(jīng)營相關(guān)業(yè)態(tài)及業(yè)種的商家；9 / 18第四類目標(biāo)客戶是追求貨幣保值，增值的投資人士。年齡：35—45 歲家庭構(gòu)成：成家 80%，單身 20%（生意人，外地投資者） 。職業(yè)：私營業(yè)主、經(jīng)商、政府機關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工購房總價：多數(shù)在 210 萬，最多不超過 20 萬。投資經(jīng)驗：首次投資 30%，多次投資 70%。2. 競爭項目分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢，產(chǎn)品設(shè)計均以步行街的臨街單間商鋪為主。溫州商城總建筑面積在 56 萬㎡，一層為獨立商鋪，二層可能采用先招商后銷售的模式，暫時未開盤，施工單位已進(jìn)場開始修建，預(yù)計開盤時間在 2022 年春節(jié)前后。業(yè)態(tài)和業(yè)種錯位機會：競爭對手的業(yè)態(tài)是以步行街的專賣店或?qū)I(yè)店為主，我們應(yīng)該從業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃上避開傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，若不避開，將對我們的銷售及招商帶來較大的難度，而項目的體量較大，以雅安大型購物中心業(yè)態(tài)面市，且以主力店10 / 18(百貨商場、超級市場) 和專業(yè)店來避開競爭對手，以最優(yōu)惠的價格吸引消費者，這便是項目最大的機會點之一。五、 我們的總體解決方案綱要產(chǎn)品改進(jìn)策略（核心目的是營造商業(yè)氛圍）A、產(chǎn)品自身的改進(jìn)1) 主入口的包裝：售樓部即將拆遷，主入口可設(shè)置大型雕塑，噴水池，增加項目看點；設(shè)置休閑長凳和花盆、布幅、大幅廣告噴繪畫等，制造現(xiàn)場氣氛，渲染氣氛?，F(xiàn)場應(yīng)設(shè)置導(dǎo)視牌。如果經(jīng)濟(jì)條件允許，中庭天棚采用透明天穹玻璃。4) 配套包裝：設(shè)置銀行，自動取款機，特色小吃店等，如果場地允許，還可設(shè)置兒童游戲區(qū)和老年棋牌區(qū)。6) 夜間照明效果：河濱四周用街道燈，射燈照亮本項目，渲染本項目燈火輝煌和亮麗的品質(zhì)。8) 建設(shè)順序：建議項目建設(shè)首先從招商，綠化燈光工程及現(xiàn)場包裝入手。協(xié)和廣場與雅安其它專業(yè)市場最大的區(qū)別在于基高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃定位，完善的配套設(shè)施，規(guī)范的經(jīng)營管理、科學(xué)合理功能規(guī)劃，為商家打造一個國際一流的經(jīng)營環(huán)境。人流與消費能力，是商業(yè)持續(xù)旺盛的基本條件，只有旺盛的人氣，才能為經(jīng)營者帶來生意，商鋪的價值才有支撐。B、 新城市生活的廣場文化理念。它包含有很富有文化氣息、表現(xiàn)出較高美學(xué)趣味的廣場建筑、雕塑以及配套設(shè)施；在廣場上進(jìn)行的專業(yè)或民間的各種藝術(shù)性表演或展示；廣場中群眾性的各種娛樂、體育等休閑活動，等等。廣場文化不同于廟會或在大型體育場所、展館舉行的各種文化性活動的地方，就在于它專屬于“廣場” 。其次，節(jié)慶性是廣場文化的又一特點。C、 全新的體驗式消費模式所謂互動體驗式消費，表現(xiàn)的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。目前，這種將購物與“ 體驗”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造并走出了商業(yè)模式同質(zhì)化競爭的新商機。可以概括為“差異化競爭，特色化生存” 。讓社會公眾從心里接受本項目的高品質(zhì)、底價位、巨大的升值潛力、超額的回報空間。12 / 184．項目的價格策略（核心是防止越想賣卻越賣不動的怪圈）A、 特殊的定價策略 配合促銷活動推出特價金鋪，達(dá)到吸引注意的效果。在不影響財務(wù)指標(biāo)的情況下又可以降底總價，吸引更大的消費群體。通過有競爭力的價格吸引市場關(guān)注，刺激購買欲望，以銷量促進(jìn)早期資金回流，一旦樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。使協(xié)和廣場售價一路攀升，這就是把滲透策略運用得恰到好處。.從聚斂人氣方面看，滲透策略略勝一籌。即使單從投資角度，也容易讓人旁觀惜購，以來價格見底。所以研究和激發(fā)消費者的從眾心理以聚斂人氣，是本項目中重要的內(nèi)容。每一價位的物業(yè)投放量要小于潛在需求量，前一價位被激發(fā)起的有效需求得不到充分滿足，在價格還會上漲的預(yù)期和預(yù)購從速的人氣信號激勵下，促使人們加入后一價位物業(yè)的搶購。 A、 設(shè)立顧客合理化建議獎。C、 在各種活動中產(chǎn)生榮譽顧客，享有公司的多項優(yōu)惠條件。階段 發(fā)現(xiàn)之旅 文化之旅 體驗之旅時間 11 月下旬12 月