某房地產(chǎn)商業(yè)裙樓營銷策劃報告-在線瀏覽
2025-02-19 22:00本頁面
【正文】 繁多 ， 經(jīng)營雜亂；東邊為新區(qū) ， 以新的商貿廣場 ， 超市為主流 。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第二章 項目總體定位 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第一節(jié) 項目概況 本項目處在菏澤市政務中心區(qū)，北面為中華路，東面為和平路，兩面臨街。（有待商榷） ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第二節(jié) 項目 SWOT分析 一 、 優(yōu) 勢 ◆ 地處菏澤政務中心 ， 商務氛圍十分濃烈； ◆ 項目內部布局合理 ， 外立面新穎俊朗 ， 相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢； ◆ 周邊商業(yè)與魯能購物超市 、 施樂購物中心一路之隔 。 二、劣 勢 ◆ 菏澤相對低的經(jīng)濟狀況制約當?shù)氐纳藤Q活動； ◆ 不太發(fā)達的經(jīng)濟也限制了企業(yè)及個人對商業(yè)、寫字樓物 業(yè)的投資力度； ◆ 項目推廣期跨過了農歷新年，對寫字樓的銷售不利。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 三 、 機會 ◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加對區(qū)域市場消費市場的刺 激 ， 以及消費層次和供給系統(tǒng)的需求升級帶來的機會 。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 綜合來看 ， 從市場的角度分析 ， 由于項目所處核心商圈 ， 交通便捷 ， 市政配套設施齊全 ， 給本項目的操作帶來先天性的便利 。 隨著項目區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)進程 ， 必將使居住人口迅速增加 ， 同時形成對區(qū)域消費市場的供給系統(tǒng)升級 。 根據(jù)前期市場調查和客觀分析論證 ， 本項目在商業(yè)銷售之前考慮引進一家知名品牌主題店作為首選模式 。差異化就是競爭優(yōu)勢。 本項目可在引進大型品牌主題專業(yè)店的基礎上 ,局部做成精品店 ,形成室內名品商業(yè)街 ， 與魯能超市和施樂購物中心形成互補 。 “ 首家 ” 指項目屬菏澤市地標 ， “ 國際時尚 ” 指檔次高 ，與世界商業(yè)潮流接軌 ， “ 港 ” 是集購物 、 餐飲 、 娛樂 、 休閑于一體的大型購物中心 。 嚴格將競爭物業(yè)間隔開來 ， 以時尚 、 潮流的消費理念 ， 吸引眾多目標客戶青睞 。 將與其它的寫字樓物業(yè)拉開距離 。 二、主題表現(xiàn)原則 原則 1 引導社會消費潮流 菏澤在商業(yè)氣氛和投資環(huán)境處基礎消費階段，除傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)外，還缺乏集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的中高檔品牌購物中心。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 原則 2 具有創(chuàng)新和專業(yè)性 天苑商都通過大型品牌精品店、品牌主力店、特色餐飲和娛樂等業(yè)態(tài)，塑造出專一的形象，顯示鮮明的專業(yè)性。 而完整系統(tǒng)的商業(yè)氣氛與生活內涵 ， 使目標消費群產(chǎn)生生活共鳴 ， 形成精神的依托之情 。 ● 一個制高點：以項目主題為出發(fā)點 ， 結合城市商圈要素 ，如商業(yè)氛圍 、 區(qū)域行業(yè)結構 、 建筑風格 、 交通配套設施等統(tǒng)領其中占領城市制高點 ， 形成小系統(tǒng) 。 操作 2 獨一無二的個性特色 項目要獨樹排他性 ， 有效規(guī)避競爭風險 。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第三章 市場定位 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第一節(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 大型室內品牌步行街、主題店、餐飲休閑娛樂、部分金融證券 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)目標市場定位與分析 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第四章 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第一節(jié) 產(chǎn) 品 布 局 一、首先要圍繞營業(yè)設施進行面積配比。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第三節(jié) 產(chǎn)品組織定位 在營造方便顧客購物、游覽性好、富有魅力的空間的同時，要認識到商業(yè)設施作為一種短時可能會涌入大量人流的設施，必須強調客流動線、員工動線、車流動線、貨物動線、棄物動線、避難流線、水平交通、垂直交通等的組織和設計。 原則二： 方便顧客進出和上下 。 原則四： 營業(yè)時間的確定 ， 銷售設施與非銷售設施的也大 多不同 ， 管理 、 運營上 ， 要注意在銷售設施關門 后 ， 確保非銷售設施所需的通道 、 電梯等 。 原則六： 立體交叉 。 原則八： 貨車流線和店員流線 、 貨車流線和購物者流線 、 店 員流線和購物者流線分開布置 。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 二 、 價格體系 平均銷售價格 本項目的平均售價制定在 5650元 /㎡ （ 實際成交價 ） 。 在不同樓層中 ， 不同銷售模式銷售價格有所不同 。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 不同區(qū)域的銷售價格 （ 1）針對 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場的出入口 中庭周邊 自動扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價的關系 其它影響售價的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價高 30%－ 80% ② 小面積鋪位 （ 30－ 40㎡ ） ， 比同位置大面積鋪位高 2%－ 5%。 ) 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第二節(jié) 定 價 依 據(jù) 一、定價策略的操作建議 定價原則 我們建設采用雙軌式定價法 。 ① 從生產(chǎn)成本出發(fā)的定價原則 ② 從市場需求出發(fā)的定價原則 項目定價策略七大戰(zhàn)術 ● 價位戰(zhàn)術之一：采用循序漸進的價格戰(zhàn)術 ， 分期 、 分段進行 ， 以及靈活統(tǒng)籌 。 （ 本戰(zhàn)術控制要限量 20％ 以內 ， 內部購房號要留足空號放量 ， 以求將口岸被 “ 假購 ” ， 待價升時暗售 。 ● 價位戰(zhàn)術之四：依據(jù)市場銷售狀狀況 ， 銷售節(jié)奏 ， 結合動態(tài)企劃戰(zhàn)略 ，對項目價格實行動態(tài)調整 （ 此戰(zhàn)術
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